快房网 记者滕文娜
2年前，丁桥的房价上3万，不少人都大呼不敢想，直到绿都汀蘭府开售，将板块房价带入“3万+时代”。后续丁桥板块高地价频出，天阳、电建、龙湖、华侨城纷纷拿地，最高18350元/㎡，加28%的自持，一些专家及市民都预测丁桥房价要上4万+。
丁桥是这一轮中涨得较快，也是近期二手房降价风声较紧的区域，从目前二手房的市场行情来看，4万+的梦想或难以实现了。
普遍降价两三千
部分小区降近五千
中介人员是二手房市场的“桥梁”，对市场感知最为明显。我们随机选择了几个不同的中介公司的门店进行了咨询。综合多个人员的介绍，丁桥的二手房市场确实在降，且市场不容乐观。
据了解，早前几个月，区域内的次新房成交价格均价在三万二三每平米左右，位置配套户型好的房源成交高的卖出三万五六也正常。近两三个月成交量下滑了，价格也在下调，次新房成交均价基本在3万左右了，普遍降了近2-3千元每平方米。
另外，丁桥板块的经济适用房小区不少，也是二手房市场的重要组成部分，因房源性质，总价相比商品房小区更低，成为不少刚需购房者的首选。随着市场的降温，经济适用房的价格同样在也在降，据介绍该类房源6、7月份两万万五六的成交均价是妥妥的，而今基本两万二三在成交。
在一些成交数据上，印证了中介人员的说法。如在兔博士二手房上，龙湖武林九里近半年的价格走势就是倒V型，昆仑天籁的房价在5-7月都还是微涨状态，8月向下走，9月至今暂无成交，广宇上东臻品5-7月份的均价由3万涨至3.4万，8月则回落到3.1万，后面再无成交，广宇东承府5-7月在3.2-3.4万徘徊，8月成交近3万，后续也没再成交。
龙湖武林九里成交价格走势
长睦板块作为丁桥价格较低的区域，也一直颇受关注。该板块同样受市场波及，价格下滑较为明显的小区是新城红郡，在某大牌中介的数据库后台，中介人员展示了该小区的近半年的走势，6、7月为价格峰值期，成交均价2万六七每平米，后面价格一路下滑，10月均价仅两万二三了，最新11月份刚成交的价格为约2.2万每平米。
中介人员说，这个小区也有其特殊性，开发商的一批工程抵押房最近在集中抛售，价格也比较优惠，89方的房子包税价只要215万左右，另外该项目的投资客比例比较多，出售的房源比较多，小区目前的挂牌房源量有六七十套，看房的人选择余地很大。
在杭州二手房交易监管服务平台，搜索新城红郡，有85条挂牌信息，点开11月12日最新的一条房源信息，发现该房源从6月就已经“上架”，当时的挂牌价为270万，坚持到11月于11月7日正式降价为235万。尽管如此，中介人员认为，这样的价格还是虚高的，不说小区内部，周边还有城发云锦城、保利罗兰香谷、金地格林格林、卓越蔚蓝领袖等次新小区，同样的价格，选择余地还是不少的。
法拍行情多少也能反映一些市场情况。在法拍房中，丁桥新近在拍的一套是后珠辰秀嘉园约80方的户型，以144万的低价成交。其实这套房子在8月底就以180万的价格挂出，首次流拍，第二次降价近20万重拍，结果有44次竞买记录以175.5万的价格成交。时隔一个多月，同样一套房子再次出现，总共降价约34万，才得以二次拍卖成交。成交价只有1.8万元左右，这个价确实有一夜回到解放前的感觉。
10月中旬，阳光逸城也有一套约80方的房源被法拍，130万底价成交，对比同一个小区，今年2月份法拍的约61方的房源162.6万的成交价，不考虑税费及法拍等额外费用，价格相当于降了近万元每平米。
为了促成交，房子该挂高还是挂低
中介和房东有不同意见
房子多了，看的人少了，挂牌价该怎么挂成了一门“技术活”。
在丁桥某中介门店，一房东便对中介的挂牌价表示不满。原来，中介在电话里与房东沟通了意向底价，但没有征得房东的同意，便直接按照底价挂牌出售。房东知道了后，来门店抱怨。
“这一两个月，我已经主动下调了10多万，现在这个价格是我的最低心理价位，低于这个价格我肯定不卖的”。房东表示他的房子是急卖的，为了成交快一点，已经下调了不少，如果按照底价挂出去，看房的人知道房子已经降过，肯定还会想再还一些的，价格挂高一点还有商量空间，看的人还成功了也高兴，说不定就成了。
中介则认为，现在行情不好，看房的人不多，价格挂高了，客户可能连看的欲望都没有，更别提成交了，挂低点就是先吸引客户，具体按什么价格卖肯定还是房东说了算。
几番商讨之后，双方各做出一些让步，房东才离去。据中介介绍，现在一些房东的心理价位还是比较高，不愿意低走，而结果就是很难卖出去，因为年底是卖房的高峰期，一方面交付小区多、市场二手房挂牌房源一直在增加，另外年底急用钱的人相对较多，差不多的房源别人的报价可能更低，客户肯定先看价格实惠的。
如何让自己的房子在二手房市场有竞争优势，在走访中我们了解到一些房东的“聪明做法”。购买期房一般要2年左右的时间交付，有房东签订购房合同后不久便开始缴纳契税，待房子交付之时，契税也基本满两年了，按照相关规定契税完税时间和房产证的时间，只要其中一个先满2年就认定为满2年，在二手房市场交易上就可以免增值税了，房屋总价5.6%的增值税，动辄十几万，给购房者留有不小的还价空间。
“这种一般买了房就去缴纳契税的，多是考虑交付后能立马卖的，以投资客为主，自住的人很少想那么多，尤其是刚需，买完房子都没什么钱了，税费能晚交就晚交，还有一部分则是认为以房产证满两年的时间为准，等你能办房产证的时候，人家已经满2年了 。”丁桥一中介介绍，该区域内的一些次新房如远洋香奈、天阳晴朗、新城红郡等，有一些业主就是这样干的，他便经手过一套房子，小区刚交付不久，纳契税就已满2年，就是提前缴纳了契税的缘故，挂牌价比同小区少了近10万，询问的人就多不少。
价格在降，购房者的还价空间如何呢？一位中介说，主要还是看房东，着急卖的，基本有得谈，3-5万不成问题。在另外一家门店，有中介直言，真心想买的客户，我们自己也会去向房东争取降一些，5-10万都有可能。有些大户型总价高的甚至还价几十万都有可能。
小结
近一年调控政策不可谓不严厉，而一二手房的价格倒挂，让新房市场的温度迟迟难以下降。目前新房市场尽管也有所降温，比如流摇楼盘在大幅度增加，日光盘也大量减少，但由于限价，还有一些相对性价比较高的、与二手房价格差较大的楼盘依旧受到追捧。
丁桥板块也是这轮行情涨得相对比较凶的板块，像远洋香奈最低成交价才1万元出头，但到今年6月最高二手房的成交价高达3.7万元，整整三倍多的涨幅，现在价格回落也在情理之中，作为购房者关键是市场发疯时，你的头脑不要发疯，否则付出的代价是惨重的。
丁桥的二手房已经处在普遍状态，次新房已经回落到3万左右的均价，后续高价地如果想以4万+入市，估计购房者只能用脚投票了。
閱讀更多 杭州網 的文章
