11月最後一週，深圳樓市忽然就火了。
25日，龍華璽園開盤當天售出176套，當天去化率71%。
26日晚，香蜜湖的萬科瑧山府三期開放線上選房，據說397套房源最後僅剩個位數，接近整體清盤。
27日上午，拖了兩年多才入市的沙井華強城開盤，8個小時賣了1033套房，去化率85%。
28日晚，沙井萬科星城開放網上選房，半小時賣了大約1900套。
……
喜報輪番轟炸，不少媒體開始高呼“深圳樓市即將回暖”，彷彿反攻的號角已經吹響，大家馬上要入場抄底，不然就來不及了。
真相是什麼？
01
為何熱銷？便宜大碗是王道
今年下半年，深圳的樓市確實挺慘淡的，不說遠了，就在剛過去的“金九銀十”，入市的樓盤，平均開盤去化率都不到30%，比上半年幾乎腰斬。
這還不到一個月呢，為啥這四個盤忽然就齊刷刷得“大賣”了？
局姐觀察了一下，有個共同的特點：便宜大碗。
璽園項目的戶型比較複雜，以疊墅及別墅居多，就不展開討論了。
萬科臻山府處於豪宅地段，開放的是第三期，毛坯均價9.7萬元每平。局姐查了下過去的數據，2017年4月，萬科瑧山府一期開盤，毛坯均價9.9萬元每平。一年過去，嗯，降價了……
再看周邊二手房，掛牌單價已經達到13萬往上，甚至15萬了，一二手倒掛達到3-5萬元。
萬科星城一下子推了3337套房，堪稱史上之最。開盤毛坯均價4.39萬元，裝修另算，但有最高13萬元的各種優惠，算下來，裝修費大都在10萬元出頭。周邊類似戶型二手房掛牌價動輒4.6萬元以上。
華強城和萬科星城在同一個區域，但離地鐵近，拖太久入市，已經積攢了足夠的人氣。此次開盤，售價4.6萬元，遠遠不及之前的吹風價5萬元。這個價格，也不過是和二手房價格齊平。
看來，
無論是什麼時間段，市場有多冷，沒有賣不出去的房子。如果賣不出去，一定是還不夠便宜。
02
房價即將回彈？暫時不用擔心
這幾個盤是熱銷了，但就能說明深圳的房價即將回暖，購房者要趕緊抄底了麼？
哪有那麼簡單。
打一個時間很近的比方：國慶前夕，在萬科“活下去”的吶喊中，廈門萬科項目因降價40%促銷上了熱搜。10月1日正式開盤，206套房源一夜售罄。
在降價回款這件事情上，萬科老大哥一向衝在前面，求生欲是真的強。
然後呢？廈門的房價回暖了嗎？還不是一路往下。
最近，廈門好幾個樓盤降價，單價降幅5000-10000元的比比皆是，中國金茂在廈門的地王單位被迫特價銷售，銷售價格甚至低於當時拿地的樓面價。
這是活生生的割肉，哪是什麼市場回暖，完全看不出價格企穩反彈的徵兆。
局姐之前就預測過，由於房企自身的續命壓力和業績需要，年底之前，這種打骨折的情況只會更多。有購房需求的小夥伴，不用太著急，確實可以慢慢挑。
但因為最近房企資金面實在太緊張了，今年已經有10家房企因資金鍊斷裂宣告破產了。若你想要在今年年底出手，千萬記得避開爛尾房的“雷”，具體指南可以複習局姐之前的文章。
03
如何判斷一個地區樓市是否回暖
那麼，究竟如何看出一個區域的樓市是否回暖呢？
首先，政策要觸底。
從全國來看，11月的房地產政策基本平穩，相比之前平均一個月40次的調控政策出臺，11月至今為止，各種房地產調控政策合計僅20次，明顯減少了不少。
因為目前地產的調控政策以“因城施策”為主，小夥伴們可以觀察自己目標城市的地產措施變化情況。有的城市已經在悄悄起變化，比如說…加大人才購房補貼…之類。
其次，金融方面要有鬆動的跡象。
這塊局姐曾經有過詳細分析，一句話，等即將到來的降準甚至降息吧。
而對於判斷一個區域而言，最最重要的是，二手房的交易量。
為什麼是二手房？一手房被“看得見的手”左右，也受開發商推盤節奏的影響，從價格到成交量都不是特別市場化，而二手房，尤其是大城市的二手房，成交活躍，是真正能感知到市場的涼熱的。
拿深圳的二手房來打個比方。
從中原地產的數據可以看到，深圳的二手房成交量一路下行。8月份深圳二手房成交量高達7200套，到了10月底，當月成交量僅為3787套，相比8月已經腰斬。10月份成交量創下了近20個月的最低值。
再看看最近的數據。
排除4月份因市場成交熱度調整的波動，從9月開始，深圳二手房均價開始走跌，從9月的52867元下降到11月的52143元，跌了1.5%左右。甚至，在中原報價指數可以看到，最近一週，在調整報價的樓盤中，有六成調低了報價。
量價齊跌，完全沒有回暖的跡象。
如果二手房交易開始放量，說明市場底部才真正到了。在那之前，一切還處於下行通道。
當然，局姐相信，對於深圳這種人口流入足夠多，城市經濟足夠好，房價天花板足夠高的城市，這一天應該不會太遠。
以上。
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