2020年的陽光，如約打在臉上。
2019年寒冬的雪，終將消融，但寒意仍在。
在傳統行業，長沙新樓盤的一個藍色塑膠“人工湖”，成為大多數房企正歷經艱難的註腳；而在炙手可熱的電商直播行業，一隻小小的口紅，讓曾經的櫃檯銷售李佳琦年入過千萬。
同樣是在2019年，曾經光芒四射的互聯網BAT時代，被王興的美團終結，當富豪座次重新排定，人們突然發現，養豬的秦英林家族財富過千億，衝進中國富豪榜前十。
悲喜之間，造車新勢力們仍在苦苦支撐，近乎消亡的P2P行業正等待涅槃重生，而劇烈洗牌的手機行業，已經迫不及待朝著未來進發。
當大環境與小氣候疊加，多少行業裹挾其間，倒下、悲鳴，或者歡呼、向前。站在新年的起點上，我們希望通過回望幾個典型行業，在不確定性中找到繼續前行的力量。
此為2019年終盤點的第一篇，看看動盪不止的房地產行業，是不是會變得更糟。
萬科區域頻換防
2019年12月24日，萬科內部發文，涉及14個城市總任免，覆蓋北方區域、南方區域和上海區域，任期從2020年1月1日生效。對此，萬科表示，此次人事任命是內部“大江大海”計劃的持續實施，旨在促進組織活力。
據不完全統計，今年以來，萬科發佈的人事任命多達28條，其中絕大部分是城市總內部換防通知，四大區域中南方區域人事變動最頻繁，多達6條；另有3條主要關乎多元化業務版圖中長租公寓、產城及梅沙教育等事業部“領頭人”的調動。
2019年，孫嘉調任萬科南方區域事業集團首席執行官。
“大江大海”計劃，即區域內部人才可以像活水一樣流動，與萬科2018年推行的組織重建背後的深意一脈相承，亦透露出萬科轉型、新業務面臨一定壓力。
無獨有偶，2019年，在規模、融資、轉型等壓力面前，碧桂園、融創等龍頭房企也紛紛調整區域架構，合併原有區域公司，重排兵力。而作為龍頭房企，萬科在人事和組織上的深入變陣，實為行業提供前瞻性觀察樣本。
融創馳援雲南城投
房企“買買買”熱度消退之時，併購老手融創仍獵食不斷，蟬聯“併購王”。
2019年11月27日，融創發佈公告稱，其將以152.69億元的總價收購雲南城投集團持有的成都環球世紀會展旅遊集團和成都時代環球實業有限公司各51％股權。據孫宏斌透露，該百億規模併購僅花費一小時便敲定，且成交價格於融創而言“沒有什麼困難”，此番交易過後，“融創在文旅產業將是天下無敵”。
據公開資料披露，2019年融創完成收購泛海、陽光100、新湖、長實、雲南城投和華僑城部分項目總計6宗併購交易，涉及交易總價值432.37億元，獲取已確權的權益建面約3084.18萬平米。
“紅海”廝殺之中，房企集中度的不斷提升，資源、資金、政策都在向頭部集中。在此情況下，收併購成為規模房企的新賽道。“大魚吃小魚”，甚至“大魚吃大魚”的景象開始出現，以融創為代表的巨頭們在此輪洗牌中通過收併購迅速搶奪市場份額，“強者恆強”的戲碼持續上演。
世茂併購成魔
2019年房企中的併購黑馬，非世茂地產莫屬。
2019年初許世壇接過管理權杖後，世茂地產一改往日低調謹慎作風，年內斥資約200億收購泰禾、萬通、明發、粵泰等房企合計21個項目，其中與泰禾和粵泰的項目數便達17宗，涉及交易總款價約148.59億。
今年1月13日，世茂地產牽手福晟，正式官宣戰略合作伙伴關係，成立“世茂福晟”的新平臺，將福晟旗下千億貨值地產開發項目、三四千億舊改項目攬入其中。
憑藉自身一萬多億土儲和併購整合，2019年世茂地產如願重回闊別4年的房企TOP10，銷售額達2600.7億元，同比上漲48％。對於未來，許世壇亦相當自信，他向外界放話，世茂地產未來規模還將超過前十房企平均增速。
然而，大規模收併購背後，機遇和風險並存，彎道是超車或翻車還需打個問號。克而瑞分析指出，世茂併購重倉三四線，三四線佔比約64.67％，去化或呈隱憂。
泰禾“水逆”
在本輪調控加劇、樓市轉冷之下，過去幾年將槓桿拉到極致的泰禾迎來當頭棒喝。2019年，泰禾主動降速、頻繁甩賣項目，加速回款、降低負債成為主旋律。
據統計，2019年泰禾共出售資產16次，回籠資金近百億元。一邊賣子求生，另一邊是密集高息發債，2019年泰禾完成3次、總髮債規模達7.105億美元的境外債券發行，其中7月發行的為期3年、金額4億美元的債券票面年息高達15％。
緊張的資金鍊限制了泰禾納儲的步伐，其2019年未在公開市場拿過一塊地。於此同時，泰禾業績排名從2018年的20名跌落至2019年的42名，成為規模房企中掉隊最厲害的一員。在行業集中不斷提速的情況下，至今未走出安全區的泰禾後續面臨的壓力不容小覷。
泰禾資金問題背後，房企“高槓杆、高週轉、高負債”的時代已然過去。以泰禾為代表，熬得住的尚且能斷臂求生，熬不住的卻只能在這輪洗牌中走向邊緣，或徹底離場。2019年，頤和地產、國購投資、三盛控股等均出現債務違約，流動性危機顯現；人民網數據顯示，2019年全年，全國破產房企數量達到525家，其中多為中小房企。
同策諮詢研究中心總監張宏偉認為，“中小型房企無法避免被時代淘汰，這是一個市場趨勢。以傳統住宅開發為主要經營領域的中小型房企中，80％-90％都將被淘汰。”
新城控股“黑天鵝”
2019年7月3日，新城控股原董事長因涉嫌猥褻兒童罪被刑事拘留。受此“黑天鵝”影響，當天，其股價在最後收盤一小時內閃崩，截至收盤大跌23.77％；另兩家新城系公司新城發展（01030.HK）和新城悅（01755.HK）股價直線跳水，跌幅分別達23.86％、23.72％，市值合計蒸發超過165億港元。
風雨飄搖之時，“少帥”王曉松火速上位。面對股價腰斬、估值下跌、機構評級下調、債務違約風險等壓力，王曉松迅速開啟安全保衛戰：出售項目、暫緩拿地、與金融機構溝通、擴大股權激勵範圍，逐漸帶領新城控股走出陰霾。
數據顯示，2019年新城控股實現銷售額約2708.01億元，同比增長22.48％，仍維持在行業TOP8地位；2019年12月下旬，國際評級機構惠譽和標普、評級機構中誠信國際相繼將新城繫上市公司移出負面觀察清單。
只是陰霾過後，新城控股已不復當年高速增長的“黑馬”成色，能否涅槃重生尚是個未知數。
龍湖業主千里維權
2019年8月26日，龍湖中期業績會上，戲劇性的一幕發生：一位自稱是龍湖業主的西裝男士，手持話筒哽咽講述龍湖長沙業主維權問題：“……我不得不來，我想問一下吳女士，您是不是已經知道，龍湖在長沙是維權的代名詞？”事後，龍湖相關負責人與該男子進行了充分溝通，目前雙方已達成諒解。
與過往產品質量過硬的形象形成反差，龍湖由此陷入輿論漩渦。長沙項目屢遭投訴之外，據公開報道，北京、杭州、青島、濟南、廣州、大連、天津等地，龍湖業主拉橫幅維權已經成為常態。
業主孤身趕赴業績會現場上演“陳情令”，折射出維權背後的無奈。政府限價政策下，房企利潤空間遭壓縮，轉而以犧牲質量、高週轉保住利潤。不止是龍湖，萬科、華潤、碧桂園、恆大等同樣被曝樓盤質量等問題。但逐利之下，品牌信譽滑坡，百姓還願為心中的“家”買單嗎？
潘石屹清空資產欲跑路？
2019年10月，SOHO中國被曝欲出售總值超500億元的核心資產“八大金剛”。同月，又有消息傳出，SOHO 3Q正將北京和上海的11處項目打包賣給築夢之星，目前已進入合同審批環節。對此，SOHO中國未做回應，而築夢之星已有員工表示確有此事。一時間，“潘石屹跑路”的傳聞甚囂塵上，潘石屹回應稱是謠言，自己“跑不了”。
據不完全統計，從2014年至2019年，算上2019年6月計劃出售的78億元物業，潘石屹已經或計劃賣出了371.37億元的資產。期間潘石屹多次表示“不再出售資產”，但又屢次食言。
頻繁甩賣資產背後，是SOHO中國不如人意的業績，2019年上半年，SOHO中國的淨利潤為5.65億元，同比下降48.36％。因而，有業內人士稱此舉是為了業績好看，亦有人士稱潘石屹夫婦將投資的目光瞄向了海外。
近期，潘石屹名下又新增多家企業；潘石屹夫婦的個人財產依舊堅挺，在2019福布斯全球億萬富豪榜中以36億美元排名第597，與2018年持平。至於賣與不賣，賣了之後做啥，恐怕只有潘石屹夫婦曉得。
王健林捲土重來？
與SOHO中國“賣賣賣”形成鮮明對比，2017年上演“壯士斷腕”的萬達在2019年頗有捲土從來之勢。
據不完全統計，2019年4月-8月，萬達先後落子大連、瀋陽、四川、陝西、長春，總簽約投資額超3000億元，其中多為文旅項目，且集中在東北地區。從文旅項目的體量和單體投資規模來看，似乎已恢復到“世紀交易”之前的水平。
業內人士認為，萬達的資金壓力已明顯緩解。從2019年的投資來看，商業、文旅、文化、體育等業務都有一定的推進，說明公司正在逐漸從低谷中走出。
不過，“魚和熊掌不可兼得”，輕資產戰略轉型的代價是規模失速。2018年，萬達集團資產6257.3億元，同比繼續下降11.5％；房地產業務規模更是大幅下降，2019年以567億的銷售規模排名房企第58，在房地產市場競爭趨白熱化之下，要恢復以往規模難度加大。
左暉夜壺論回應貝殼爭議
“開發商一直有房地產‘夜壺論’，其實渠道也是開發商的‘夜壺’，市場不好拿出來用用，市場好了就放回去。”2019年11月21日，針對外界關於貝殼壟斷部分區域新房營銷渠道的說法，貝殼董事長左暉在朋友圈發佈文章回應。
此前的11月8日，世聯行董事長陳勁松在業內峰會上一語驚人，“以前賣樓有行業規矩，代理費在1％左右。現在啟動渠道，收費點數6％。渠道營銷費用都是誰在分？這裡面涉及的不是100萬、1000萬，而是上億的腐敗。”
加之部分地區商品房項目渠道費大幅提高，一時間，以貝殼為代表，渠道商壟斷房企營銷渠道的質疑聲此起彼伏，而後才有了左暉的親自站臺。
爭議背後，隨著市場下行，房企對渠道依賴愈加嚴重。數據顯示，2018年以前，渠道佔比小於5％，而到2019年底，渠道已佔比50％；在渠道佣金方面，2018年為1％-2％左右，2019年已大於2.5％，個別項目佣金甚至超過10％。易居企業集團CEO丁祖昱認為，2020年，房企銷售速度要加快的情況下，其依賴渠道的策略不會變。
WeWork上市折戟
深不見底的鉅額虧損讓投資者們對WeWork丟失信心，加之創始人亞當·諾依曼提前套現、左手倒右手等行徑，最終，WeWork上市折戟，亞當·諾依曼遭“逼宮”，孫正義的軟銀自掏腰包為其“續命”。
IPO失敗後，WeWork元氣大傷，裁員、資產甩賣和業務收縮隨之而來。2019年第四季度，其在紐約和倫敦兩個最大的市場新增租賃面積大幅萎縮。
孫正義承認自己對WeWork投資判斷失誤。
WeWork上市遇阻，資本看淡共享辦公之際，國內共享辦公老大優客工場卻逆勢而上，於2019年12月11日向美國SEC遞交了招股書。與WeWork類似，優客工場仍未走出盈利困境。在國內悲觀的寫字樓租賃情況下，其能否走出WeWork陰影，為低迷的聯合辦公行業帶來溫暖，尚待證明。
長租公寓洗牌加劇
2019 年長租公寓進入加速洗牌階段，累計有30多家中小規模公寓暴雷，其中多因為“高買低賣”、盲目擴張等問題導致資金鍊斷裂，以破產跑路收尾。
以萬科為代表，偏重資產操作的“房企系”在長租公寓的發展並不順利。2019年，遠洋、朗詩相繼將培育多年的長租公寓業務從上市公司中剝離；此外隨著“萬村計劃”的暫停，萬科在長租公寓領域的擴張也已基本停滯。
獨立長租公寓運營商如自如、青客公寓、蛋殼公寓等，也難以逃過盈利難題。其中，青客公寓已於2019年11月5日赴美上市，成為“長租公寓第一股”；蛋殼公寓擬於今年1月17日赴美上市，兩者均處於燒錢虧損狀態；自如則表示長租行業進入精耕期，暫不急於IPO。
一邊是暴雷不斷 ，一邊是尋求IPO，長租公寓的“缺錢”狀態顯而易見，加之監管政策如租金貸的嚴格，這個曾經的風口正在消逝。
本文源自無冕財經
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