小佳是我們置業報告的客戶。從她開始籌劃換房到最後下定，歷時6個月。
當她終於下定之後，她決定要把自己的歷程寫下來，希望更多的人從中能吸取教訓，少走彎路。
小佳說，當你開始籌劃買房，你面前就擺了三道選擇題！
自住&投資？還是自住兼顧投資？新房&二手房？片區優先&產品優先？這三道題怎樣選，決定了你能不能買到稱心如意的房子。
以下內容來自小佳口述：
我們現在住的房子無論是戶型還是面積都非常的好。大三房兩廳兩衛南北雙陽臺，三代同住也足夠。可惜小區容積率太高，所處位置頗為尷尬，周邊不僅沒有商業中心，而且學校也是金水區的墊底學校。
雖然2017年鄭州限價以來，新房價平，但是二手房確一直在暗漲。
以我們的房子為例，2017年年初報價200萬，到2017年底報價225萬，年漲12.5%。
後來我看新聞上說，2017年鄭州均價相比年初上漲1600元/㎡！
參照這個上漲幅度，我所在小區二手房上漲幅度僅僅是跑平了大盤。
因為我所在的小區已經交房8年，按照二手房漲價規律，交房頭三年的次新樓盤屬於領漲盤，也是這個小區房價上漲幅度最大的三年，此後隨著入住人數的日益增多，配套設置的老化損毀，物業的日漸懈怠，次新樓盤逐漸泯然於周邊老舊小區。
當然，如果周邊不斷有利好釋放，還能再迎來一波漲幅，如果沒有最終漲價幅度逐年降低，最終和大盤持平。
眼看著孩子也到了上學的年紀，即使不上公立，周邊有一個合適的私立也是不錯的，但是沒有。
基於以上兩點的，我在2018年年初開始籌劃換房。
如果把我們現在的自住房賣掉，最終拿到手的現金是200萬。如果不賣，選擇全款抵押的話，最終拿到手的現金是120萬。所以我面臨的第一個問題就是買新房還是二手房?
如果二手房，我可以選擇賣掉自住房。
如果選擇新房，考慮到交房都在2020年左右，我會考慮抵押。
我決定二手房和新房都看看。
我先後看了北邊的名門翠園、尚悅居、正弘府、萬科紫臺、萬科雲城；東邊看過永威森林花語、紫藤公館；東南看過華潤紫雲府、陽光城檀越；高鐵站片區也等了海馬公園、英地金臺府邸；
後來我發現，新房要麼捆綁裝修，要麼全款優先（2018年6月）。
即使不捆綁也不附加全款優先，也買不到。比如正弘府一次僅開48套，下一次開盤到年底。再加上週邊配套不成熟等等，最終放棄了。
後來還參加了兩個項目的微信選房。不搶房不知道自己運氣這麼差，兩次都沒搶到。
最後決定主攻二手房吧。
看新房是非常輕鬆的。但是二手房就是一個超長線的長跑。
以過來人的經驗，建議大家在看二手房之前，一定要優先劃定目標板塊，然後在目標板塊各篩選一兩個靠譜資深中介聯繫，避免重複聯繫浪費時間。
因為沒有確定自己買房的最大需求，我剛開始痴迷於學區房，同時還要兼顧自住改善，重點看了藍堡灣片區、天下城片區以及中原區的老舊家屬院小區。
稍微好一點的次新小區，單價都在3萬+；單價合適的房源不是房子太舊就是戶型太差。
又或者總價合適，但面積太小，不滿足我們自住需求。
再或者面積戶型也都合適，但小區陳舊。
既要滿足學區又要滿足自住改善的房子必定單價高總價高。這是無法兼顧的。除非老天掉一個筍盤給我。可即使給我一個筍盤，以我當時對買房的認知，也依然看不到，也依然猶豫不定。
是啊，我們在選房路上究竟在猶豫什麼？內心到底在懼怕什麼？
1、 懼怕失去，所以想要完美的房子！2、 懼怕高位站崗，所以內心還想兼顧未來漲幅！最終，米宅給我的建議的是學區和改善自住功能可以分開。
200萬現金分成兩部分：
先買一個小戶型學區，可以在名校旁租一套大戶型自住。小戶型學區將來升值、流通、出租都表現優異，即使將來學區政策有變，也沒什麼大影響。再買一套大戶型作為改善自住。因為考慮兼顧投資，所以區域選擇、入手價格很重要。再這種情況下，我遇到了第二個問題，自住&投資？還是自住兼顧投資？
因為如果買小戶型學區租大房子住，那我們改善自住的需求5年內是不強烈的。
所以是要買一套大房子改善自住還是主要投資,我又拿不定主意了。
因為用投資的標準看房和用自住的標準看房是完全不一樣的。投資兩個關鍵點價格和槓桿。所以這個房子自己能不能住，住的舒服不舒服，是完全無關的。
投資直白一點就是絕情滅欲，是一道冰冷的算術題。但自住截然相反。
所以，所謂的自住兼顧投資是偽命題。要麼委屈自住，要麼損失收益。
接下來該怎麼做呢？
我一方面看重點學區的小戶型，另一方面把我可選範圍內的所有板塊都劃了出來，計劃都看一遍。
一開始我的選籌重心放在老東區。從三月開始，假期和週末都在看房路上。有一天看了幾十套也不吃飯直接把中介給走殘了的經歷，但是小區太過陳舊、樓梯間都是斑駁的大白牆，小區水系都乾涸了，綠化、物業也都一般，價格還貴，評估價低，關鍵業主都特別自信，炙手可熱議價空間不大。
後來又把範圍擴大到龍子湖北和高鐵片區，看了將近60套左右，從投資的角度看，都不是合適標的。
再後來就把範圍再擴大北至清水苑，南邊過了航海路，開始首選準現房新盤，二手房其次。後來看了一個小區的頂復洋房之後，就心動了。綠化、物業都很好，但是小區偏遠，住不能住，租不能租。
就在我幾乎絕望時，中介推了一套海馬公園一期，可惜是幾個合夥人買的投資房，賣價意見不一致。
後來還遇見過離婚賣房、代持、藥單抵押、急賣筍盤等情況，每次談價劇情跌宕起伏。
雖然還是沒買到合適的，但在這個過程中，米宅的小夥伴將買房見解傾囊相授 ，我對信貸、選籌等有了新的認識，建立了局部板塊價值和價格體系，越來越知道自己該買什麼，而不是要買什麼。
買房沒有白走的路，每一步都算數。在奔波四個月之後，學區房終於遇到了合適。
2個月後，在海馬公園和正商書香華府各看中一套，最終選擇了價格更合適的海馬公園。
如果重新走一遍置換路，我一定會先梳理思路，瞭解清晰自己到底想要什麼樣的房，越具體越好。要先走在自我瞭解的路上，否則，很多次你會徘徊在路口，面對壓力難以作出抉擇。
但這次不僅僅是把原來資產200萬的房產置換成600萬，而是在這個過程中，我明白原來買房還可以這樣玩，房子買對了人生可以這樣輕鬆，也可以通過買房，來實現人生價值。
原來，買房真的會上癮的。
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