每一次交易都是对资产的重新定价。
每一次买入，都要为接盘侠想想。
股市里找接盘侠很容易。
对炒股者来说，日常交易是刚需。一家上市公司每天都会经历成百上千次定价，不断修正自己的估值。
股市也有非理性时刻，5000点时总有人喊涨到10000点，2500点时总有人喊跌破1500点。还有最关键的，总有人信！
楼市里找接盘侠，则相对困难些—
涉及城市人口结构、老土著和新移民的购买口味、不同人群的购买力天花板等诸多因素。
刚需买房，房子是为自己而买，首要考虑的是舒服、你喜欢；
投资买房，其实是为接盘侠而买，要忘记自己对某种房子的偏爱，多用他们的眼光去审视房子。
今天讨论下谁在为楼市接盘。
外来新移民和new money是城市房价最主要的推动力之一。
以魔都上海为例：
可以看到「老上海」土著占比60%左右，上海人勤奋节俭，但也比较守成，厌恶风险。这些人的买房口味是安逸、对刚需和改善均有需求；
新上海移民占比40%，其中离上海最近的安徽人最多，这些人的特点是拼搏，爬阶，不排斥杠杆。他们的买房口味是以刚需为主，当然也有一定比例的改善需求。
（红色区域代表老上海人密集，蓝色区域代表新移民密集）
老上海人要么住市中心，要么住远郊，平均年龄大，消费水平相对低。
而几百万新移民则高度浓缩在西南侧等相对较偏的区域。
上海这些年的快速发展很大程度上以来新移民的支撑。
同样的情况也存在去其他一线和强二线城市，明白了这些，如火如荼的抢人大战也就不难理解了。
外来人口是城市发展的长期驱动力之一。这也是我建议避开人口长期净流出城市的原因。
如果一座城市的外来人口几乎没有，甚至净流出，长期看，房价一定是看空的—三线城市完全符合这一特征。
在投资选房时，也应尽量迎合新移民的喜好。比如在上海，西南侧就应该是重点关注区域。
刚需房的接盘侠，就是年轻人。
虽然他们也有增值预期，谈及买房，总把「刚需兼投资」挂在嘴边，但最主要的还是刚需，买来一定是要自己住的。
年轻人用自己的未来，用30年的负债，用真金白银撑起了房价。
但他们的购买力一定有上限。
首先房贷月供应是月收入的一半，100万贷款对应6～7千的月供，放到很多二线城市，已经是普通刚需所能承受的极限。
假设150万就是二线城市刚需房的价格天花板，500万就是一线城市刚需房的天花板。
想投资获利，自然是离天花板越远越好，单价越低越好，这样利润空间才更大。满足这样条件的房子，自然是各方面都不尽如人意，总能挑出很多毛病，还没地铁，周边荒地太多，配套不够完善，离市中心太远...
但也正是这些问题，才有未来的利润空间。等这些区域规划得日趋完善，配套齐全，自然会吸引刚需们的目光，才会有人接盘。
从户型看，刚需一定比改善更主流，更好出手。
刚需接盘侠，很多时候因为资金有限，预期合理，没的选。
改善接盘侠，手里多少都有些钱，卖了套小的，想置换个好点儿的，挑三拣四很正常。
每次写楼市，总有人留言问某个小城市能不能买？
其实这些人的情况完全可以猜出个大概：
身在一线、强二线省会工作或做生意，这一轮没上车。
手里有个小几十万，比较尴尬，在大城市要么买不起，要么被限购。
老家或者自己周边的三线城市，因为棚改或补涨等原因，还在涨价，看着着急。（现在还在涨价的城市，没一个好的）
焦虑得很！只想快点儿把房子买了上车，管不了那么多了。当然如果买了没涨也会很生气。
这种情况一旦勉强上车，很可能就真是接盘侠了！
更闹心的是，为了这么个鸡肋房子，把自己最宝贵的「首贷」资格废掉了。
现在好城市限购政策基本都是「认房又认贷」，有过贷款记录，走到哪都算二套，高首付高利率，离心仪的房子可就更远了。
不如再等等，再攒攒钱。毕竟现在楼市低靡，窗口期还有的。
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