对于上半年的开封房地产市场来说，5月18日是个重要的日子。
雅居乐金茂悦棠和复兴大道的一个项目将开盘时间定在了这一天。而大梁府目前暂未明确对外公布，但大概率会在5月18日或前后。至少，从目前的各种信息来看，这3个项目的认筹（定存）客户，超出了600组（含重叠/水客）。
认筹客户数量排序是：雅居乐金茂悦棠＞大梁府。
但：自周六（5月11日），悦棠启动房源落位以来，客户流失率亦较大。抗性主要在于：房价预期再一次被拉升。同时，在开盘前不到一周的时间内，启动了前期接触已久的二手房中介渠道，用于客户增量。
目前的开封市场，经历了小阳春之后，市场信心已经全面提振。
但在多盘竞争之下，各种销售手段频出，加之19年土地出让相继启动，很多有意在开封摘地的房企，对开封市场愈发的琢磨不透和忐忑。其实，大不可必。
从18年开始，如果你回顾多个百强项目的营销节奏，会发现：始终在纠结，时而高大上，时而接地气。具体体现在两个层面：
1、项目入市的时候，用句通俗的话说是：吹牛不上税。品牌好，房价高，Top系，10000+元/㎡。到了认筹受到阻力的时候，8XXX元/㎡起，能买洋房也能买精装高层。到了开盘前夕，抱歉，这价格不卖了。言而无信，出尔反尔的结果是：让开盘的活动现场，连续背锅，相继创下了两次开盘低于50%的开盘率。
2、无论是各个层面，都显的特别抠。由于抱着高周转和大品牌的心态，觉得有种一入市就会受到购房者“万人空巷”的追捧。但在购房者对比了户型，样板区，包含到访售楼部送的礼品之后，发现真的是难以和预期的房价在一个水准。
当然，对于百强开发商来说，他们也有自己的顾虑。做好产品吧，怕开封人没钱，买不起。做便宜的价格吧，不符合自己开发商的品牌调性（也可能因为觉得也没什么钱赚）。但实际上呢，开封真的没有购买力吗？西湖边的毛坯洋房不也卖到15000+元/㎡了，高铁站的高层毛坯大户型不也10000+元/㎡了。
说的极端一点就是：
要么就大方的给一个好产品，哪怕买不起，也认了。
要么就大方的给一个便宜的价格，哪怕稀XX，也认了。
但总想着用一个一般的产品，卖一个好价格，却连基本的“梳妆打扮”都懒得做，最终的结果，显然不会太好。
没错，这一轮开发商背负的“任务”是把开封房价再次推上5位数。
目前开封市场有4个正在认筹/定存的项目，其中2个的预期开盘价在9500-10000元/㎡（成品精装）左右，1个项目的开盘价在8800-9500元/㎡（成品精装）左右，另一个项目的开盘价预计在7500-8000元/㎡（毛坯），临湖逼近10000或+元/㎡（毛坯）。
在西区当下最热点的购房组团（中意湖-北高铁），两个拟开盘的项目都给出了分期首付。其中，一个是20%，或支持公积金；另一个是，根据户型面积，首次付款5-10万元，剩余首付两年内付清。
在蓄客方面：在入市阶段，基本上都给出了11000-13000元/㎡的价格预期。但在进入开盘最后冲刺阶段：给出了两个价格区间，一个是8350元/㎡起的特价房，一个是均价10000元/㎡的预期开盘价。
对于购房者来说，可以明显的感觉到：
特价房成为蓄客增量的主要手段，低首付成为抢客的关键因素。
在此时此刻，他们纠结的是“观望还是出手？”
很多时候，并不需要太多。因为，现实已经给了你答案。
比如：你冲着8350元/㎡去的时候，抱歉，房源有限。
比如：你冲着5-10万元首付分期去的时候，说的跟其它的首付你不用还似的。
站在开发商的立场上来说，从综合开发成本来看，9200元/㎡含装修的高层房源，是当下开封市场比较适中的价格。但对于大多数的开封人和购房者来说，这样的房价确实超出了“购买力”，尤其是在房价没有呈现新一轮大涨的当下。
做一个简单的对比，如今房价的首付差不多可以在几年前全款买房。
这，太可怕了。
也形成了现在的尴尬局面：8000元/㎡左右的毛坯高层反而比9000+元/㎡的成品高层更好卖。原因有两点：资金有限的人买不起，有钱的人看不上。
廉颇老矣，尚能饭否？
对于进入开封的百强开发商来说，同样有此疑问。
即：开封，这座城市有没有刚需？这座城市还有没有购买力。
答案显然是毫无疑问，属于开封刚需时代的代表莫不过于集英街至三大街，县区客群和年轻客群持续涌入。但对于当下来说，开封市场依然隐藏着一批改善客群的购买力。对于他们而言，他们中的大多数依然住在老房子里，他们的地缘人脉工作等各种关系，如今仍多集中在老城区，有换房的需求但骨子里对古城的热爱和坚守，让他们对城市向西的框架拉伸从不怀疑，但也不会轻易搬入这个区域。
对于房企而言，琢磨不透这帮老开封，就很难在当下的开封楼市有作为。
目前的开封房价，呈现的是“螺旋式上涨”的姿态。
在进入抢客周期后，分期首付，也是应对开封市场购买力在观望的一种方法。尤其是低首付，是抢客的更有效的手段。但通常来讲：低首付与“高房价”是一对“组合拳”。
对于此次开盘的悦棠和大梁府来说，基本上两类客群。但相比而言，大梁府，此次呈现出来的是：改善型更强，客户对价格接受度较高，从项目体验上来看，目前亦做的较好。同时，也更容易产生购房冲动。在已有的2万认筹金的基础上，再套个3万或者8万就可以买套房。
但，如果说风向标楼盘，还是雅居乐金茂悦棠。
从它的身上，可以看到19年进开封的百强房企的所有纠结。
上一个和它类型的项目是18年的中南樾府。
也可以说，目前市场上所有的房价，销售政策，都是根据悦棠项目的一举一动来制定的。
如果你真不知道如何选择，那么不妨等到5月18日开盘当天。
刚需，什么时间买房都刚好。无论房价涨跌，跟你都没什么关系。如果有所怀疑，可以参考集英街的诸多项目。一方面是“二手房有价无市，不好出手”，一方面是在当下的西区，卖了集英街，你仍然需要高价买一个房子，且失去了成熟的生活环境。
而，对于改善型客户来说，你买的是产品，而不是价格。
哪有什么选房攻略，掏真金白银的是你们。
不是我这种，站在旁边，淡定的看着开封房地产市场的人。
永远不要相信一个不买房的人。
尤其是在这几天。
感谢你，看到最后。
相信，你所看到的，这一轮买房，你不会吃亏。
山盟海誓的承诺只是花言巧语，实实在在的彩礼多少才体现了内心真正的诚意。你是要和这个房子打几十年交道的，价格不一定是全部的因素。
考虑一下邻居的圈层，无非是多脚油门的事。
毕竟，踩油门多的地方。
毕竟，赶在差不多同一个时间段上下班进电梯回家的时候。
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