時代週報記者 胡天祥 發自廣州
在“房住不炒”與“租售並舉”的主基調之下，房企此前“唯規模論”的發展觀念，已經不再適用。
“我們對市場保持高度謹慎的態度，現在的政策處於高度多變期，隨時都有可能出下一步新的政策，所以謹慎投資是很必要的。”中海地產2018年中期業績會上，董事局主席兼行政總裁顏建國表示，我們寧願錯失一些機會，也不想投錯幾塊地。
“寧可發展慢一點，也要發展穩一點。”碧桂園總裁莫斌也在業績會上重申，2018年楊國強主席定的主基調叫行穩致遠，我們會相對放慢發展速度，騰出更多空間抓好各項管控。
恆大集團董事局副主席兼總裁夏海鈞也表示，恆大在過去主要是以規模取勝，利潤適度增長，是比較低的。現在倒過來了，把增長速度放下來，取而代之的是注重項目的銷售質量。
新城控股高級副總裁歐陽捷也告訴時代週報記者，房企不應再奢望未來的市場還會有高增長，平穩的市場，反而有利於企業做好戰略規劃、調整資源分配、爭取均衡發展。歐陽捷建議，在拓展方面，房企應該緩拿地、拿對地、拿好地，便宜的土地永遠可以拿。“融資方面，房企可以通過設立地產基金等多種形式，爭取相對便宜的資金,降低融資成本。”歐陽捷續稱，在保證產品和服務品質的同時，開發商應繼續堅持資金高週轉策略，加快資金回籠，確保企業現金流安全。
衝規模仍在繼續
超大型房企主動控速，但仍有部分企業選擇繼續向千億規模衝刺。
時代週報記者獲悉，華南一家房企董事長曾在2018年初工作會議上表示，除了實現每年的利潤增長外，公司規模也要與之俱增，爭取儘快達到1000億元的規模。另一家房企高層更直言不諱對外表示，公司現階段的目的很明確，就是要做大規模。
“規模也是很重要的，雖然說要打造一個小而美的公司，但是不能小到只有100億元，我覺得千億元還是很有必要的。”綠地香港首席運營官侯光軍也在2018年中期業績會上表示，2018年銷售將達到400億元以上，未來三到五年實現千億規模。
花樣年集團主席兼首席執行官潘軍也在2018年中期業績會上表示，這三年，花樣年最重要的就是聚焦兩項業務，第一是提升地產規模，我們之前講過，2018年、2019年、2020年是300元、500元和1000億元的目標，這是我們集中要做的；第二是彩生活繼續領跑行業的規模，彩生活的業務通過把社區入口深化變現。
除了上述四家房企，2017年末，一家福建房企董事長在接受媒體採訪時表示，2018年，集團銷售額的目標是再翻一番至2000 億元。另一家總部在上海的房企則在今年初表示要在2018年衝刺千億，未來3年要實現2000億元的目標。
據媒體報道，截至2017年10月末，至少有45家房企已經實現或者正在提出千億元銷售目標，其中30%為“閩系”開發商。
去化難度增加
房企紛紛提出千億目標，一方面是對市場的預期過度樂觀，一方面是房企分化格局正在加速。
“有規模才有江湖地位，有江湖地位才有話語權。”歐陽捷告訴時代週報記者，規模越大的房企現金流越多，越安全。所以銀行等金融機構會給那些房企比較高的信用等級，比較低的資金成本。而一些銷售額不夠大且債額過大的房企，將會面臨資金壓力過大的風險，尤其是在目前融資槓桿不斷收緊的大背景下。
“房地產的未來一定是強者恆強、大魚吃小魚，2017年前十大地產商在全國房地產的銷售佔有率是24%，2018年上半年已經去到了30%，也就是半年時間增長了6個百分點，說明大部分的中小房地產企業，在這一輪的宏觀調控中要退出這個市場，由大的企業進行接管。”夏海鈞表示，我們認為，未來3–5年房地產的集中度會到40%左右。在這一個情況下，假設10萬億元的全國銷售，如果前十大地產商佔到40%的話，也就是有4萬億元的規模。前三大地產商佔到20%左右的話，每個地產商大概有7000億元的銷售量，也就是恆大現在5000億–6000億元，隨著集中度的變化產生空間。
克而瑞數據顯示，目前房企第一陣營入場在5000億元以上，分別是碧桂園(港股02007)、萬科、恆大；第二、第三陣營分別在3000億元、2000億元以上。而多家房企紛紛開始衝擊千億，也只是為了拿到一張進入樓市下半場的入場券。
然而，在樓市調控與融資收緊的雙重壓力下，商品房成交規模也隨之持續降低。國家統計局數據顯示，1–11月份，全國商品房銷售面積為148604萬平方米，同比增長1.4%，增速比1–10月份回落0.8個百分點，商品房銷售額129508億元，增長12.1%，增速回落0.4個百分點。
商品房成交規模持續回落，也導致部分房企業績卻不達預期。據克而瑞報告，截至11月底，目標完成率未達90%的房企包括祥生地產、合景泰富、綠地控股、首開股份；目標完成率未達80%的房企分別有首創置業、綠城中國、華夏幸福、朗詩集團，其中朗詩集團全年目標完成率為59.7%。
克而瑞預計，全年千億房企的數量或接近30家，但由於企業推案去化率下降，年末市場形勢依然嚴峻，千億房企數量或低於預期。
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