在經歷了“房住不炒”、熱點城市房價紛紛回落的一年後，2018年樓市的走向依然牽動人心。今年的政府工作報告提出，“要讓廣大人民群眾早日實現安居宜居”。從“買房住”到“租房住”，從住有所居到安居宜居。
近年來，“房子是用來住的，不是用來炒的”的觀念正在深入人心。各地圍繞“房住不炒”不斷進行調控，同時加快建設和培育保障性住房及租賃住房市場，嚴格防控房地產市場風險。
然而，重售輕租，租購難以同權等問題仍然待解。“租購併舉”還面臨幾道坎？怎麼補齊租房短板呢？
租購併舉成重頭戲
對2018年樓市政策的判斷，離不開2017年底中央經濟工作會議的定調。會議指出，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。
短短100多字的表述中出現了5次“租”，重要性不言而喻。從過去的“購租並舉”到現在的“租購併舉”，體現了住房租賃市場在實現“住有所居”方面將發揮更為重要的作用。這一點，在後來多地地方兩會上有諸多落實：
北京、上海兩地在明確調控不動搖、不放鬆的基礎上，在租賃市場政策方面均多加布局。北京市市長陳吉寧表示，今年北京將發展住房租賃市場特別是長期租賃市場，推進集體建設用地建設租賃住房；上海市市長應勇表示，上海將加大租賃房建設力度，支持專業化、機構化的代理經租企業發展，新建和轉化租賃房源20萬套，新增代理經租房源9萬套，建立住房租賃服務平臺，落實相應的公共服務。
截止日前，全國已經有超過10餘個城市成交租賃類土地成交+供應超過10萬套。北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都、南京等超過10個城市開始租賃土地供應加速模式。從全國看，累計出讓的租賃土地面積超過600萬平米。
租房者：租房的春天在哪裡？
“租購併舉”帶來的利好之處便是“租購同權”，理想狀態下，“租房”也能享受“買房”的同等待遇，如子女入學、社會保險、大學招錄等教育、社會公共資源。
有人說中國的租房時代來臨了，但租房者的春天真的來臨了嗎？
長租公寓—— 一定要夠“富”
不知從什麼時候開始，很多人會慢慢發現不單單買房子要夠富，可能租房子也要有足夠鼓的錢包。
長租公寓普遍的運作模式是將一定體量的房源租賃或者購買下來，然後進行統一配套裝修改造，配齊傢俱家電，以單間的形式出租給房屋周邊的白領上班人士。
據統計，中國排名前15位的房地產商中，已有三分之二以上的企業涉足租賃市場。這些曾經在中國傳統房地產市場呼風喚雨的企業，已經紛紛把發展長租公寓作為未來企業戰略佈局的重要部分。
雖然說長租公寓項目的誕生契合了市場發展趨勢和國家經濟發展的方針政策，但是它的覆蓋面其實有著很大侷限性，其根本原因就是在於高昂的房租。
在北京勁松，某品牌長租公寓提供的2種戶型公寓，20平方米左右的一室，月租金最高4000元，30平方米左右的一室一廳LOFT，月租金最高6000元。而剛剛在上海面世的另外一家品牌公寓，據悉小戶型的單間公寓價格也達到了近6000元。2017年北京人均月工資在9240元。對於大多數的北京上班族來說，你可能要花費半個月的工資才能住上這種長租公寓。
最近比較流行的房格爾係數，分析指出如果房租超過了收入的百分之三十，生活就會變得舉步維艱。而目前長租公寓的定價，已經處在臨界點或者已經超過這個臨界點。
據《長租公寓發展大數據解讀》佐證，在18-40歲的無論哪個階段的年齡層，主觀接受租房價格在1200-1500元/月。如果一個平臺定位是月租金4000以上，顯然就會過濾掉大部分用戶。在一線城市，長租公寓的匹配人群應是月薪12000以上的人群。而在二線城市，月薪低於6000的也最好不要考慮住長租公寓。
公租房—— 一定要夠“窮”
如果你覺得長租公寓房租太高，租不起，那麼還有另一種選擇——公租房。
公租房低廉的租金，似乎讓打拼在大城市的年輕人看到了希望。公租房惠及的群體是本地戶籍的低收入無房群體、新就業的大學生，以及收入較低的外來務工人員。
在瀋陽，如果你是已經畢業超過三年的外來城市打工者且收入超3500元，就沒有資格申請到公租房；在杭州，如果你年收入超52185元（月收入約4348元），同樣沒有資格申請公租房。（碩士學歷及高級職稱人群除外）。
在中國大多數城市都有對公租房申請者的收入限制規定。如果沒有本地戶籍，還需要連續繳納一年或三年期限的社會保險；如果中途工作離職，導致社保斷繳，可能還要面臨被退租的風險。此外，大多數公租房項目選址都遠離市區，對於上班族來說非常不便。
可以說中國公租房公共化、大眾化的發展傾向非常弱。事實上，公租房應該更關照夾層中的城市上班族群體。雖說他們的工資收入還不錯，但想要買一套房，簡直就是以卵擊石。
夾層中的你，何去何從 ？
長租公寓和公租房的出現，其原本目的都是為了要解決高房價下，無房族的住房困境。但從實際操作過程來看，這種福利的關照還是有很明顯的極端化趨向，佔大體量的中等收入群體反而被忽略了。
長租公寓高租價產生的原因，最重要的還是成本。目前很多的長租公寓都在扮演二房東的角色，賺取的只能是對縫利潤。加上高昂的裝修和傢俱電器等成本，目前的定價水平似乎已經到了底線。
而公租房並不能完全向中等收入群體放開的原因是體量過大。雖然在2017年全國已經增加了200萬套公租房，但是仍舊難以滿足龐大的社會需求。
此外，租房市場缺乏有效、穩定的供給，是重售輕租的另一原因。近幾年房價上漲，從利益角度來看，租房的誘惑遠小於買房。對於很多人來說，與其把房子租給租客，還不如坐等房價上漲，這直接影響了租房市場的供給。
“租購併舉”還需邁過幾道坎
到底是先買房還是先租房，其實本不該是一個問題。但是現實生活中，卻並非如此，中國的年輕人一畢業寧願早早成為房奴也要先買房。匯豐銀行的一項調查顯示，中國的“千禧一代”中，住房擁有率達到70%，而發達國家中，如法國住房擁有率只有41%，美國為35%，英國為31%，大部分國家的年輕人住房擁有率不到一半。另一項調查顯示，在各地首次購房者平均年齡中，北京青年以27歲的年齡位居最小年齡榜首，英國、美國人首次購房的年齡在35歲，年齡最大的德國和日本則在41歲。
中國的年輕人為什麼這麼著急買房？房產成為了重要的投資品，上漲預期強烈，具有強大的保值增值功能是一個方面。另一重要原因是租房無法帶來安全感。房屋租賃市場不健全、黑中介橫行，租房者處於弱勢地位，權益得不到應有的保障。這集中表現在房東隨意提價、一言不合就趕人、退房時押金說扣就扣等。此外，教育、醫療等諸多公共服務也都維繫在房產之上，使得買房成為一個“不得不”的選項。在一些父母看來，沒有房子，也會是子女們未來生活幸福的障礙。所以，年輕人寧願一畢業就成為房奴。
改變非買房不可的想法，一要穩定房地產市場，抑制房價過快上漲，降低對房價上漲的預期。去年，全國數十個城市“因城施策”出臺了多項相關調整政策，抑制房地產價格過快上漲，一些熱門城市如北京更是啟動了多番調控。這些措施對於抑制投機需求、遏制房價過快上漲、降低人們的購房預期起到了積極的作用。但是調控政策終歸是暫時的，關鍵還是要建立房地產市場長效調控機制。
二是提供購房之外其他解決住房問題的途徑，引導民眾形成“先租後購”梯度消費模式。而“先租後購”的消費梯度模式能否形成，取決於“租購併舉”政策的效力，取決於政策是否能夠讓租房者獲得多大的安全感、享受多大程度的公共服務。而這恐怕不是一朝一夕之事，既需要政策持續發力，更要有不折不扣的執行。
比如說，2018年1月5號，金誠集團董事長韋傑在新型城鎮化論壇上提出，在房價居高不下的情況下， 要實行住房“雙軌制”，房地產一定要走、一定要先發展，一定要走在非常重要的位置，但同時又要解決安居的問題。
韋傑想在金誠特色小鎮中，拿出一部分來做類似於廉租房的這種福利保障性住房，主要面向的群體是城市中的上班族。因為特色小鎮在綜合供地和用地政策上相對比較容易，可以先行先試，成本也比較低。因此，不會像長租公寓那樣因為成本過高而不得不抬高租價。
這種模式本身可能不會帶來巨大的商業利益，但卻能有效留住人才。因為在金誠特色小鎮中會配有完善的基礎設施、城市綠化和交通體系，加之低廉的租房成本，那麼大學生和城市的就業家庭沒有理由選擇離開。
更重要的是這些人作為特色小鎮的人才儲備，會創造出更多價值，而且這種價值不會外流。在金誠特色小鎮裡面的任何一個產業都歸屬金誠所有。上班的時候你可能是金誠集團旗下某酒店的一名員工，為金誠創造著價值，而下班的時候你就會享受到金誠的廉價公寓。
假如你的工資水平沒有變化，但是住房成本卻降為了每個月800元錢，這樣的城市生活，你會選擇放棄嗎？
在房價過高的今天，中國的城市發展遇到了新的問題。逃離北上廣，看似一句玩笑話，折射的是人才流失的危機。一座座空城的拔地而起，折射的則是投機炒房的亂象。我們既要保持傳統房地產市場的穩定，但與此同時我們也不能忘記以人為本。如何讓高速的經濟發展，更有溫度？真正的實現租購併舉，雙軌並行，也許才是中國城市化發展路上的柳暗花明。
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