經濟觀察報 記者 陳博“到耶路撒冷第四個安息日。亞歷山大先生邀請，同其臺灣太太和兩位活蹦亂跳的孩子晚餐……”12月1日晚上9：47分，萬科創始人王石發表了第569條“人生軌跡”微博。
兩天之後，這條微博的評論裡，湧入一群特殊的粉絲，他們留言稱“王石先生，普通剛需衝著萬科品牌買了萬科的住宅，但貴企業卻不站在為百姓謀利益的角度出發，為了自己企業收款快選擇15%的上浮利率的銀行合作，上浮10%利率的銀行一概驅除，難道我們看錯了萬科？看錯了這個企業？請你關注深圳萬科星城貸款門這事件，上帝保佑您。”
這群粉絲的聚集是有原因的。11月28日，位於深圳市寶安區的萬科星城以“30分鐘，1900套”的開盤“戰績”，刷新今年深圳新房市場的銷售紀錄。然而，直至兩天後交付裝修款，準業主們才發現，同一片區、提前一天開盤的華強城，首套房貸利率只上浮10%，但在萬科星城，上浮15%。
多出的這5%，在準業主們算來，超過了10萬元的購房成本“鴻溝”，一場降利率大戰打響了。
降利率
買房第二天，林舒（化名）被拉入“萬科星城業主利率維權”微信群。群內人數逼近300位，一封《關於反對萬科星城樓盤項目侵犯消費者自主選擇權的號召書》（以下簡稱“《號召書》”）剛剛上傳。
善於總結的帶頭人將準業主們的質疑與訴求集中到這封《號召書》裡——“目前，市場上已經出現基準利率上浮10%的銀行，並且據瞭解，相關銀行額度充足，能滿足貸款要求。但是，萬科星城為提高放款速度，完成回款指標，與個別銀行相互勾結，統一利率為上浮15%。另一方面，萬科指定合作銀行的行為嚴重侵犯了消費者自主選擇權。”
猶如火上澆油，對話框裡三言兩語的抗議和抱怨緊隨而上。林舒這才知道，自己所購買的萬科星城，按揭貸款利率為基準利率上浮15%，但距離不遠、僅相差一天開盤的華強城，首套按揭貸款利率只上浮10%。
選房搶房都如願以償，儘管利率並非林舒買房的首要考慮，但微信群裡一觸即發的焦慮感，開始在林舒心底蔓延。
萬科星城位於深圳市寶安區，11月28日晚採用線上選房方式開盤，共推出3337套79-136平方米的三至四房，整體備案均價約4.39萬元/平方米（毛坯）。因定位剛需、性價比高，這個“網紅盤”當晚以“30分鐘，1900套”的“戰績”，刷新了今年深圳一手房市場的銷售紀錄。
但很快，曾為搶中“網紅盤”滿心歡喜的部分萬科準業主們，憤怒地聚集在萬科星城銷售中心門口討要“說法”。現場照片經過轉發，在微信群與朋友圈流傳。
當天晚上，深圳萬科旗下深圳市西城房地產開發有限公司的第一份回應“出爐”。回應指出，銀行利率並非由開發商決定，而是銀行根據政策及客戶個人情況綜合確定，貸款利率上浮水平為銀行自由定價（據瞭解，目前深圳各銀行所執行首套房貸款利率方案的主流是基準利率上浮15%，萬科星城各合作銀行已在銷售前向客戶充分告知其按揭服務方案及利率情況）。
回應同時表示，客戶就利率提出疑問以來，公司亦積極與合作銀行開展溝通，並持續為客戶積極答疑解惑，做好服務工作。
這份回應顯然無法說服對利率敏感的準業主。“華強城在之前一天開盤，他們的按揭利率是上浮10%。憑什麼萬科星城的利率就不能下調？”這是丁麗（化名）在深圳的第一套房，她告訴經濟觀察報，她是交完認籌金，準備繳付裝修款時才發現利率要上調15%。買房之前她曾諮詢過銷售員，銷售員稱按揭利率根據市場情況而定。“我們是剛需客，周邊新開樓盤利率差異較大，這是原因。”
12月2日，焦急的準業主們再次趕到銷售中心，深圳萬科代表與駐點銀行的工作人員首次出面溝通。
現場影像陸續上傳到微信群裡，不停有未到現場的準業主心急詢問，“問一下萬科為什麼拒絕一些額度充足且利率較低的銀行入場？”、“萬科星城哪裡不如華強城，為何利率上浮程度不一致？”……
時間一點一點地流逝，微信群的對話框也頻繁跳出新消息。一位準業主提議：“不降就退房吧，買個房那麼心累，不買了！”一石激起千層浪，很快一連串退房退款的附和聲出現。甚至有準業主表示，單獨拉一個退房群，然後再集體團購其他新盤。
但退房的聲音迅速被另外一股反對聲音淹沒——“沒有人想退房，只是不想出那麼多錢。”
最新傳來的現場動態暫時中止了這場“內戰”。萬科方面正在準備延期交付首付與退房協議的模板，他們將繼續保持與銀行的溝通，並將首付交付時間延長到12月7日。如果直到12月7日，按揭利率仍然不變，準業主可以選擇退房；如果需要退房，12月2日-12月7日期間，也能隨時退房。
不甘退房的那波準業主，開始思考其他對策：有人提議各自致電項目銷售員，全部先申請延期付款，指不定事情還有轉機；有人希望再組織一次大規模抗議行動；有人則表示，每人一個電話去向政府相關部門與媒體投訴……
那一個夜晚，群裡討論激烈，關於如何降低利率、如何退房的爭辯一直延續到午夜。
退房與降利率之爭
林舒的耐心已經耗盡。12月3日，她走進售樓大堂，全然沒有一週前搶到房子的興高采烈。
“這幾天我一直在觀望，沒表態。一開始買房，最關鍵是看中這個樓盤所帶的小學、中學學位，加上萬科這個名牌，讓我斬釘截鐵地認定它。”促使林舒最終做出退房決定的，是她準備交付裝修費時，銷售員提供的一份教育設施不確定信息告知書。
這份告知書提到，即使社區與教育設施存在有效對應關係，並不意味著該社區人員可無條件就讀該教育設施，教育設施就讀通常需要就讀人滿足特定條件；而且社區人員就讀教育設施的身份屬性要求由政府主管部門與教育機構確定，不同時間和不同背景下，要求可能變化，開發商無法控制政府主管部門與教育機構對此的要求。
學位的滿腔希望落空，林舒只想儘快撤場。然而，退房過程再次讓林舒恍如一盆冷水澆頭，“萬科明明承諾只要未交付裝修費用，10個工作日內立馬退款。但現在銷售員告訴我，要1-3個月才能退款。”
12月3日也是準業主們難以忘記的轉折之夜。當天晚上9點左右，深圳萬科的官方微信流傳出一份《關於萬科星城合作銀行貸款利率的進一步說明》（以下簡稱“《進一步說明》”），“11月30日下午，客戶提出銀行存在對寶安片區不同項目有差別利率，為此，萬科對銀行提出應一致對待的請求。經過我們和銀行積極溝通，銀行為支持剛需樓盤，同意將萬科星城的最低按揭利率調整為基準上浮10%，星城已簽約客戶同樣享受。”
這是一份振奮人心的聲明，微信群裡此起彼伏響起歡呼聲——“贏了”，“感謝萬科，剛需不易”，“不枉費我們這幾天的努力”……這其間，也不乏有質疑的聲音冒出：“落款那裡沒蓋章，大家先冷靜，核實一下。”
不到一個小時，《進一步說明》不見蹤影。深圳萬科方面彼時回覆經濟觀察報稱，公司還是想正式一點，會發佈一個蓋章版。
當晚11點半左右，一份蓋上公章的最終版本敲定並公開，深圳萬科的對外口徑更改為“公司完全支持銀行的市場化利率定價，每位客戶的按揭利率將由客戶與銀行具體協商，請客戶向各銀行確認相關按揭政策”。“這可能是個折中版本，基本調調應該不會變了吧。”微信群上，一位活躍的準業主心存希望。新一波計劃蓄勢待發，接近凌晨一點，群裡的頭像依然閃動頻繁，群主拋出了一個接龍模板——為響應廣大業主要求，組織團隊集中到一家銀行籤合同支付首付款，請大家先接龍房號。並私信群主登記姓名+房號+電話，報名截止時間為12月4日14點。
時隔6個小時，12月4日，部分早起的準業主加入這場接龍大戰，幾個小時後，這條大隊伍聚齊了120多人。
與此同時，大家分批行動，一個個銀行工作人員的聯繫方式被拋到群裡。然而，多方諮詢之後，這些準業主不得不接受一個現實：6家合作銀行的按揭貸款利率依然上浮15%。
經濟觀察報記者以購房者身份走訪了萬科星城，現場6家銀行都確認，首套房貸利率依然是基準上浮15%。一名上海銀行的駐點工作人員表示，如果接下來按揭利率下調，簽約業主還是可以享受最新利率，但下調的幾率很小。“我們基本不會下調，因為這樣一來，對於原來已經簽約交完首付並且放款的客戶就不公平了。”
“這一天天的，就像過山車一樣。”伴隨著感嘆聲，微信群的氣氛降至冰點。一位準業主陷入兩難：“我已經定了萬科交完裝修款，不能退還好，可以退的話我又要糾結。這幾天被萬科搞得很不開心，但退了我又捨不得，好不容易搶到的。”
與微信群的一籌莫展截然不同，12月4日下午4點，萬科星城銷售中心裡，四五波客戶正在看房；簽約區內，一批又一批的準業主拿著資料，排隊等候；每家銀行的簽約紅桌旁都坐滿業主。
40多歲的王姨已經排了差不多一個小時，她在萬科星城購買了一套79平方米的頂層。聊起利率的事，她笑著說，準備一邊辦理按揭手續，一邊等待結果，如果真的下調到10%當然最好，但如果沒有也沒辦法。“反正想買還是得買，（現場）也簽了這麼多人。”
利率調整階段的“產物”
利率之爭不僅在萬科星城膠著著，也迅速傳導到其他樓盤，深圳平湖佳兆業、星河天地、華潤城潤府三期……甚至遠在杭州、金華等地的樓盤，也紛紛掀開降利率的熱潮。
一名國有銀行負責個貸業務的人士告訴經濟觀察報，以前很長一段時間裡，房貸利率的市場波動性比較小，幾乎很多銀行在利率水平上都統一步調。但最近一段時間，整個利率市場的變動比較頻繁，這種降利率的訴求才會如此頻繁。“萬科星城的價位決定了這是一個特別剛需的樓盤。剛需盤的購房者本來就對利率問題比較敏感，剛好最近深圳處於利率調整階段，大家的關注度就比較高。”一位深圳上市房企的營銷中心負責人表示。
根據深圳中原研究中心提供的數據，從2017年9月底開始，深圳首套房貸利率開始在基準上浮10%，這種水平持續到今年5月份，招商銀行率先將首套房貸利率上浮到15%。今年7月底，隨著四大國有銀行、招行、中信等銀行的首套利率全部上浮到15%，深圳房貸市場的利率水平基本確定。
不過，11月底，招行將首套房貸利率重新下調到上浮12%，符合金葵花且資產達標的客戶則首套上浮10%，深圳房貸市場開始有所鬆動。截至12月4日，北京銀行、中信銀行首套房貸利率上浮10%，但國有四大行的首套利率依然上浮15%。
事實上，過往的商品房交易中，銀行提供按揭貸款一般是以房產抵押作為基礎的。從銀行的角度來說，往往既關注個人信用作為第一還款來源，也更關注第二還款來源——也就是押品。
在中國商品房預售制度下，由於購房者買房時還未拿到房產證，銀行為了預防風險，需要增加一些擔保條件。這些擔保條件，即銀行與一手盤合作時要求開發商提供的階段性擔保。正常情況下，這種階段性擔保要持續到業主收到房產證為止，一般為期三年。“對於開發商而言，選擇合作銀行通常會首選放款快、額度足的銀行。房貸是由小業主自己承擔的，開發商對這一塊並不敏感，他敏感的是，哪家銀行的合作時間可以更久。”一名閩系百強房企的財務負責人說，開發商和銀行合作，最理想的情況是開發貸和個貸都在同一家合作銀行裡。
上述國有銀行負責個貸業務的人士補充道，通常承接開發商開發貸業務的銀行，也會優先承接這個樓盤的房貸業務。但是很多時候，基於規模和額度，一家開發貸銀行很難把所有的房貸消化掉，所以開發商會選擇另外幾家合作銀行。“銀行在與開發商合作之前，需要先簽訂一份按揭合作協議，確定雙方建立合作關係，但裡面不會提到合作的總量、金額或者利率。”該國有銀行的個貸人士表示，銀監局此前對貸款購買首套普通自住房的家庭，曾規定貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。如果銀行跟一些優質樓盤合作，可以在正常貸款利率的基礎上給到開發商一定的彈性空間，比如在實操過程中，銀行對合作樓盤的按揭貸款，一般按照利率下限來操作。
按照該個貸人士的解釋，銀行也是逐利的，銀行承接按揭貸款業務時，利率的高低經常會影響放款規模，利率越高放款額度越多。“因為房貸利率所對應的利息是由購房者承擔的，開發商要的只是回款速度快。如果開發商需要加速回款，那麼它沒有動力幫業主爭取到最優惠的利率。”
降利率停滯不前，微信群裡愈發焦慮，有準業主開始迫切尋找後路——報名組團與其他銀行諮詢談判按揭利率，確定後再與萬科方面確認，由萬科提供擔保。“開發商提供合作銀行只是基於集中打包處理更為方便，但業主可以自由選擇其他銀行進行按揭貸款，開發商要作出違約擔保。”前述閩系百強房企的財務負責人表示，如果業主以消費貸，信用貸等其他方式貸款，甚至都不需要開發商提供擔保。
不過，上述國有銀行負責個貸業務的人士指出，過往出現過購房者自由選擇貸款銀行的現象，主要是由於樓盤去化不佳，存在銷售壓力，或者有意願的購房者因資質問題無法通過合作銀行貸款。“這些情況下，開發商急於銷售特殊處理。但通常開發商早在與銀行簽訂合作協議時，這種階段性擔保的承諾就體現在上面。如果銀行沒有與開發商簽訂合作協議，開發商不會單獨出具擔保函，客戶也只能在開發商限定的範圍內選擇合作銀行。”
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