今年8月，因房價上漲後，西安房地產開發商舉報自己當初無證銷售，並將不願意退房的業主告上法庭。這一消息引爆輿論熱議，同時國內多地爆出類似事件。
事實上，由於市場監管不到位，曾經房地產項目一度無證出售情況比比皆是，開發商在未取得預售資格的情況下，便與業主簽訂認購協議或認籌協議。
然而，相關法律法規明確，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
當房價開始一路狂飆後，風險凸現。
無良開發商面對巨大的利益差額，紛紛舉報自己無證銷售，試圖作廢此前認購合同，再以現在的高價重新銷售。
對於購房業主來說，不僅面臨著合同無效的風險，也錯失了房價低點和機會成本，進退兩難，有苦難言！
近日，河北省石家莊市橋西區人民法院對這樣一起案件作出一審判決，認定開發商向法院提出訴訟的行為屬濫用訴權的行為，構成惡意訴訟，判決駁回其訴訟請求。
2016年，家住石家莊市的趙某斥資95萬餘元，全款購買了石家莊世紀鴻基房地產開發有限公司開發的麒融國際項目房屋一套，並簽訂了《內部認購協議》，約定交房時間為2017年5月1日。
今年8月，世紀鴻基公司向法院提起訴訟，由於麒融國際項目截至目前沒有取得任何手續，請求法院確認其與被告趙某簽訂的《內部認購協議》為無效合同。
庭審中，原告明確表示其請求宣告案涉合同無效的規範依據為《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條，即“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”。
被告認為，根據相關統計，石家莊市房價2016年均價7548.42元，2018年均價15843.13元，整整上漲了一倍，原告起訴的動因並非源於權益受損尋求司法保護，而是為了逃避履行義務以及獲取不法利益，企圖以合法形式達到非法目的。
“原告的意圖一旦得以實現，會有眾多的購房者權益無法保障，最終受損害的，將是社會公共利益以及本地區的司法公信力。”被告在庭審上說。
法院查明，原被告雙方在簽訂《內部認購協議》時，涉案房屋系現房，但原告未提供辦理竣工驗收的證據，案涉項目至今尚未取得商品房預售許可證明。
法院認為，原、被告對簽訂《內部認購協議》的事實無異議，該協議應屬雙方的真實意思表示。原告在未取得預售許可的情況下銷售房屋並收取了被告鉅額款項後，又在房價大幅上漲後的今天以自己未取得預售許可為由要求宣告合同無效，明顯違背誠實信用原則，其向法院提出訴訟的行為屬濫用訴權的行為，構成惡意訴訟，參照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十二條規定，應從實體上否定其權利請求。
綜上所述，法院依照《中華人民共和國合同法》第六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第十三條的規定，一審判決駁回原告石家莊世紀鴻基房地產開發有限公司的訴訟請求。
河北省石家莊市橋西區人民法院
民事判決書
(2018)冀0104民初6440號
原告：石家莊世紀鴻基房地產開發有限公司。
法定代表人：賀某，該公司總經理。
委託訴訟代理人：焦彥飛，北京市軍創律師事務所律師。
被告：趙某。
委託訴訟代理人：孫仲德、孫天宇，河北啟疆律師事務所律師。
原告石家莊世紀鴻基房地產開發有限公司與被告趙某房屋買 賣合同糾紛一案，本院於2018年8月22日立案後，依法適用簡易程 序，公開開庭進行了審理。原告石家莊世紀鴻基房地產開發有限公司 的委託訴訟代理人焦彥飛，被告趙某及其委託訴訟代理人孫仲德、 孫天宇到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
石家莊世紀鴻基房地產開發有限公司向本院提出訴訟請求：1、 確認原、被告簽訂的《內部認購協議》為無效合同； 2、訴訟費由被 告承擔。事實與理由：原告與被告趙某於2016年4月22曰簽訂《內 部認購協議》，約定被告購買原告建設開發的位於石家莊市中山西路 363號麒融國際項目X號樓X單元X室房屋一套。事實上，該房屋 認購協議並非雙方的真實意思表示，雙方之間實際是民間借貸的法律 關係。另，本項目截至目前沒有取得任何手續，根據法律規定，雙方 之間的認購協議應認定為無效合同。故訴至法院，請求依法確認支持 原告的訴訟請求。
被告趙某辯稱，一、原告訴稱“該房屋認購協議並非雙方的真 實意思表示，雙方之間實際是民間借貸的法律關係”，與事實不符。1、 答辯人購房出於“剛需”。為了方便照顧公公的生活，2016年將公公 在橋東的住房賣掉，用賣房款全款購買的這套住房。2、儘管“內部 認購協議”第四條有選擇性條款，但是約定的選擇權由答辯人所享有， 答辯人始終堅持要求原告履行交房義務。3、答辯人與原告及其法定 代表人或其工作人員素不相識，不存在民間借貸的現實基礎。二、原 告認為“本項目截止目前沒有取得手續，根據法律規定，雙方之間的 認購協議應認定為無效合同”，無法理依據。《最高人民法院關於審理 商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：“出 賣人未取得商品房預售許可證，與買受人訂立的商品房預售合同，應 當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。” “商品房司法解釋”發佈實施於2003年，依據的是合同法第五 十二條第（五）項、《城市房地產管理法》第四十五條。其法理邏輯 是：《城市房地產管理法》第四十五條規定，商品房預售應當取得預 售許可證，未取得預售許可證而預售的，根據合同法第五十二條第 （五）項“違反法律、行政法規的強制性規定”，預售合同無效。但 是，《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解 釋（二）》於2009年發佈實施，其中第十四條對合同法第五十二條第 （五）項規定的“強制性規定”作出限縮性解釋，僅指“效力性強制 性規定”。由於《城市房地產管理法》第四十五條對商品房預售的規 定是“管理性規定”，不屬於“效力性強制規定”，對於未取得預售許 可證而預售商品房的，只承擔行政責任，而不影響預售合同本身的效 力。根據新法優於舊法的法律適用原則，法院應當選擇適用“合同法 解釋二”的相關規定，確認雙方的“內部認購協議”有效。三、原告起訴的動因，並非源於權益受損尋求司法保護，而是為了逃避履行義務以及獲取不法利益。1、意圖逃避履行義務；“內部認購協議”約定 的交房時間為2017年5月1曰，到期後原告拒絕交房。答辯人多次 上門要求交房，原告工作人員態度惡劣，為此，答辯人曾求助市長熱 線、河北電視臺，甚至到公安機關報警。原告之所以選擇答辯人為被 告起訴，無非是想利用民事訴訟來逃避有關部門的監督，從而逃避履行義務。2、意圖獲取不法利益；根據“安居客”網站的統計，本市 房價從2016年到2018年整整上漲了 一倍： 2016年均價7548. 42元， 2018年均價15843. 13元。如果雙方“內部認購協議”被判決無效， 則原告可以獲得成倍的利益。但是，原告的利益是建立在犧牲公民居 住權的基礎上的，是非法的。綜上所述，原告在權利未受損害且既無 事實依據、又無法理依據的情況下起訴答辯人，屬於濫用訴權，企圖 以合法形式達到非法目的。原告的意圖一旦得以實現，會有眾多的購 房者權益無法保障，最終受損害的，將是社會公共利益以及本地區的 司法公信力。為此，請求人民法院依法駁回原告的訴訟請求。
經審理查明，2016年4月22曰原、被告簽訂《內部認購協議》 一份，約定被告購買原告建設開發的位於石家莊市中山西路363號麒 融國際項目X號樓X單元X室房屋一套，被告向原告繳納房屋總 價款950400元。以上事實原、被告均認可、無異議。庭審中，原告 明確以《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若 幹問題的解釋》第二條的規定，要求確認《內部認購協議》無效。被 告對原告所訴均不予認可，稱在購房之前對涉案房屋進行了充分的了 解並實地進行了查看，雙方之間系真實房屋買賣合同關係，並提交了 《內部認購協議》、交款收據、宣傳單等材料。
另查明，雙方在簽訂《內部認購協議》時，涉案房屋系現房，但原告未提供辦理竣工驗收的證據，案涉項目至今尚未取得商品房預售許可證明。
本院認為，原、被告對簽訂《內部認購協議》的事實無異議，該協議應屬雙方的真實意思表示。庭審中，原告明確表示其請求宣告案涉合同無效的規範依據為《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條，此即表明其認可與被告形成了商品房預售合同法律關係。原告在未取得預售許可的情況下銷售房屋並收取了被告鉅額款項後，又在房價大幅上漲後的今天以自己未取得預售許可為由要求宣告合同無效，明顯違背誠實信用原則，其向法院提出訴訟的行為屬濫用訴權的行為，構成惡意訴訟，參照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十二條規定，應從實體上否定其權利請求 。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六條、《中華人民共和國民事訴訟法》第十三條的規定，判決如下：
駁回原告石家莊世紀鴻基房地產開發有限公司的訴訟請求。
本案受理費80元，減半收取40元，由原告石家莊世紀鴻基房地 產開發有限公司共同負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之曰起十五日內，向本院遞交上訴狀，並按對方當事人的人數提出副本，上訴於河北省石家莊市中級人民法院。並於上訴期限屆滿之日起7日內預交上訴費80元（收款 單位：河北省石家莊市中級人民法院，賬號： 62320109058647,開戶 銀行:河北銀行華興支行）。逾期不交也不提出緩交申請的，按自動撤回上訴處理。
來源：法制日報、民商事實務 、山東高法
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