酷暑向我們揮手走過，涼爽的秋季已經來臨，又到了各大房企交期中成績單的時候，現如今房市風起雲湧，但通過期中成績單我們可以瞭解到，碧桂園等房產企業的業績發展並沒有衰退，反而成績優異，表現不俗，可以說房地產市場的馬太效應已經進入了一個實質性階段，拿房產的未來之路該何去何從呢？
根據中國房地產報統計，截至8月23日，在已公佈半年報數據的53家A股地產公司中，41家（佔比77%）均實現了淨利潤同比增長，其中增幅在200%以上的有11家，增幅在100%以上的有20家。如此亮眼的成績單，真心讓人佩服中國房地產企業的強大業務發展能力，以這樣的成績開局，中國的房地產企業不可不謂之成功。
回顧過去中國房地產將近20年的發展歷程，中國的房地產企業有著明顯的三個特徵，這就是資金密集、快速週轉、高回報。的確，在強大的資金帶動下，又快速週轉帶動了高槓杆，最終實現了房地產企業的高回報。這樣的高回報在今年上半年的財報中可見一斑，僅以碧桂園和恆大為例：
碧桂園控股有限公司於8月21日披露的2018年中期業績報告顯示，截至6月30日，集團及其合營企業及聯營公司，共實現合同銷售金額約4124.9億元，合同銷售面積約4389萬平方米，同比分別顯著增長42.8%和36.1%，合同銷售金額和銷售面積繼續領先行業。
8月28日，恆大發布2018年中期業績，營業額實現3003.5億元，同比增長59.8%；毛利潤實現1088.6億元，同比大增61.8%；核心利潤為550.1億元，同比上浮101.5%；淨利潤為530.3億元，同比大增129.3%。
可以說，這些亮眼的成績都是房地產上半場戰略的重要產物，成績雖好，下半場卻該如何保持呢？我們無法否認的是，中國房地產市場的調控逐步"常態化"，傳統的住宅開發已經進入了低利潤增長期，房地產企業面臨著全面轉型升級的迫切需求，只是到底該怎麼做？
之前，我們已經下了結論，隨著中國房地產市場逐步進入成熟階段，房地產市場的集中度正在不斷攀升，強者恆強已經成為主流，那我們不妨跟著巨頭的步伐，以碧桂園為案例，看看房地產企業的下一步到底該怎麼走？
對於房地產產業來說，高進高出高舉高打的高速發展時期已經逐漸進入尾聲，房地產市場正在進入一個由高速向中高速增長的全面換擋期。各大房地產巨頭都已經提出了控速轉型的發展目標。
這就需要考驗各大房企的內功，那麼對於一家企業來說何謂內功？這就是其對資金與債務的控制水平：
在資金方面，不斷擴充自身的資金流，增加資金對於市場流速降低的應對能力，這才是資金管理的根本。根據碧桂園的財報顯示，2018年上半年，碧桂園銷售現金回籠3360.2億元，同比增長52.4%，可動用現金餘額2099.1億元，佔總資產比例15%，另有約2813.9億元銀行授信額度尚未使用，如此充裕的資金才是房地產企業應對挑戰的底氣。
在負債層面，房地產企業"高負債、高週轉"的傳統模式已經被"房住不炒"的理念所打破，不斷降低負債水平，降低槓桿率，讓負債呈現出良性可持續發展，這不僅是響應國家政策的需要，更是提升企業市場競爭力的關鍵，市場上萬達不惜大肆甩賣文旅產業以圖降低負債水平，而碧桂園卻是一個持續低負債的保持者，上市以來，連續11年將淨借貸比率控制在70％以下，這種遠低於行業平均水平的負債率的確讓人驚歎。
所以，我們可以總結出房地產企業轉型的第一個法門，在保持現金流足夠充裕的同時實現負債水平的優化，為應對市場的變化打下紮實的基礎。
隨著經濟的發展，城鎮化水平必然不斷增長，根據國家統計局的數據顯示，截至2017年底中國的城鎮化水平為58.52%，這與西方主要發達國家75%以上的城鎮化水平尚有明顯的距離。
從世界經濟史的角度來看，中國還有至少2億人需要從農村轉移到城市，大量農村人口的城鎮化轉移亟待高品質的住房。與此同時，在房住不炒理念的影響下，大量的大學畢業生和城市轉移人口都需要租房，中國人的租房時間開始被不斷延長，大家對高品質租房的需求開始不斷提升。
這個時候，房地產企業如果能夠順勢而為無疑將會趕上另一個時代的風口，而碧桂園無疑則是這個風口的弄潮兒，碧桂園現已成立長租事業部，在北上廣深以及武漢、廈門等一、二線城市籌備項目。上半年在建房間數已超過21000間，已獲取項目的總房間數已超過24000間。年內預計能實現12個城市、46個項目同時開業。
所以，房地產企業轉型的第二大法門其實也是呼之欲出，這就是積極順應國家經濟的發展趨勢，以服務國家普惠戰略為核心，真正提升中國人住房與租房條件，做普惠的房地產。
回溯過去十幾年房地產市場的發展歷程，我們就會發現，房地產市場高速蓬勃的發展為廣大房地產企業提供了良好的發展機遇，如今"房住不炒"的理念已經貫徹實施，房地產市場的增速逐漸趨於平穩。這個時候，各大房地產企業紛紛選擇了多元化的發展道路，比如說恆大布局了大健康產業，萬達佈局了金融產業， 這些佈局無疑是一種有效的嘗試。
但是，多元化的佈局必須要有戰略協同的配合，房地產產業作為產業鏈條最長的產業，其產業上下游本身就給多元化提供了良好的機遇，正如同碧桂園集團董事會主席楊國強在致投資者的一封信中充滿激情地表示："走出草莽，現代企業的可持續發展需要科學技術；實業報國，投身科技更是當然。"
碧桂園的多元化選擇就是以房地產業務為核心，發展智能製造業，提升自動化水平。於是，2018年7月碧桂園正式進軍機器人領域，宣佈研發包括服務型機器人、特種機器人、核心零部件、自動引導運輸車、物聯網及人工智能、智能製造系統等，其產品佈局包含烹飪機器人、巡檢機器人、看護機器人、清潔機器人、建築機器人、裝修機器人、現代農業機器人、醫療機器人等。
誠然，房地產產業是一個人力資本密集型的產業類型，面對著中國人口紅利逐漸衰退，人口老齡化程度不斷提升的大背景下，房地產和機器人結合的設計不可不謂之精妙。佈局高科技產業，這無疑給房地產企業打開了一扇全新的窗戶。
未來的房地產企業不僅是建房售房那麼簡單，而是全面的滲入大家生活的方方面面，每一個生活場景都是房地產可以發力的方向，在互聯網逐漸從線上走向線下的時代中，到底什麼產業才能更好地承接互聯網呢？市場給的答案是消費和生活。
相比於巨頭林立的新零售消費戰場，另一個大量消耗國民總時間的戰場：生活場景卻被大多數人所忽視，然而相比於其他企業，房地產企業自然而然具備著社區的天然優勢，藉助社區的優勢可以成功化解生活場景的最後一公里難題。
在碧桂園的產業體系中，以"覆蓋社區生活最後100米"為使命的鳳凰優選已經面世，在今年6月舉行了6省12城500家門店的店慶，並計劃在年內開設至1500家門店。楊國強說，"希望能在全國開到兩萬家門店，讓大家用更好的錢，買到健康、安全、口感好的食品和有益健康的日用品。"再配合碧桂園在農業上的佈局，可以牢牢地掌控最重要的生活場景。
正所謂得場景者得天下，碧桂園對於場景的掌控無疑也是一張非常有力的王牌。其實早在十幾年前碧桂園就在廣告語中寫下了"給您一個五星級的家"，這句膾炙人口的廣告詞也正在彰顯著房地產下半場的發展方向，這就是房地產企業不再是房子的開發商，而是生活方式與生活場景的塑造者，是全面滲入生活方方面面的服務提供者，也許這才是房地產市場未來的發展趨勢。
正如碧桂園企業所信奉的，只有安全與質量有保證，企業才能穩健的走下去，希望碧桂園越做越好，可以為百姓提供安全、可靠、和諧、綠色的五星級的家。
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