新年的鐘聲即將敲響。從明天開始，新出生的寶寶就是20後了。
有人這麼說：20後看90後，就如90後看60後，就如80後看50後……最早的80後，已經可以是爺爺、奶奶了……
好吧，越說越心酸。
回到樓市，在2019年的濟南樓市裡，發生了哪些重大的事情？今天，我們用10個關鍵詞，來回顧一下2019年的濟南樓市。
1、降價
摘要：東部降幅最大；有樓盤說降了100萬。
降價，降價，降價！這應該是2019年濟南樓市中最重要的關鍵詞。
很多人預料到了2019年房價的下跌，但恐怕沒有人能想到2019年的房價能下跌這麼多！
新東站片區，原來賣一萬四五的天鴻項目，一度下跌到了1.1萬左右；
雪山片區原來賣1.5萬左右的國際城精裝房，降到了1.25萬元左右；
工業北沿線，恆大城、翡麗公館曾經都賣到2萬左右及以上，但前者降到了一萬三四，後者降到了一萬四五；
張馬片區，精裝房、毛坯房曾經賣1.5萬、1.3萬左右，後來分別下降到了1.3萬、1.1萬左右；
二環內某樓盤，中介貼出降價100萬的廣告……
相對來說，在新房市場，南部和西部市場的下降幅度並不大，主要原因是這裡供貨較少。
未來濟南房價的走勢，會在供求之間尋找平衡。有些人可能說，供求並不重要，政策才是最重要的。但實際上，無論政策如何變動，它對房價的影響最終依然會體現在供求上。
不考慮政策的變化，目前濟南東部市場的供應依然比較充足，房價還會繼續呈現盤整勢態。
不過，濟南明年的房價還會像今年這樣跌跌不休嗎？每個人都有自己的答案，我們在今天這篇文章中也就不多說了。
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2、維權
摘要：
降價維權背後，跟契約精神沒關係，被忽悠才是關鍵。有人說，這一屆買房人好苦逼：要不在維權，要不在通往維權的路上。
今年的維權，與往年有很大不同。
維權大致可以分為兩類，一類是交房時候的維權。這類維權年年都有，但今年乃至明年，會格外多。
因為，以前的房價上漲掩蓋了很多問題——雖然大家在收房時不滿意，但看著房價上漲，也就忍了。
那時候，經常有一些神奇的人說：你維權，那給你退房行不？言外之意，房價漲了，買房人都沾了光，房子爛了又怎麼樣，你愛要不要！
這種觀點，總是讓人無比地憤怒！不過，很多時候大家也就真的忍了，反正房價漲了。
今年不同——房價本來就跌了，如果交付的房子又很爛，那是在傷口上撒鹽，大家怎麼還能忍？
除了交房維權，今年新增了一類獨特的維權：降價維權。
君不見，濱河左岸的售樓處被砸了；雪山片區某樓盤被堵了；新東站張馬某樓盤被圍了……
對降價維權，很多沒買房的人會說：活該，自作自受，沒有契約精神！
面對這種說法，觀察君總是很“呵呵”。說這話的人不知道，自己跟那些已經買房、正在維權的人，是同一類受害者。
降價維權的根源，根本不是契約精神，而是房地產行業營銷中毫無底線的各類“逼定”！
你去售樓處看房的時候，置業顧問告訴你——房子快沒有了，就剩最後兩套房子了；現在價格是最低的，下次開盤肯定漲價；今天是特價房最後一天，明天就漲價……
然後，等你買了房子之後發現，房子不僅還有很多，價格還跌了。試問一下，你有沒有被這樣忽悠過？如果這個事情放在你身上，你怒不怒？
別說百萬元以上的房子，就算你買的是一包雞蛋：買的時候，老闆告訴你，今天就剩最後一包了，明天就漲價；買了之後第二天，你發現老闆的儲藏室裡還藏了N多雞蛋，價格還腰斬了！你怒不怒？
我們習慣於非黑即白的判斷。但在生活中，大家常常是在“互相傷害、互相報復”中循環，黑白之分並不是那麼清晰。因此，找出最開始的罪魁禍首，不要讓“互相傷害”開始，那才是正解。
3、破產
概要：國內樓市掀起破產潮？這是2019年樓市中最大的“謊言”。
在百度上搜索“2019 房地產 破產”，立馬會彈出772萬個搜索結果，所有的新聞都在說：國內房地產行業掀起了破產潮！
可是我們要說，破產潮，是2019年國內樓市最大的謊言！
我們以前說過，破產潮，是一支神奇的合奏曲：無論是恨房地產，還是愛房地產，大家都喜歡說，開發商在破產！
那些恨房地產的，自不必說：房地產掏空了大家的腰包，房地產是“罪惡”的，開發商都快點倒閉吧！
那些愛房地產的，也在說破產：幾百家房地產企業已經破產，房地產需要救市，再不救市就壞大事！
可實際情況呢？雖然今年樓市艱難，但迄今為止並沒有國內百強房企破產。而在此前的調控中國，順馳、佳兆業，甚至是綠城，都出現過嚴重的資金鍊問題。
而且，企業破產有非常長的時間週期。今年破產的幾百家企業，絕大部分是資不抵債N年的企業。
濟南有2家比較知名的房企也在今年破產，分別是開發“盛世皇苑”的山東佳辰，開發外海中央花園的山東外海置業。
這兩家企業都已經資不抵債，破產是“早死早超生”。
而且，通過破產，還能盤活資產，是極好的事情。外海中央花園通過開發商的破產，已經實現新生，爛尾多時的二期已經在近期交房。
所以說，大肆炒作幾百家房企破產，僅僅是譁眾取寵而已。
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四百多家房企破產！濟南有哪些？不是最寒時刻，破產潮是譁眾取寵；
喜大普奔，這個知名的爛尾盤交房了！開發商破產重整，非常值得借鑑！
4、張馬
概要：價格才是王道！通過降價，張馬片區成為2019年濟南樓市中的新星！
在2019年的濟南樓市中，哪個片區最亮眼？CBD、西客站、雪山、唐冶、漢峪、南北康？
不不，這些片區確實是熱點，只不過它們已經火了很久。2019年濟南樓市中最新崛起的片區，當屬新東站張馬片區！
新東站張馬片區，土地成交於2017年，各樓盤在2018年底陸續開始銷售，但在很長時間內，這裡是默默無聞的。
因為，這裡的價格並沒有競爭力：精裝房價格1.5萬左右，毛坯房價格1.3萬左右。在周邊還有很多樓盤的價格是1.2萬，甚至1.1萬的情況下，大家為什麼在張馬片區買房？
雖然，張馬片區進行了強力營銷，但成效甚微。
直到今年11月，張馬片區給濟南樓市投放了重磅炸彈——大規模降價！
精裝房，價格降到1.3萬元左右，日照不足的居住公寓，價格降到1.2萬元左右！
毛坯房，價格降到1.1萬左右，日照不足的居住公寓，價格降到1萬左右！
張馬片區火了！一時間，很多人在知識星球問我們：張馬片區的樓盤怎麼樣？能不能買？
降了價的張馬片區，腳踢華山，拳打雪山，對唐冶、郭店等眾多片區的樓盤都產生了衝擊，一時間市場風聲鶴唳……
通過降價，張馬片區火了！而火了的張馬片區也告訴市場：合適的價格是最好的營銷！
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拳打雪山，腳踢唐冶！新東站張馬片區搖身變“宇宙中心”？
降到1.1-1.3萬！新東站張馬片區房價，變得“合理”了。
5、地鐵
概要：R3線通車；第二輪地鐵規劃尚未獲批。
買房子，必須考慮教育、商業、交通等配套。因此，地鐵建設進展對買房人很重要。
在2019年，濟南R3線地鐵終於通車並投入運營了！這條地鐵，被很多人稱為是濟南第一條城市地鐵，它連起的新東站、CBD、奧體等片區。
不過，濟南二期鐵，包括大家最為關心的M1、M3等地鐵，什麼時候能開工建設？
在“M線地鐵年內開工”的信息傳了N次之後，在2019年，我們的M線地鐵仍未正式動工。
迄今為止，尚沒有濟南二期地鐵獲得國家環保部門正式批覆的信息，更沒有它獲得國家發改委批覆的信息。
所以說，對濟南M線地鐵的建設，大家還要耐心等待一下。
我們之前說，如果在春節前，濟南的二期地鐵能獲得國家發改委的批覆，那就值得我們舉杯歡慶。
但現在，這個判斷需要再延後一些：只要在明年5月1日之前，二期地鐵能夠獲得最終批覆，那就值得我們為之歡呼。
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龍N次！地鐵二期報批，能不能有個準信兒！11月21日：尚未上報國家發改委！
R3地鐵明天開通！真正的地鐵房，看這些地圖！
6、疊拼、洋房
概況：疊拼、洋房多了起來。這些樓盤，適合你嗎？
2019年，濟南樓市中的產品有哪些亮點呢？在這一年，疊拼、洋房類產品開始大量湧現。
疊拼別墅，在濟南已經有十來個樓盤，主要分佈東部的孫村片區、唐冶片區、雪山片區等等。
這些產品雖然被稱為是別墅，但嚴格上說它們應該屬於複式，只不過是有院子的複式。
疊拼的最大好處就是它們有院子，你可以在院子裡種樹、栽花、曬太陽等等。
但是，疊拼產品到底是否適合你？這還需要大家實地探訪。
從我們的體驗來說，有些疊拼比較侷促，它的每一層的面積可能較小，室內空間整體也比較緊張，電梯、步梯都非常狹窄，並不是很方便。我們以前在知識星球說過，
對於家裡有老人和孩子來的家庭來說，這種產品住起來並不是很方便。另外，洋房產品在2019年也大量湧現。在漢峪片區，目前有多個洋房在售。另外，旅遊路金茂府、綠城蘭園等也在今年年末開盤。
這些洋房產品都是由國內知名開發商開發，產品品質很高大上。部分項目周邊生活配套還不健全，需要大家留意。
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終於等來你！歷下純洋房，綠城出品！
7、LPR:
摘要：按揭貸款更換新的錨點，切換前後利率基本穩定。
在2019年，LPR成為了一個很熱的詞。
在2019年8月25日，央行發佈了新的按揭貸款計息方式：原來大家貸款以央行基準利率為基準，自10月8日之後，以LPR為基準利率。此後，大家辦理個人按揭貸款的利率=LPR+上浮基點。
在今年年底，央行再次發佈公告，對於10月8日之前的存量房貸，其基準利率也要切換為LPR，或者切換為固定利率，並將在明年3月1日至8月31日完成切換。
在房貸利率切換前後，買房人的利率成本基本保持了穩定。
那麼，未來存量房貸款利率切換時，大家該做如何選擇？我們的建議是：
預計中國未來處於降息週期，LPR長遠看大概率下行，未來切換利率基準時，建議大家選擇掛鉤LPR，而不是固定利率。
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量房貸利率大調整！轉換為參考LPR，影響100萬億房貸！
重磅：房貸利率模式大調整！打折利率不會再有了！二套至少上浮60個基點！
8、人口
摘要：從“人才”爭奪到“人口”爭奪，濟南推出“落戶零門檻”新政。
樓市的漲跌，短期看政策、中期看土地、長期看人口。任教授對於房價漲跌的理解濃縮成了這一句話。
人口流動對房地產市場影響很大。
在2019年，濟南推出“落戶零門檻”政策：
本科生、大專生均可以在濟南落戶，並且不需要社保；中專學歷落戶從要求兩年社保改成了一個月社保。
年末，濟南還推出了“應屆本科生就業免費坐公交地鐵三年”的政策……
其實，人口的影響並不僅限於樓市，它對於整個城市的競爭力而言也是基礎。
目前，大量強二線城市主動放下身段吸引人口，彼此間的競爭已經由過去的“人才”爭奪變為“人口”爭奪。
在2018年年末，濟南常住人口為883.94萬人，距離千萬人口還有一定距離。預計濟南未來會繼續採取各種政策吸引人口。
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濟南落戶門檻大幅降低！落戶零門檻！本科、大專、專業技術職務資格都可落戶！
9、國企退出
概括：山東已經拉開了國企退出房地產領域的大幕。
在過去的一年，山東省內眾多大型國企都將收縮房地產板塊、聚焦主業提上了日程！以後，這些國企要徹底和房地產say bye了！
今年，山東黃金、重汽、兗礦、高速都在加快收縮退出地產板塊，進一步向主業聚焦。山東省屬企業突出主業投資、嚴控非主業這件事，是由山東省國資委親自掛帥督促的，力度也是空前的。
就在12月，又一家省內大型國房對外拋出了股權合作的橄欖枝：山鋼地產發佈公告，擬通過增資擴股或股權轉讓的方式，引入戰略投資者，股權結構可協商確定。
在濟南，山鋼地產近些年拿下了多個項目，包括位於二環東路七里堡的鴻悅華府、位於唐冶的錦悅華府、位於北園高架以南的錦繡華府、位於CBD以東的現代逸城三期。
現如今，山鋼地產選擇引入投資者，要求對方有良好市場聲譽、較高的市場佔有率等，這個應該是瞄向了國內知名大型房企。
在此之前，中國重汽已經決定要徹底退出房地產領域；兗礦集團在轉讓旗下的中垠地產40%股權；山東黃金也在大規模拋售房地產業務，位於濟南CBD片區南側的山東黃金國際廣場已確定買家，位於章丘的山東黃金城已經由淄博房企接手；山東高速退出房地產的行動已經持續多時，位於濟南西客站水晶酈城南側的兩個商務辦公地塊正在掛牌轉讓中。
儘管目前各項目進展不一，但可以說，這些國企都是在實打實地收縮房地產板塊！
總體來看，一方面，大型國有企業，心無旁騖攻主業，這是絕對值得肯定的！另一方面，在低迷的市場環境下，房企各尋出路，行業洗牌也在加速。
10、居住公寓
概括：眾多樓盤出現大量居住公寓，有的住宅樓甚至除頂樓以外全是居住公寓！
我們在2016年時就聊過居住公寓，是濟南市場最早公開談這個話題的。
不過，在今年，濟南居住公寓大爆發，很多樓盤還拿價格較低的居住公寓做營銷噱頭，有的樓盤居住公寓體量非常大！
比如，長嶺山片區的雅居樂璟園項目，有一棟總高10層的住宅樓，它有一個單元1-9層全部都是居住公寓！也就是說，除了頂樓10樓，其他樓層全都日照不足！
還有金地從海爾手中接手的北湖項目，有一棟樓的東單元，居住公寓達到了1-20層！
在過去，這種情況可不多見。那時候，哪個樓盤要是搞了一些居住公寓，那大家會覺得它的設計出了問題。現在的情況是，誰家要是不搞點居住公寓，都不好意思往外賣了。
居住公寓究竟能不能買，還是得從個人需求出發：
如果你對採光不是很在意，那居住公寓也可以考慮，反正也能落戶、上學；如果你喜歡曬太陽，而且擔心房產證上的“公寓”兩字會影響未來房子出手，那還是早早打消購買的念頭吧。
這裡我們還特別提醒大家：在濟南，不同片區，居住公寓的標準是不同的！
絕大多數新區的住宅，只要大寒日日照時間不足2小時就被定性為居住公寓。但一些老城改造項目，只有低於1小時才是居住公寓。而光照時間在1-2小時的房源，在規劃圖中會標出來，但不是居住公寓性質。
這種現象在CBD片區比較突出，詳情大家可以關注我們近期推送的CBD系列探盤。
好了，今天就聊到這裡了。關心濟南樓市更多動態，請加入我們的知識星球。
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