取消預售制度，對開發商是利空，對購房者對政府是利好，但房源量減少不排除房價急劇上漲的情況。
本月，關於現房銷售的消息一個接一個：中山市最近推出的地塊全部都要求現售不許預售；全國首個現房銷售試點——深圳龍華金茂府項目正式亮相；合肥市房地產管理局發佈了《關於加強新建商品房現房銷售管理工作的通知》，對新建商品房現房銷售作出具體規定。
現房銷售，簡單來說，就是房子建好之後再銷售，購房者買了房子之後就可以開始裝修準備入住，買了房就能拿到證。我們現在的房子都是預售，所以大家買房的時候都會問一個問題：什麼時候交房？
深圳是內地最先引進商品房預售制度的城市，如今，在預售制度改革方面也率先打響了第一槍，所以深圳的這一舉動不能看做是一個個例，而應看做改革的先行，也就是說，現房銷售很可能就要在全國實行。
那麼，如果實行現房銷售，會對威海的房地產市場產生什麼樣的影響呢？
首先，從購房者的角度來看這個問題。
1、現房銷售，所見即所得，再也不會因為開發商PS出來的效果圖產生“幻象”。
2、購房面積確定，預售因為種種原因，往往導致收到的房子比實際規劃小的問題，因而產生糾紛，現房銷售就不會有這種問題。
3、購房風險大大降低，因為是現房銷售，就不必擔心爛尾之類的問題，因開發商多次抵押產生的債券風險也極大降低。
4、購房費用增加。預售制度下，開發商從購房者手中拿到的購房款大大減少了他的開發成本，現在沒有了這一部分資金，如果土地價格又不降低，那麼開發的成本就要增加，開發商就會把這一部分轉嫁到購房者身上，也就會直接反應在房價的上面。
5、實行現房銷售，未來兩三年的時間裡都不會有新房入市，在這段時間裡購房者的選擇餘地縮小。
6、最後一點，也是最重要的一點，現售會使得目前市場上一大批房源不具備銷售資格，市場房源量急劇下行，預計2-3年內房源價格會出現劇漲，但也不排除政府出臺系列現價政策。
其次，從開發商的角度來看這個問題。
1、資金週轉率大幅度下降，回款期延長。自去年9月份以來，碧桂園接二連三的安全事故讓“高週轉”這個詞為大家所熟悉，所謂高週轉就是：拿了地，快開工，快銷售，快速回籠資金後再投資。碧桂園能在拿地4個月就開盤預售回款。而如果實行現房銷售，開發商至少要在2、3年之後才能開始銷售，也就是需要2、3年的時間才能拿到原本4個月就能拿到的錢。
2、成本增加。一方面，現在的開發商沒有現房銷售的經驗，可能會多走一些彎路，增加成本。另一方面是融資成本，如果一個項目需要融資10億，年利率是10%，那麼交房之前的每一年都要增加1億的財務成本。
3、融資壓力增加。失去了購房者的房款支持，也就失去了一條重要的融資渠道，開發商的融資壓力也就增加了。
4、開發商不得不更加重視房屋質量。期房什麼都看不到，只能聽銷售人員說，現房什麼都能看到，這就逼著開發商必須嚴把質量關。
最後，從社會大方面看。
1、爛尾樓、開發商跑路的風險大大降低，社會穩定大大增加。
預售制度使得開發商提前收取了購房者的房款，但是建築工程款、銀行貸款都是後期支付的，如果經營不當用光了房款卻付不出工程款、貸款或者開發商捲款潛逃，都是有可能的，這也是爛尾樓盤產生的原因。一旦發生了這種情況，購房者承受不了如此巨大的損失，便會到政府抗議尋求幫助。而實行現房銷售，即使發生了爛尾的情況，這些風險也只是由開發商來承受，購房者和政府受到的影響都很小。
2、房地產行業寡頭化。
現房銷售對資金的要求極高，靠槓桿支撐的中小企業會紛紛倒閉，大企業佔據的市場份額會越來越大，房地產行業最終會被大型企業壟斷。
3、企劃、營銷等相關行業會萎縮。
預售時代，樓房銷售很大一部分依賴樣板間、售樓處、模型、視頻、海報，依賴營銷人員的口才，現房銷售讓這一切都失去用武之地。
現房銷售因為會對房地產市場造成很大沖擊，必然不會立刻在全國範圍實行，也不會“一刀切”，但是我們要看到，現房銷售的必然性：以前爛尾的樓房在經過一輪或者兩輪房價翻倍增長之後，獲得了盈利空間，因此也能夠被新開發商接手盤活，以後的房價是不可能再出現過去那種翻倍上漲，縱使上漲，幅度也是很緩慢的，在這種情況下，開發商回款週期延長了，要支付的貸款利率增加了，爛尾的情況就更容易發生卻不大可能會有機會盤活，現房銷售就是阻止這種情況的最好方法。不管從社會維穩大局還是從購房者個人來看，現房銷售都是有利的。
閱讀更多 老張侃房幫 的文章
