主持人：接下來我們將開啟一個全新的內容環節--跨界問答，這場問答的主題是“互聯網+房地產”。在答問結束之後，我們同樣安排有一個微信提問活動，請大家將想提出的問題發送到觀點地產新媒體微信公眾號，謝謝。
首先請主持嘉賓上臺就坐，有請：
騰訊地圖街景房產副總裁李振合先生
接下來有請答問嘉賓上臺，他們是：
中國房地產業協會副會長任志強先生
凱德集團中國區總裁羅臻毓先生
中城新產業控股(深圳)有限公司董事長劉愛明先生
李振合：尊敬的各位嘉賓，大家好！前面幾位精彩的演講，我相信在座的很多人意猶未盡。接下來我們會把互聯網+房地產的這幾位大佬的意見分享出來。
其實大家都知道，關於互聯網+是在今年年初的時候由騰訊公司CEO馬化騰先生提出來的，但是我們一再強調，在互聯網+這個領域，它是跨界融合的關係，它與更多的房地產企業，或者說其它產業的企業來實現更多的連接，包括剛剛看到了凱德的羅總分享了凱德的一些經驗。
互聯網+房地產會產生一個過萬億的市場。馬化騰先生曾經說，這是一個非常大的商機，也是一次洗牌的機會。首先我想請問任總，房地產與互聯網在哪些方面需要融合，您有什麼樣的建議給到在座的開發商或者同行業的一些指導思想？
任志強：我已經不幹房地產了，所以和我沒有太多關係，我得從旁觀者的角度來談。
剛才羅總講了凱德置地如何運用互聯網，我覺得互聯網+這個詞不好，我是比較反對的。為什麼說互聯網+這個詞不好？互聯網+這個概念是把互聯網當成工具，也就是說傳統的產業如何利用互聯網這個工具去做一些事情，我覺得羅總就是很好地把互聯網當成了工具在用。
他主要用在兩個物，一個是實物的物聯網，一個是服務的務聯網。我覺得互聯網分為四大類，第一類是交易類，像淘寶這種，第二類是社區或者內容類，比如說騰訊QQ，建立一個社區，大家互相可以聯繫，它和交易沒有關係，當然很多人也想利用QQ來做廣告，和交易結合。
在羅總的演講裡，好像這一塊是已經少的。第三類是遊戲類。互聯網在網絡方面，不管是騰訊還是網易，這是很大收入的一塊。
李振合：對，我們的營收有65%以上都來自娛樂遊戲。
任志強：遊戲也開始逐漸和社交、內容相結合了，有些是把內容變成了遊戲，讓大家玩起來更開心，有些是遊戲的過程中可以建立社交，也有這樣的情況。第四類是商務服務，就是羅總剛才說和務有關的，比如說支付，只有交易，如果沒有支付支撐的話，這個交易不太容易成功。
這四大類裡頭，你是用的哪一類呢？我覺得最關鍵的問題，要有一種互聯網跨界思維，不是說我單純把它作為一個工具使用，最主要的是要把房地產的思維概念改了。
房地產與互聯網最大的不同就是它不能動，互聯網的最大特點是動，房地產的特點是不動，因為你不能把房子搬來搬去，你不能把廣州的房子搬到海南來，所以它的地域性決定了，我在哪兒開發，那個房子就只能建在那塊土地上，所以它有它非常固定的特徵。但是互聯網可以說改變了時間、空間和人與人之間關係的一系列問題。你要用互聯網思維，就把它交叉進去。
舉個例子，我們現在看到的Uber，所有政府機關都認為它是打擊了出租車，所以出租司機都在罷工，這是我們在大部分城市看到的現象。這是一個非常錯誤的認識，就是根本不懂互聯網的人才以為它主要是對出租司機的打擊。
Uber不是說僅僅把人裝在車裡，Uber在設立的時候就提出要把世界裝進後備廂，它把其它的思維方式結合起來，人只是第一步，第二步就把後備廂利用了，可能解決城市物流運輸的30%的問題。
最後不是有人推著那個小三輪或者電動車去運貨，所有車的後備廂都被利用，你以後怕警察抓你帶人，你不要帶人，帶後備廂就可以了，因為後備廂可以用Uber的方式替大家運東西。它裝進去的還包括把醫生和病人裝在一個車裡，看病解決了，它把外語教師和學生擱在車上了，然後一堂英語課講完了，這就是互聯網思維的概念，它不能單從一個工具的利用去講如何和房地產結合。
我想提醒大家的就是，如果我們都用互聯網思維的方式去想問題，你在房地產的任何一個傳統的環節上，都可能有充分利用互聯網的機會。
李振合：我覺得這麼理解，剛剛任總講到了社交的問題，其實這個很吻合騰訊公司的連接一切的理念，把連接一切再分解下去，就是人與人的連接。還有人與物的連接、人與服務的連接等等。
接下來請羅總談談，凱德在互聯網這個領域做的還是比較前面的，我看到你今天做的這個方案，我相信你的觸網已經有好長一段時間了，肯定不是今天打造的，又聽說你是來自新加坡，最早的智慧城市其實就是源自於新加坡，凱德關於房地產這一塊，按照你的理解，你認為哪些方面會需要形成一個融合？
羅臻毓：首先一點，我還繼續做房地產，和任總有點不一樣。
我們怎麼看待房地產呢？不是說把互聯網當成工具或者什麼，只是說有了你的智慧手機，咱們的生活方式，咱們的一切都有了很大的改變。在這個時代怎麼把一切無縫的銜接起來，這觸發了我們很大的思維。剛才我所說的只是互聯網整個戰略思路里面對消費者的理解。
我們從蓋樓到銷售樓，到你們住進來以後，或者是進來我的商場，進來我的辦公樓辦公，這裡面還有無數的不同的變化，還有所謂怎麼用上互聯網。這是我想糾正的一點點。
剛才李總說我從新加坡過來，新加坡並不是哪裡都比中國先進，我們看到很多移動的互聯網的東西，在國內遠比新加坡還要先進，而且在這裡可能對於房地產也好，對於一些傳統行業的衝擊反而是比新加坡還要大。新加坡比較小，它的衝擊力並沒有那麼大。
但有一點是，新加坡在這一段已經開始建造一個智慧型的城市，所以有很多公共設施基本上已經鋪起來了，在新加坡我們做房地產就更有另外一個空間，就是怎麼把我們的樓跟周邊銜接起來，基本上從用戶的角度講，從你的地鐵到你的巴士，到你走進我的樓，基本上就能得到無縫的銜接。但可能從中國的角度來看，可能還有一些標準的問題，在不同的城市，不同的地方，還有一定不同的標準，要走到這個無縫的連接，到目前為止可能還是要一定的道路要走，這是我的簡單的看法。
李振合：接下來我想問一下劉總，請您分享一下目前市場上在互聯網+領域做的比較成功的房企的心得，您也屬於業內的前輩人士，包括我們中午交流的時候，您也有很多見解。
劉愛明：房地產怎麼跟互聯網聯繫起來，這是業界都在思考的問題，順著任總的話說，用互聯網思維來講這個事。現在確實呈現出來的，我覺得更多的是營銷環節，第二個跟房地產相關的是金融這個環節。實際上也已經顯現出來，其他的大家都在思考，也在嘗試，還有一個跟房地產相關的就是再社區O2O，以彩生活為首，大家都看到了它的價值。現狀我覺得可能分成這幾類，但是實際上顯然大家意猶未盡，覺得這個事肯定還沒完。中午我跟主持人也在探討，主持人是騰訊的，我跟他談就很有一種感覺，現在這個社會把騰訊放在一邊，把這個社會分成兩類人，大家在談互聯網，都不理騰訊。有一類說互聯網影響會很大，一類說這個東西不要太懸乎，該咋做就咋做。
實際上互聯網從字面去理解是兩層意思，一個是互聯，這是它很大的價值所在。就像剛才任總說的，你把病人和醫生放到一起，沒有互聯網你是做不到的，這就是互聯的價值。第二個是網。這個網就是進一步放大，實際上我們世界上每一個人都在網上，互聯網把世界上所有的人從理論上都可以連在一起，這比現實當中聯繫的會更有效率，會更快，所以說互聯網利用這一點，可以提高效率、降低成本，大概指的是這個意思。
我經常就在想，如果從互聯網這個角度去想，你會發現有一種感覺，就是網上的世界是真實的，現實的世界倒有點虛幻。你認真想想是會有這個感覺的。如果進一步想，互聯網構築了一種虛擬的空間，對實體的空間會不會有衝擊，我覺得這是一個問題。房地產商其實經營的是一個實體的空間，不論你是商業，或者你賣寫字樓，賣住宅、建工具、建廠房，反正經營的就是一個空間，這個空間是實際存在的，我們這幫人乾的就是這個生意。
但是互聯網構築了一個虛擬的空間，這個空間會不會對實體空間有衝擊？我覺得是有的，但是有一些沒顯現出來，例如說商業，我就不太清楚羅總的凱德的數據，我們看到有些商場出了問題，其實它出問題是裡面的商家出了問題，因此商場的空間就出了問題。下一個是不是寫字樓？我們看到大量的城市的寫字樓過剩，我們也看到一些創業者說不怎麼需要那麼多寫字樓。我覺得這是接下來開發商要應對的問題。
李振合：騰訊的投資部老大有這樣一句話，任何一個產品平臺或者任何一個事物都可以用成本去定義，這次相信李克強總理採納互聯網+的國家戰略，其實也是能夠促進經濟發展。剛剛這三位都已經談到了，互聯網到雲計算、大數據這四個領域本身的這一塊。接下來又得要找一下任總，因為之前我聽到你預測說下半年房價必須會漲，這就意味著用戶無形中增加了一個巨大的成本，開發商在拿地、營銷方面也在提升。如何通過互聯網+為開發商提升利潤空間，給用戶降低他的決策成本，您有什麼很好的建議？
任志強：大家可以抬頭看看房頂，房頂上有兩個東西，一個是有一排一排的燈，如果說我們的傳統思維就是這一排一排的燈，比如說開發商說我拿地一線，設計一條線，施工一條線，銷售是一條線，傳統的房地產開發商就是這樣做的，這就是一條一條的線。這一排排的燈下面有一些亂七八糟的東西，誰也不知道這東西是什麼，這就是互聯網。什麼概念？它要用一些概念把這些東西解決，比如說我從三亞到海口，你會想我是坐高鐵，還是坐汽車，還是坐船，還是坐飛機，你首先想到的是我如何用一種運行工具過去，當你找到一輛車的時候，車上有4個座位，你會不會同時想到剩下三個座位不能空著？如果用互聯網思維就可以，它用很迅速的辦法告訴你，把多數想從三亞到海口的人集中到一個車上，或者一個運輸體上，如果沒有人，它可能解決的是路途中有一個人順路到一半的地方，到一般地地方以後又空一個座位怎麼辦？又有另外的人從半路上車跟你一起到。我們算完成任務了吧？互聯網還沒完成任務，互聯網想著怎麼回來的時候用一種辦法把它重新組合起來，讓他回來的時候也是4個人，而且這4個人可能還都不是到同一個地方，可能有三個人下車了，他們下車之後又有三個人上來，所以這個車從這頭到那頭，可能這車上裝了七八個人，有七八個過程。也有的不是在直接幹線上，他可能找了另外一個車插到你前面，這是互聯網的辦法。現在怎麼讓多數人分享這個信息，我怎麼和你結合起來？這就是互聯網。房屋的信息也一樣，包括價格信息，在美國有一個公司，它最初就是從政府手裡買信息，然後把信息裝到網上進行評估，就像我們的房價網一樣，然後告訴你這個房子值多少錢，到現在變成所有的用戶都希望擱到那個估值，哪怕他不賣，他的資產都迅速增加了。如果中國有這樣一個更好的條件，老百姓（603883）可能就更容易知道房價的走勢和房價的上下，以及採取什麼樣的手段去進行判斷。其一是房子本身，其二是交易成本，在交易成本的過程中，互聯網也可以大大地減少很多交易成本的重複繳費或中間的收費。如果老百姓在中國也有這樣的網絡，他就可以通過減少交易成本和告訴你未來的預期價格。你就很容易做出判斷，到底要不要買房。
中國最大的遺憾就是，我們雖然有互聯網，但是有一個管互聯網的單位。這個管互聯網的單位常常不讓你這個互聯網把真實的東西告訴大家，這是最麻煩的。比如天津發生了一個重大的爆炸，所有的天津媒體幾乎都不報道天津發生了什麼事。如果我們的房地產界也是這樣的話，就會很麻煩，所以我們的老百姓就會經常上當，多花了很多冤枉錢。再比如說網上還可以提供一些東西，它可以告訴你到哪個銀行貸款成本最低，網絡可以把一切的東西都透明化，透明化以後我就可以很容易做出決策。這可能是我們非常需要的一個東西。美國房地產裡面有一個很重要的制度叫經理人制度，它約束了所有的經理人敢於把信息公開，而不怕你偷這個信息。
所以互聯網常常會出毛病，就是我們沒有一套完整的信息保證制度，沒有人給你背書，這就是非常麻煩的事。因此每個單位不得不自己去努力，你來一個東西，我來一個東西，你給你背書，我給我背書。你們知道最近倒了多少互聯網嗎？到今年為止已經公佈大概倒了1200多家。和房地產有關係的是多少家？大概比較大的有9家，其中最大的一家融資10個億了，它也倒了，就類似好屋這樣的網，它融資了10個億，最後都完蛋了。當然我不是說好屋中國完蛋了，就是中國互聯網競爭是非常激烈的，和房地產相關的網也有很多類似的，然後後面又沒有一些基本保障的東西，最後就垮了一大堆。上半年大概垮了1200多家，都是和互聯網創業相關的東西。
房地產商充分把它當成一個工具也好，還了當成什麼也好，但是面向社會的時候就是另外一回事，比如說我用智能管理我的電、水，沒有任何問題，但是有些東西充分公開向社會披露的時候，或者讓公開的民眾免費使用的時候，就會產生很多其它有毛病的地方。
李振合：任總剛才講的話，我理解，大家可以通過在拿地的前期的階段，到銷售的階段，到最後的入夥階段，都可以很多次的去使用好互聯網，可以降低你們的開發商的成本。最後還是取之於民，實現給用戶更好的體驗，這是我剛剛對任總髮言的理解。
目前移動互聯網的很多應用都在地圖上，比如說滴滴打車、Uber這些。2013年的時候，我們集團CEO也提過，未來的O2O是在地圖上。請問任總，你在這方面或者說你認為房地產應該如何來使用好地圖？
任志強：我覺得地圖是除了文字和歌曲以外，第三種最重要的傳播工具。前幾年中文大學一個教授給我們講了這個事，但是我們現在缺的是什麼？我們缺的是沒有遙感信息和遙感的隨時變換的東西。當東莞出現了嫖娼事件之後，我們從當天晚上的衛星地圖上可以看到，哪些人從東莞跑到哪兒去了。
李振合：我補充一下，那個是在地圖裡面稱為LBS的定位技術。
任志強：定位系統你得定位到什麼程度？就是它把每個人的手機或者說其它的信息都記錄下來，我們實際上是非常需要這個東西。可是從哪裡拿這個東西呢？
李振合：我們騰訊已經開放了。
任志強：你的地圖開放了沒用。前幾天有人問我，深圳的房價還會不會漲？我說肯定還會漲，因為僅僅靠人流還不夠，當然我們現在還有一個好處是，買不起房子的人肯定不用手機，但用手機的人不一定買得起房子，所以憑手機定位選定人流肯定是不夠的。為什麼深圳有這麼大的人流量去增加他的房子的量呢？因為深圳人的年輕化程度是最高的，文化程度是最高的，我們從就業看，互聯網就業增長90%，高知識、高創造性的人進入深圳最多，一定是高工資，所以它的房價還得接著漲價。地圖上有些東西可以告訴我們，比如說地圖上可以告訴你非滲水地區的覆蓋範圍。什麼叫非滲水地區？就是你這個樓群蓋了很多地方，它不滲水，這個滲水可能會造成水災。類似這樣的地區，我們可以充分利用這個信息，關鍵看你用不用得好，如果用得好了，對開發商非常重要。包括凱德剛剛也介紹說，我們把位置放在第一位，現在不止位置，還有人流，通過衛星定位是可以查出人流的。當位置發生變化之後，人流也會決定位置的調整。我們看看天津和北京中間的房子，一般都比較好賣，過去大家認為天津往海邊走，那個房子更好。結果我們實際看一看，凡是天津離北京更遠的地區，還不如它往河北方向的房子好賣，原因就是人流就是這樣的動向。這可能就是我們如何和互聯網結合，但僅僅靠它是不夠的，我們一直堅持用互聯網思維的方式去研究房地產，而不是用線性的思維研究房地產，這是很重要的。
李振合：謝謝任總，因為時間的關係，最後給羅總提一個微信上的問題。你們對來福士這樣的大型實體綜合體看好嗎？
羅臻毓：隨著城市的發展，我們還是看好綜合體的，當然重點就是位置，還有就是怎麼開發綜合體，包括它的不同功能的銜接上，這肯定是要下一點功夫的。今天的話題是互聯網+，我覺得我們完全走到虛擬時代，這是不大可能的，如果實體還是得存在的話，基本上綜合體應該是比單一的任何的房產更有發展的空間。
李振合：感謝羅總。我剛剛看到羅總在分享的過程中，來福士更多的是解決了用戶在體驗過程中的一些線下的關鍵的問題，包括也能夠更好地去提供這樣的服務，後面有機會可以再跟羅總分享。我還有一個問題問一下劉總，這也是網友的問題。物業服務因為有了互聯網概念而獲得了資本市場高估值，你怎麼看這種現象？
劉愛明：我覺得這是一個好的現象，我昨天也說了這個事，我從業了20幾年，我覺得我們前20年基本趕上的就是製造業的事，我想做互聯網的跨界，我們需要做好的是服務業，把服務業的特徵做出來，資本市場給個高估值這是非常好的，並且最終會導致所有的房地產企業真正的怎麼做到對客戶更好。
李振合：非常感謝劉總，因為時間關係，關於互聯網+房地產跨界融合的關係，幾位專家已經給了明確的評論和指導思想，我想象從成本也好，從互聯網+的房地產戰略也好，都已經有很強的交流。在目前的狀況下，互聯網+房地產還在探索的過程中。只要大家擁抱它，一定會探索很多的奇蹟出來。
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