1938年，香港大學一年級的學生張愛玲給《西風》雜誌投稿。初出茅廬的張愛玲寫道：“生命是一襲華美的袍，爬滿了蚤子。”
在鄭州房地產市場，某些品牌光鮮的一線開發商，就像張愛玲說的這個袍子，輕輕一抖，蝨子就掉。
2018年鄭州有71個項目交房，32個項目集中維權。這當中，一線開發商的20個交房項目，幾乎個個維權。
有人這樣調侃一線開發商在鄭州市場的表現：
鄭州，一座來了就減配的城市。
用C級的裝修標準，配十年前的塑鋼窗；一套圖紙用到底，每個項目都是一樣的外立面，一樣的水景，一樣的會所，一樣的裝修風格；質量問題花樣翻新，裂縫漏水大白牆一個不少……
綠地來了、恆大來了、萬達來了、萬科來了，一線大牌幾乎都來了。遺憾的是，到目前為止，他們並沒有給鄭州帶來和品牌地位相當的房子。
為什麼一線品牌在鄭州蓋不出好房子？
為什麼他們能在北上廣深，在長三角、珠三角，在杭州、成都做出經典的產品，在鄭州卻處處維權？這些世界五百強、中國五百強、央企、上市公司來到鄭州，為什麼體現不出他們的專業化、高標準、一流技術，和工匠精神？
在外地很好，到鄭州很差，不是鄭州地邪，是不接地氣。
一個圈內聞名的段子說：賣房時流的淚，都是拿地時腦子進的水。基本上，在什麼地段，以什麼價格拿到地，已經決定了銷售是好是壞。投拓拿地之後，後續環節能起的作用，微乎其微。這是典型的公司戰略不接地氣。
以龍湖為例，在南龍湖這個剛需中的戰鬥機拿地王，推的還是龍湖高端的天宸系列，別說現在市場不好，樓市大熱的時候也不見得能行啊。
再看鄭州公司高管，一線開發商當中，碧桂園算是做得比較好的，除了總經理是總部派來的楊海波，投拓總是當年本土名企鑫苑總經理出身的姚莉，營銷總是老順馳人、銀基王朝出來的齊華偉，基本上個主要部門一把手都是鄭州本土資深職業經理人。因此，這幾年碧桂園在河南發展迅速，很快進入區域十強。而金科也是在去年換上本土老將韓愷之後，才有了較大起色。
這些只是冰山一角，公司戰略、用人、代理商、材料供應商不能本土化，都會不接地氣。
接不接地氣還要看管理。
前30強的 TOP30開發商，2018年最低的銷售額也在1000億以上，最高的接近萬億。按一個項目年銷售10億計算，意味著總公司管控的項目公司數量在100到1000個之間。
每個公司都有項目總，每個區域都有區域總，管理三五個公司和管理幾百個公司，這難度增長，不是累加，至少是累乘。
項目公司多，管理層級複雜，鄭州公司又不在大多數一線開發商的重點區域，管控水平層層弱化，效果可想而知。
比如，金地鄭州公司無拿地權限，要先向武漢公司彙報，再向更高層級申請。再比如融創，所有鄭州項目圖紙要彙總到天津分公司工程老總審閱。
這種情況在一線開發商的鄭州分公司非常普遍，一個人看這麼多份圖紙，出現地磚鋪到消防門口、單元入戶門口是草地的情況也不足為奇了。
說到底，一線開發商在鄭州是職業經理人操盤，而本土開發商則是老闆操盤。
不同之處是，老闆可以講情懷、講面子、講鄉里鄉親、講底線思維，住在自己家開發的小區裡，哪點不滿意了可以隨時整修，職業經理人操盤則只有嚴格的銷售額、成本和利潤指標要求。
老闆操盤和經理人操盤的區別，根源在於發展階段的不同。
TOP30開發商全部超千億，意味著他們都過了品牌積累的上升期，都在用標準化+高週轉+強資金在全國加快佔地盤、擴規模。而本土開發商最大銷售額的建業2018年銷售700億，最大銷售權益的正商是500億，而永威、康橋、綠都、名門等都在100億至300億之間，大多仍處在品牌積累期。
換句話說，本土開發商仍處在厚積階段，等待薄發，所以他們會講品質、講情懷、講產品提升，他們仍有追求，有夢想。他們期望上市、做大規模、進入20強，但前提是在大本營牢牢紮根，積累夠本錢。而一億人口的單核城市鄭州，無疑是最佳沃土。
因此，永威可以說，“我們拿到一塊地，首先考慮的不是利潤，是考慮如何做好產品。”清華園可以在大溪地一號院交房前，出資提升大門、景觀、提標單元入戶大堂。朗悅公園府可以在市場觀望的時候，堅持不降價換量，專注於提高得房率、提升景觀和建標。普羅旺世可以在交房多年後，由開發商出錢翻修社區公園、道路。
而這些，一線開發商的職業經理們，既沒有動力，也沒有權限，更沒有義務，所以他們都不可能做到。總部派他們來到鄭州，首先是拿到地，能進來，其次就是抓工期節點、銷售額、利潤率。一線開發商大多對利潤率有嚴苛的紅線要求，地價高，房價被限，只能精裝改毛坯。完不成利潤率指標，只能在建築、裝修上降標。
這也是為什麼，鄭州房地產從業者不愛買外來開發商的房子。當然，本土開發商中也有很多粗製濫造的項目，但只要本土開發商的老闆們有追求，有上進心，房子就不會太離譜。
除了內因，這兩年樓市行情又雪上加霜。
2016年7月8日12:30，忙了一上午的美景集團總裁王軍終於有空給朋友回了條微信：別採訪了，趕緊買房！當天美景以25億元的天價艱難拿下鄭紡機地塊。
這一年，鄭州進入9大國家中心城市名單。一線開發商蜂擁而至，20多家開發商爭搶鄭紡機地塊，震驚業界。之後鄭州房價一路狂奔，直到當年10月1日史上最嚴調控到來，樓市迅速陷入低迷。
市場好的時候，房價不停上漲，一線開發商們全員學習碧桂園“345”高週轉，急紅了眼抓緊時間來鄭州搶地，2015年鄭州有近10個地王，2016年地王達16個！
政府出手限價，房價戛然而止，開發商傻眼了。
買了最貴的麵粉，要賣最不好賣的饅頭。房子都賣不動了，你還怎麼高週轉？成本高，房價不動，房子賣不動，利潤指標壓頭，沒法，只能降標、降價、特價房、首付分期。
精裝改毛坯的，層出不窮。降低樓盤定位的，比比皆是。比如濱河新城、綠博片區，一直以120平以上戶型為主，但在新開的項目中，80多平小三房比比皆是。其它各種花式降價、內部房更是屢見不鮮。
這種情況下，輕則完不成任務扣獎金，重則直接捲鋪蓋走人，品質？誰還關心這個？
今年過年，飛哥在普吉島，其它沒注意，島上麥當勞的薯條引起了飛哥深深滴思考。
為啥？普吉島上的薯條竟然和黃河路麥當勞的薯條味道完全一樣！
要知道，麥當勞在全球有4萬多家店，要做到薯條口感一樣，必然是把標準化和接地氣這兩件事做到了極致。據說麥當勞進入一個城市前，要提前三年在當地找一塊合適的土地種土豆，土豆合格了，才開始開店炸薯條。全球4萬多家麥當勞，如果都從美國運土豆，誰也受不了。
綠地在鄭州及周邊目前有17個項目、融創16個、萬科17個、恆大14個，碧桂園最多，足有34個。
和快餐行業相比，房地產行業自從在中國誕生以來，幾乎沒有什麼重大技術層面革新，二十多年發展，各項流程都很成熟，想標準化並不困難。事實上，一線開發商也正是這樣做的，大家都在追求高週轉，而沒有標準化，就不可能有高週轉。TOP系列開發商基本上都有各自標準化的投資模式、管理模式、用人機制，以及標準化的產品線。
同樣是萬科城，為啥在良渚能成業界神盤，在鄭州儘管銷量很牛卻口碑不佳？
高新區一位地產大佬評價說，實事求是講，萬科城在鄭州各方面都還不錯，總體上中規中矩，只是大家對萬科品牌期待太高，落差太大。
但既來之，則優之。不妨向麥當勞學習，到任何地方，都認真炸好每一根薯條。
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