10.23 滄州“回遷協議”房售價誘人能買嗎？需要注意那些糾紛

近日，不少朋友發來“回遷協議是否可以購買？”相關的問題。

價差誘人是否真實，交易流程模式，與商品房的差別，如何規避風險。問題點很廣，涉及到的樓盤也有很多，所以咱就不放到回答欄目裡了，單做一篇推文說說拼仔對這件事兒的一些淺解和看法。

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回遷房到底能不能買？答：可以。但“回遷協議”就要慎之又慎。

先說說回遷房，回遷房是政府或開發商徵用原著者的土地，做出安置賠償而建造的房屋。屬性方面，在交易過程中，其中一部分回遷房一般會按照經濟適用房管理，屬於二類經濟適用房中的一類。這個房本上權力屬性應該會註明為劃撥/回遷住宅樓。

至於這個房子能不能交易買賣，答：可以！

但並不是所有的回遷房拼仔都提倡可以買。目前在市場上的流通掛牌回遷房有兩種情況：說白了，一種是業主持產權證掛牌，可過戶，這個在流程上是完全沒問題的。另一種，也是目前市面上大多數，提問者問到最多的情況，回遷戶持回遷協議售賣，等下證過戶。甚至有直接出讓回遷資格的情況，當然回遷協議還是回遷戶的名字，只是需要買家來交上房款差額，同樣過戶也是遙遙無期的事情，那這種情況，我建議大家持謹慎態度。

這裡還需要注意的是，已取房證的老房，您得瞅瞅原始安置協議，若協議中規定不能交易的，即使有房本也無法買賣。

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差價驚人，同區域內回遷房和商品房真的天壤之別嗎？

直接說拼仔自己內心的答案：實則不然，真的不一定差的這麼老遠。這完全取決開發商的實景呈現能力。看點兒，分人兒。（不得不再說，買新房需要擦亮眼睛，做好功課，不然商品房買到回遷房的體驗真不是危言聳聽）

當然回遷區有回遷區的劣勢，這個是完全不敢否認的。回遷區建築密度大，活動區域小，戶型多為拼湊相對落伍沒有這麼考究，甚至建築品質也可能差上幾等（隔音，漏水都沒準兒，這是拼仔朋友的真實體會）。拼仔個人認為最重要的一點，還是人文環境可能會差一點，新生活的氣息可能不是這麼濃厚，部分小區出租率很高，住戶素質參差不齊。這是心理上的溝渠，難以越過。這也是為什麼很多回遷戶願意拿到錢，或者把回遷協議賣掉去買新房子去尋找新生活的最大誘因吧。

但說回來，你問我真的就差這麼老遠嗎？價差一下差出三五千。還是不值？

拼仔的答案是：這三五千，要只論品質是差不出來的。人文環境是個重點。但更重要的是，這部分差價是“富貴險中求”來的。購買回遷協議，確實要承擔比較大的風險，而顯然有產權證的回遷房就不會比同區域小區的商品售價差出這麼遠去，二手房拼的還是實景呈現度。品質，環境，明白人兒心裡都有一杆秤。

舉幾個栗子吧：

有證類代表：頤和文園東西區分別是回遷區和商品房區，但掛牌房價卻沒有體現出太大的價差，均在1.65萬上下，可能在議價環節會有微差吧。鳳凰城，同樣其回遷房源比商品房掛牌價差距真的不是很大，極個別的會價格落差到千元。再看，嘉禾一方，一期二期品質上的差距，從掛牌價就有所體現了，當然你走在小區裡就會明白，為啥有這個差價了。做的好的，回遷區和商品房區差不了多少，做的差的，真的商品房和回遷房比也好不了多少。還是那句話，二手房的優勢就是一切皆可見。再說目前市場頻現的回遷協議掛牌代表（也是收到問題最多的）：大和莊一世界新盤&書香華府有號稱回遷房協議或內部房1.2萬出售，但據業內稱售樓處現在號稱新房預期在1.8萬上下，並有信心保障去化（以上信息，我真的都信不過）。流津時代回遷協議目前掛牌8500-9000元，剛剛有大批運河景觀帶南關口張家墳回遷戶完成選房，掛牌數一下就上來了，再看看旁邊兒都是誰，嶺秀/玉璽臺/名著，再不行比比亞龍灣掛牌價也在1.4萬了，這價確實誘人。 世紀福邸9000-10000。也是今年出讓協議率很高的一個項目。旁邊的商品房項目有孔雀城/信友等，這個區域的房價一直相對不溫不火。差價也達到了兩三千。泰享嘉府北側榮盛摘得的1907號地，據說達九成以上回遷。其房源已在市場以8500/8600這樣的價格高調掛牌出售，中介推廣稱可直接與售樓處簽訂一手購房合同。而售樓處卻矢口否認，稱絕無此事。撥通發此房源的“內部人士”電話，對方也是含糊其辭，稱具體的手續流程還得問問。據瞭解，此宗地塊回遷安置房，政府回購標準為7900元/平方米。再看看就在旁邊的泰享嘉府/恆大悅府，難免讓大夥不動心思呀。

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購買沒本兒回遷房到底有風險嗎？

規定上還是弊端挺多的，撿咱們都能明白的說。1/無法過戶，只有安置協議沒有房本，是無法進行過戶手續的。2/沒有完整物權

，過不了戶你就得不到完整的所有權，二次轉讓，抵押貸款都整不了，對，這類協議一般都是要求你全款購買的。3/最重要的一點，後期糾紛率太高，且法律很難保護到購買者，若出賣人違約主張合同無效或合同解除的風險極大，如果所購回遷房的性質屬禁止轉讓的，此時可能喪失對所購回遷房的一切權利。若賣家不配合過戶，坐地起價等情況也是吃啞巴虧的多。4/戶籍或無法遷入，很多朋友跟我提買流津時代，上17中。連房本沒有呢戶口往哪遷啊。說句可能不中聽的話，一切順利的話，到那會兒，可能孩子高中上一中會比較方便。

同樣得舉栗子：

16年鳳凰城那一批下證，正逢房價暴漲，部分賣家普遍加價5-10萬。配合更名費。這算是順利的，畢竟一個願打一個願挨。要知道又過了一兩個月每套房子的增值差價可不止十萬八萬。17年泛海時代的一宗回遷協議糾紛堪稱經典案例，周女士以3380元購買了回遷戶的房子，四年後回遷戶給出了這樣的回覆：“我就是不賣，要錢給你38萬，咱給你利息也不要緊，你要說真要房子，我還真不給。”並對曾賣方這件事情拒不承認。最後只能走上法庭。現在回看16年底17年初真實毀約大時代！

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如果一定要買要注意哪些問題？

面臨難以接受的高房價，高價差的誘惑，區域的考慮，地緣回遷的情懷，種種原因吧，很多購房者綜合考慮可能還是要把“回遷協議”買賣放到選擇中。那拼仔還是提醒大家，如果一定要考慮，還需要尤其注意以下幾點，並約定相應的違約責任。

（一）一定要約定房產過戶和交房的時間

簽訂回遷房買賣協議時，沒證，無法過戶，一定要約定房產過戶的時間，回遷房大夥都知道，下證週期比較長，雖然不能保證啥時候能取房產證，但要寫明自取得房產證多少之日起辦理房屋所有權的轉移手續。

協議合同中要確定具體的交房時間，若就是現房，要約定繳納首付之日即為交房時間。

（二）“一房多賣”

這種交易沒法辦理預告登記，咱們暫且把醜話說在前面，這就為出賣人“一房數賣”留下漏洞可鑽，一旦房價又竄起來，違約成本過低，17年的情況又可能出現，賣家當然願意把房子賣給出價更高的買家。在房屋買賣合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續，就產生物權變動的法律效果。出賣人將商品房數次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規定，均應當是有效的合同。這個時候就將成為多方糾紛。

（三）不要一次性付全款

這一條其它沒下證的房屋交易也適用。沒有房產證的房屋買賣真的是挺多不確定性的，所以違約責任的規制顯得非常重要。違約方承擔違約責任，需要繳納法院訴訟費用、律師費，還需花費時間，這些都是違約成本。如果買房留有尾款，而賣方認為違約所得小於尾款時，買方的違約機會將會大大降低。當然，留的越多越好。

（四）要求賣方配偶/相關利益人簽名

實際情況裡，回遷房一般屬於夫妻在婚姻關係存續期間所得的財產，根據婚姻法，該房產應屬於夫妻共同財產，一方處分應當得到另一方的同意，否則可能產生兩種法律後果：一，若房價上漲，而配偶藉口不同意出賣房屋，則有可能協議無效；二，若在過戶之前，賣方夫妻離婚，則涉及到共同財產的分割問題。以上兩種情況，只要賣方配偶簽名，並輔之以必要的條款，則基本上能夠預防。

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小結

雖然回遷房可能有著商品房比不了的地理優勢和價格誘惑，但購買“回遷協議”的過程中與期房轉讓一樣存在著一定的風險存。如果一定要買，相關操作較為複雜，拼仔建議找專業法律人士諮詢，需要時律師費千萬別捨不得，以最大程度地降低法律風險，保障自己的權益。