小佳是我们置业报告的客户。从她开始筹划换房到最后下定，历时6个月。
当她终于下定之后，她决定要把自己的历程写下来，希望更多的人从中能吸取教训，少走弯路。
小佳说，当你开始筹划买房，你面前就摆了三道选择题！
自住&投资？还是自住兼顾投资？新房&二手房？片区优先&产品优先？这三道题怎样选，决定了你能不能买到称心如意的房子。
以下内容来自小佳口述：
我们现在住的房子无论是户型还是面积都非常的好。大三房两厅两卫南北双阳台，三代同住也足够。可惜小区容积率太高，所处位置颇为尴尬，周边不仅没有商业中心，而且学校也是金水区的垫底学校。
虽然2017年郑州限价以来，新房价平，但是二手房确一直在暗涨。
以我们的房子为例，2017年年初报价200万，到2017年底报价225万，年涨12.5%。
后来我看新闻上说，2017年郑州均价相比年初上涨1600元/㎡！
参照这个上涨幅度，我所在小区二手房上涨幅度仅仅是跑平了大盘。
因为我所在的小区已经交房8年，按照二手房涨价规律，交房头三年的次新楼盘属于领涨盘，也是这个小区房价上涨幅度最大的三年，此后随着入住人数的日益增多，配套设置的老化损毁，物业的日渐懈怠，次新楼盘逐渐泯然于周边老旧小区。
当然，如果周边不断有利好释放，还能再迎来一波涨幅，如果没有最终涨价幅度逐年降低，最终和大盘持平。
眼看着孩子也到了上学的年纪，即使不上公立，周边有一个合适的私立也是不错的，但是没有。
基于以上两点的，我在2018年年初开始筹划换房。
如果把我们现在的自住房卖掉，最终拿到手的现金是200万。如果不卖，选择全款抵押的话，最终拿到手的现金是120万。所以我面临的第一个问题就是买新房还是二手房?
如果二手房，我可以选择卖掉自住房。
如果选择新房，考虑到交房都在2020年左右，我会考虑抵押。
我决定二手房和新房都看看。
我先后看了北边的名门翠园、尚悦居、正弘府、万科紫台、万科云城；东边看过永威森林花语、紫藤公馆；东南看过华润紫云府、阳光城檀越；高铁站片区也等了海马公园、英地金台府邸；
后来我发现，新房要么捆绑装修，要么全款优先（2018年6月）。
即使不捆绑也不附加全款优先，也买不到。比如正弘府一次仅开48套，下一次开盘到年底。再加上周边配套不成熟等等，最终放弃了。
后来还参加了两个项目的微信选房。不抢房不知道自己运气这么差，两次都没抢到。
最后决定主攻二手房吧。
看新房是非常轻松的。但是二手房就是一个超长线的长跑。
以过来人的经验，建议大家在看二手房之前，一定要优先划定目标板块，然后在目标板块各筛选一两个靠谱资深中介联系，避免重复联系浪费时间。
因为没有确定自己买房的最大需求，我刚开始痴迷于学区房，同时还要兼顾自住改善，重点看了蓝堡湾片区、天下城片区以及中原区的老旧家属院小区。
稍微好一点的次新小区，单价都在3万+；单价合适的房源不是房子太旧就是户型太差。
又或者总价合适，但面积太小，不满足我们自住需求。
再或者面积户型也都合适，但小区陈旧。
既要满足学区又要满足自住改善的房子必定单价高总价高。这是无法兼顾的。除非老天掉一个笋盘给我。可即使给我一个笋盘，以我当时对买房的认知，也依然看不到，也依然犹豫不定。
是啊，我们在选房路上究竟在犹豫什么？内心到底在惧怕什么？
1、 惧怕失去，所以想要完美的房子！2、 惧怕高位站岗，所以内心还想兼顾未来涨幅！最终，米宅给我的建议的是学区和改善自住功能可以分开。
200万现金分成两部分：
先买一个小户型学区，可以在名校旁租一套大户型自住。小户型学区将来升值、流通、出租都表现优异，即使将来学区政策有变，也没什么大影响。再买一套大户型作为改善自住。因为考虑兼顾投资，所以区域选择、入手价格很重要。再这种情况下，我遇到了第二个问题，自住&投资？还是自住兼顾投资？
因为如果买小户型学区租大房子住，那我们改善自住的需求5年内是不强烈的。
所以是要买一套大房子改善自住还是主要投资,我又拿不定主意了。
因为用投资的标准看房和用自住的标准看房是完全不一样的。投资两个关键点价格和杠杆。所以这个房子自己能不能住，住的舒服不舒服，是完全无关的。
投资直白一点就是绝情灭欲，是一道冰冷的算术题。但自住截然相反。
所以，所谓的自住兼顾投资是伪命题。要么委屈自住，要么损失收益。
接下来该怎么做呢？
我一方面看重点学区的小户型，另一方面把我可选范围内的所有板块都划了出来，计划都看一遍。
一开始我的选筹重心放在老东区。从三月开始，假期和周末都在看房路上。有一天看了几十套也不吃饭直接把中介给走残了的经历，但是小区太过陈旧、楼梯间都是斑驳的大白墙，小区水系都干涸了，绿化、物业也都一般，价格还贵，评估价低，关键业主都特别自信，炙手可热议价空间不大。
后来又把范围扩大到龙子湖北和高铁片区，看了将近60套左右，从投资的角度看，都不是合适标的。
再后来就把范围再扩大北至清水苑，南边过了航海路，开始首选准现房新盘，二手房其次。后来看了一个小区的顶复洋房之后，就心动了。绿化、物业都很好，但是小区偏远，住不能住，租不能租。
就在我几乎绝望时，中介推了一套海马公园一期，可惜是几个合伙人买的投资房，卖价意见不一致。
后来还遇见过离婚卖房、代持、药单抵押、急卖笋盘等情况，每次谈价剧情跌宕起伏。
虽然还是没买到合适的，但在这个过程中，米宅的小伙伴将买房见解倾囊相授 ，我对信贷、选筹等有了新的认识，建立了局部板块价值和价格体系，越来越知道自己该买什么，而不是要买什么。
买房没有白走的路，每一步都算数。在奔波四个月之后，学区房终于遇到了合适。
2个月后，在海马公园和正商书香华府各看中一套，最终选择了价格更合适的海马公园。
如果重新走一遍置换路，我一定会先梳理思路，了解清晰自己到底想要什么样的房，越具体越好。要先走在自我了解的路上，否则，很多次你会徘徊在路口，面对压力难以作出抉择。
但这次不仅仅是把原来资产200万的房产置换成600万，而是在这个过程中，我明白原来买房还可以这样玩，房子买对了人生可以这样轻松，也可以通过买房，来实现人生价值。
原来，买房真的会上瘾的。
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