在经历了“房住不炒”、热点城市房价纷纷回落的一年后，2018年楼市的走向依然牵动人心。今年的政府工作报告提出，“要让广大人民群众早日实现安居宜居”。从“买房住”到“租房住”，从住有所居到安居宜居。
近年来，“房子是用来住的，不是用来炒的”的观念正在深入人心。各地围绕“房住不炒”不断进行调控，同时加快建设和培育保障性住房及租赁住房市场，严格防控房地产市场风险。
然而，重售轻租，租购难以同权等问题仍然待解。“租购并举”还面临几道坎？怎么补齐租房短板呢？
租购并举成重头戏
对2018年楼市政策的判断，离不开2017年底中央经济工作会议的定调。会议指出，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。
短短100多字的表述中出现了5次“租”，重要性不言而喻。从过去的“购租并举”到现在的“租购并举”，体现了住房租赁市场在实现“住有所居”方面将发挥更为重要的作用。这一点，在后来多地地方两会上有诸多落实：
北京、上海两地在明确调控不动摇、不放松的基础上，在租赁市场政策方面均多加布局。北京市市长陈吉宁表示，今年北京将发展住房租赁市场特别是长期租赁市场，推进集体建设用地建设租赁住房；上海市市长应勇表示，上海将加大租赁房建设力度，支持专业化、机构化的代理经租企业发展，新建和转化租赁房源20万套，新增代理经租房源9万套，建立住房租赁服务平台，落实相应的公共服务。
截止日前，全国已经有超过10余个城市成交租赁类土地成交+供应超过10万套。北京、佛山、上海、广州、深圳、杭州、珠海、天津、成都、南京等超过10个城市开始租赁土地供应加速模式。从全国看，累计出让的租赁土地面积超过600万平米。
租房者：租房的春天在哪里？
“租购并举”带来的利好之处便是“租购同权”，理想状态下，“租房”也能享受“买房”的同等待遇，如子女入学、社会保险、大学招录等教育、社会公共资源。
有人说中国的租房时代来临了，但租房者的春天真的来临了吗？
长租公寓—— 一定要够“富”
不知从什么时候开始，很多人会慢慢发现不单单买房子要够富，可能租房子也要有足够鼓的钱包。
长租公寓普遍的运作模式是将一定体量的房源租赁或者购买下来，然后进行统一配套装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。
据统计，中国排名前15位的房地产商中，已有三分之二以上的企业涉足租赁市场。这些曾经在中国传统房地产市场呼风唤雨的企业，已经纷纷把发展长租公寓作为未来企业战略布局的重要部分。
虽然说长租公寓项目的诞生契合了市场发展趋势和国家经济发展的方针政策，但是它的覆盖面其实有着很大局限性，其根本原因就是在于高昂的房租。
在北京劲松，某品牌长租公寓提供的2种户型公寓，20平方米左右的一室，月租金最高4000元，30平方米左右的一室一厅LOFT，月租金最高6000元。而刚刚在上海面世的另外一家品牌公寓，据悉小户型的单间公寓价格也达到了近6000元。2017年北京人均月工资在9240元。对于大多数的北京上班族来说，你可能要花费半个月的工资才能住上这种长租公寓。
最近比较流行的房格尔系数，分析指出如果房租超过了收入的百分之三十，生活就会变得举步维艰。而目前长租公寓的定价，已经处在临界点或者已经超过这个临界点。
据《长租公寓发展大数据解读》佐证，在18-40岁的无论哪个阶段的年龄层，主观接受租房价格在1200-1500元/月。如果一个平台定位是月租金4000以上，显然就会过滤掉大部分用户。在一线城市，长租公寓的匹配人群应是月薪12000以上的人群。而在二线城市，月薪低于6000的也最好不要考虑住长租公寓。
公租房—— 一定要够“穷”
如果你觉得长租公寓房租太高，租不起，那么还有另一种选择——公租房。
公租房低廉的租金，似乎让打拼在大城市的年轻人看到了希望。公租房惠及的群体是本地户籍的低收入无房群体、新就业的大学生，以及收入较低的外来务工人员。
在沈阳，如果你是已经毕业超过三年的外来城市打工者且收入超3500元，就没有资格申请到公租房；在杭州，如果你年收入超52185元（月收入约4348元），同样没有资格申请公租房。（硕士学历及高级职称人群除外）。
在中国大多数城市都有对公租房申请者的收入限制规定。如果没有本地户籍，还需要连续缴纳一年或三年期限的社会保险；如果中途工作离职，导致社保断缴，可能还要面临被退租的风险。此外，大多数公租房项目选址都远离市区，对于上班族来说非常不便。
可以说中国公租房公共化、大众化的发展倾向非常弱。事实上，公租房应该更关照夹层中的城市上班族群体。虽说他们的工资收入还不错，但想要买一套房，简直就是以卵击石。
夹层中的你，何去何从 ？
长租公寓和公租房的出现，其原本目的都是为了要解决高房价下，无房族的住房困境。但从实际操作过程来看，这种福利的关照还是有很明显的极端化趋向，占大体量的中等收入群体反而被忽略了。
长租公寓高租价产生的原因，最重要的还是成本。目前很多的长租公寓都在扮演二房东的角色，赚取的只能是对缝利润。加上高昂的装修和家具电器等成本，目前的定价水平似乎已经到了底线。
而公租房并不能完全向中等收入群体放开的原因是体量过大。虽然在2017年全国已经增加了200万套公租房，但是仍旧难以满足庞大的社会需求。
此外，租房市场缺乏有效、稳定的供给，是重售轻租的另一原因。近几年房价上涨，从利益角度来看，租房的诱惑远小于买房。对于很多人来说，与其把房子租给租客，还不如坐等房价上涨，这直接影响了租房市场的供给。
“租购并举”还需迈过几道坎
到底是先买房还是先租房，其实本不该是一个问题。但是现实生活中，却并非如此，中国的年轻人一毕业宁愿早早成为房奴也要先买房。汇丰银行的一项调查显示，中国的“千禧一代”中，住房拥有率达到70%，而发达国家中，如法国住房拥有率只有41%，美国为35%，英国为31%，大部分国家的年轻人住房拥有率不到一半。另一项调查显示，在各地首次购房者平均年龄中，北京青年以27岁的年龄位居最小年龄榜首，英国、美国人首次购房的年龄在35岁，年龄最大的德国和日本则在41岁。
中国的年轻人为什么这么着急买房？房产成为了重要的投资品，上涨预期强烈，具有强大的保值增值功能是一个方面。另一重要原因是租房无法带来安全感。房屋租赁市场不健全、黑中介横行，租房者处于弱势地位，权益得不到应有的保障。这集中表现在房东随意提价、一言不合就赶人、退房时押金说扣就扣等。此外，教育、医疗等诸多公共服务也都维系在房产之上，使得买房成为一个“不得不”的选项。在一些父母看来，没有房子，也会是子女们未来生活幸福的障碍。所以，年轻人宁愿一毕业就成为房奴。
改变非买房不可的想法，一要稳定房地产市场，抑制房价过快上涨，降低对房价上涨的预期。去年，全国数十个城市“因城施策”出台了多项相关调整政策，抑制房地产价格过快上涨，一些热门城市如北京更是启动了多番调控。这些措施对于抑制投机需求、遏制房价过快上涨、降低人们的购房预期起到了积极的作用。但是调控政策终归是暂时的，关键还是要建立房地产市场长效调控机制。
二是提供购房之外其他解决住房问题的途径，引导民众形成“先租后购”梯度消费模式。而“先租后购”的消费梯度模式能否形成，取决于“租购并举”政策的效力，取决于政策是否能够让租房者获得多大的安全感、享受多大程度的公共服务。而这恐怕不是一朝一夕之事，既需要政策持续发力，更要有不折不扣的执行。
比如说，2018年1月5号，金诚集团董事长韦杰在新型城镇化论坛上提出，在房价居高不下的情况下， 要实行住房“双轨制”，房地产一定要走、一定要先发展，一定要走在非常重要的位置，但同时又要解决安居的问题。
韦杰想在金诚特色小镇中，拿出一部分来做类似于廉租房的这种福利保障性住房，主要面向的群体是城市中的上班族。因为特色小镇在综合供地和用地政策上相对比较容易，可以先行先试，成本也比较低。因此，不会像长租公寓那样因为成本过高而不得不抬高租价。
这种模式本身可能不会带来巨大的商业利益，但却能有效留住人才。因为在金诚特色小镇中会配有完善的基础设施、城市绿化和交通体系，加之低廉的租房成本，那么大学生和城市的就业家庭没有理由选择离开。
更重要的是这些人作为特色小镇的人才储备，会创造出更多价值，而且这种价值不会外流。在金诚特色小镇里面的任何一个产业都归属金诚所有。上班的时候你可能是金诚集团旗下某酒店的一名员工，为金诚创造着价值，而下班的时候你就会享受到金诚的廉价公寓。
假如你的工资水平没有变化，但是住房成本却降为了每个月800元钱，这样的城市生活，你会选择放弃吗？
在房价过高的今天，中国的城市发展遇到了新的问题。逃离北上广，看似一句玩笑话，折射的是人才流失的危机。一座座空城的拔地而起，折射的则是投机炒房的乱象。我们既要保持传统房地产市场的稳定，但与此同时我们也不能忘记以人为本。如何让高速的经济发展，更有温度？真正的实现租购并举，双轨并行，也许才是中国城市化发展路上的柳暗花明。
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