涨的时候几千上万，降的时候几十上百，这样的价格调整能称得上是“真下跌”吗？
我相信买房人不会答应。
日前，贝壳研究院发布了一则报告，说北京楼市已经进入“实质性下跌”阶段，说明现在的降价是真降价，而不是短暂回调。
二手房降价30%
11月初，中国证券报的记者在北京的西城月坛、昌平天通苑调研了一番，得出了相似结论，这次降价是来真的！
目前，西城月坛区域二手房均价在11.5万-12万元/平米，而今年3-5月均价曾上涨到13万元/平米左右，下降了约10%。
昌平天通苑，经适房集中区，去年3.17调控前，二居室报价在6万元以上，如今，算下来也就4.2万元，相比去年下降约30%。
贝壳研究院数据显示，10月，北京二手房销量环比跌幅达四成。11月第1周，北京二手住宅链家成交均价5.97万元/平米，环比跌幅达2.8%，是2018年以来剔除受节日、政策等因素影响之外的周度跌幅最大值。
二手房不好卖？新房市场光景也好不到哪里去。
某房产机构推出“双11光盘节”，包括万科、保利、中粮、远洋、招商在内的多家大型品牌房企的部分在京楼盘均有参与。
供给方面，中原地产研究中心统计数据显示，截至目前，北京年内商品房住宅供应套数已经达到了32635套，这也是最近3年第一次超过3万套。而2017年同期住宅供应量只有20269套，年内供应量同比上涨幅度达到了61%。
限竞房时代
自今年6月份首批四个限竞房项目获得预售许可证以来，北京打开了限竞房供应的闸门，很多意向购房者开始将限竞房作为重点“考察”对象。
但是，从北京限竞房目前的交易现状来看，远没有达到预期般火爆，不少购房者因种种原因仍持观望态度，房企去化压力凸显。
根据中原地产研究中心统计数据，截止目前，北京共有26个限竞房项目取得31期预售证，合计提供限竞房源15982套，183万平方米。而根据近来的入市节奏，未来两个月，还将有1万~2万套限竞房入市。
因此很多业内人士认为，限竞房将是会是今后很长一段时间内市场供应的主力军，北京楼市进入限竞房时代。
与扎堆入市形成对比的是限竞房的总体销售情况并不如预期火爆。统计数据显示，由于部分项目取得预售证时间不长，合计网签只有2767套，签约均价为49842元/平方米，算下来网签销售率只有17.3%。
为了提高去化率，房企开始使出首付分期、特价房、抵扣、折扣等各种优惠策略。
四大尬境
在极大的供应量面前，购房者开始谨慎了。限竞房的劣势也开始放大。
户型上，大部分限竞房项目都集中在“70/90”户型，开盘后优质位置的优质户型容易被客户先行选中，剩余的房源去化压力将会增大。
价格上，限竞房有“最高限价”托底，不用担心像商品房那样飞涨，因此有细细挑选的余地。
对于未来有换房计划的人来说，限竞房还有限售期约束。按照相关政策规定，限竞房在取得房产证明5年或者缴纳契税5年后方可买卖，加上期房、等待房本下来时间，周期可能要延长到8年，过长的限售期导致一部分购房者难以接受。
还有质量上的担忧。开发商一再强调限竞房利润空间小，为了节约成本多挣钱，很有可能在建筑质量上打折扣。交房之后的品质如何，一切都还是未知。
而且政策并没有放松迹象，9月公积金政策调整后，市场购买力尤其是首置刚需购买力被进一步削弱，市场遇冷较为明显。
在限竞房刚推出的时候，不少开发商抱怨限价对利润的影响，但随着调控深入，他们旗下的楼盘销售价格甚至不能触及政府设置的价格上限。大兴庞各庄中海云筑限竞房项目，土地出让时限价4.2万/平方米，一期开盘均价约为3.6万/平方米；目前正在销售的二期3.7万/平方米起售。
限竞房价格限定决定了它的对标人群就是刚需客群以及刚改客群，这部分人群支付能力相当有限。动辄三四百万的首付对这部分人群压力很大。
价格的限定和产品的雷同，限竞房从土地供应开始就决定了它未来滞销的命运。
有些项目开盘认购量还可以，但在转签约时，不少购房者冷静之后却选择了退房，客户流失比例很大。在这种背景之下，开发商就要在价格促销上做加法。
限竞房的生存困境可能才刚刚开始。今年北京市才供应一万多套限竞房， 就已经面临去化难题。而明年北京市还有四五万套限竞房需要上市，但北京一年的新房需求量也就两三万套。
一边是需求端的观望，一边是供给端的扩大，在一些业主和分析人士看来，一线楼市如今已经彻底转入“买方市场”。
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