近幾年，高層多次強調貨幣政策“不搞大水漫灌”！
其實，這主要是與08年四季度和09年的大水漫灌相對而言的。
就房地產業而言，從個人購房貸款餘額走勢，也能看出貨幣放水的程度。
易居研究院的數據顯示，2018年三季度末個人購房貸款餘額24.88萬億元，同比增長 17.9%，增速比二季度低 0.7個百分點。
回顧過去13年數據，個人購房貸款餘額同比增幅最高點出現在2009年四季度（60%），這與四萬億刺激有關。
2013年樓市的短週期繁榮階段，個貸增速上行並不明顯，與之相對應，那個繁榮期範圍有限，只有部分城市出現樓市夏天。這一點與09年和16年不同！
2015年三季度開始，個人房貸餘額同比增幅快速提升加上國家不斷出臺的一系列去庫存利好政策，2016年四季度超過了過去5年的增速水平達到36.8%。
2017年一季度，個人房貸餘額同比增幅出現收窄（35.5%），此後6個季度繼續保持收窄態勢，2018年三季度回落至17.9%。
易居研究院還測算和跟蹤居民購房槓桿率：將人民銀行公佈的個人購房貸款新增餘額佔全國一、二手房成交總額的比重與9%公積金貸款佔全國住宅成交總額比重的歷史平均值加總，估算出全國居民表內購房槓桿率。
數據顯示，2018年三季度，全國居民表內購房槓桿率為31.3%，環比下降0.6個百分點，同比下降6.5個百分點。觀察歷史數據，從2015年三季度開始，居民購房槓桿快速上升，2016年四季度達到2010年以來最高位，為44.1%。2017年一季度，該指標小幅回落至43.8%，此後6個季度連續下行。目前來看，當前全國個人購房槓桿率正處於下行通道。
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按歷史運行規律，估計會在2019年降至20%。
等到房貸放鬆，尤其是首付比例降低之後，加之樓市回暖，槓桿率才會進入上行通道。2020年的概率較大！
從國家層面來看，近段時間，國家不再強調宏觀去槓桿，這既與過去兩年去槓桿取得一定成效有關，也與經濟與資本市場較弱有關。
與之相適應，房地產去槓桿也取得了明顯成效，未來一年，也會由去槓桿，轉為穩槓桿。
隨著購房槓桿率的下滑，居民部門的負債率也會隨之下滑。不過，前者是增量概率，後者是存量概念，後者的變化要慢得多。
經歷過去二三年樓市爆炸式增長，尤其是部分人各種借貸式購房，負債規模大增，導致居民部門負債率的下滑，將是一個持續多年的漸進過程。
對於那些曾經高槓杆高負債進行房產投資，且買在高位的人來說，苦日子還很長……
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