齊魯晚報10月23日訊（記者 馬雲雲 崔巖）10月23日，濟南市中級人民法院召開新聞通報會，通報2018年濟南房屋買賣合同糾紛十大典型案件。
夫妻一方賣房，另一方自稱不知情，法院判合同有效
於某某與王某崗系夫妻關係，婚後兩人購買了位於濟南市某小區房屋一套。王某濤與王某崗及濟南某中介公司簽訂《房屋買賣合同》及《補充協議》各一份，約定王某崗自願出售該房屋，房屋售價90餘萬元。合同簽訂后王某濤累計支付房款70萬元。合同簽訂後，王某崗、於某某取得了涉案房屋的《不動產權證書》，登記所有權人為於某某，共有權人為王某崗。之後王某崗對案涉房屋進行了驗收，並將房屋交付王某濤使用至今。
但於某某起訴主張王某崗出售涉案房屋未徵得其同意，王某濤與王某崗簽訂的《房屋買賣合同》及《補充協議》應為無效合同。濟南某中介公司陳述簽訂合同時通過王某崗的電話向於某某核實了其是否同意賣房、與王某崗的關係，並審查了於某某的身份證、結婚證原件及於某某委託王某崗簽訂買賣合同的委託書。
法院經審理認為，在王某崗與王某濤簽訂的《房屋買賣合同》簽訂時，王某崗出示了於某某、王某崗的身份證、結婚證原件及於某某委託王某崗簽訂買賣合同的委託書複印件。濟南某中介公司亦證實2016年5月12日王某崗與於某某進行了通話，就於某某同意出售案涉房屋的意思表示進行了核實。由此可知，王某崗就出售涉案房屋已與於某某達成一致。王某濤與王某崗簽訂《房屋買賣合同》時有理由相信王某崗有代理權，故王某崗簽署的《房屋買賣合同》應視為王某崗與於某某有共同出售案涉房屋的意思表示，涉案的房屋買賣合同及補充協議應為合法有效，駁回了於某某的訴訟請求。
《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款規定“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持”。夫妻一方出售夫妻共有房屋的，出售方雖系無權代理，但並不必然導致合同無效。買受人有理由相信出售房屋的夫妻一方有代理權，應視為夫妻雙方有共同出售案涉房屋的意思表示。如夫妻一方擅自處分共有房屋造成另一方損失的，另一方可以要求損害賠償。
房屋沒繼承就過戶給子女，法院：惡意串通，合同無效
另一起案件中，因當事人惡意串通、侵害他人權益，簽訂的買賣房屋合同被認定為無效合同。
韓某丙與孫某某系夫妻關係，二人育有包括韓某甲、韓某乙在內的四個子女。韓某丙於1999年死亡。涉案房產系韓某丙與孫某某的夫妻共同財產，登記在孫某某名下。韓某丙去世後，孫某某與韓某乙簽訂《濟南市存量房買賣協議》，將涉案房屋出售給韓某乙，並辦理了過戶登記，但韓某乙未實際支付房款。韓某甲主張孫某某與韓某乙惡意串通，未實際支付房款，損害其利益，雙方簽訂的《濟南市存量房買賣協議》應為無效合同。
法院經審理認為，韓某乙作為孫某某與韓某丙的女兒，其知道韓某丙去世的事實，亦知道涉案房屋系孫某某與韓某丙的夫妻共同財產，卻在其他繼承人不知情的情況下，與孫某某簽訂了買賣合同，並辦理了產權轉移登記手續，未支付房屋對價，故孫某某與韓某乙簽訂的《濟南市存量房買賣協議》損害了韓某甲的利益，該協議應為無效合同。
案件典型意義在於，我國《物權法》規定了不動產善意取得的條件，包括：(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；(二)以合理的價格轉讓；(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。《中華人民共和國合同法》規定：“有下列情形之一的，合同無效：（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”。
韓某乙作為子女，對於涉案房屋的屬性及其父親去世後未進行繼承的事實是明知的，但在未明確告知其他繼承人，亦未支付房屋對價的情況下與其母親簽訂房屋買賣合同，辦理了房屋過戶登記，即韓某乙與孫某某之間存在惡意串通行為，且損害了其他繼承人的權益，故涉案的房屋買賣合同應為無效合同。
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