上週末，和一個職業經理人吃飯，他抱著酒瓶吐苦水：“限購之後，房子賣的不好，壓力驟然加大。”
黃佬邪問他：“有多不好。”
“非常不好。”
“所有的項目都不好？”
“都不好。”
開發商日子不好過。反過來，就是購房者機會。
01
今天，中原機構發佈上週瀋陽樓市數據，成交量稍有回暖，但環比上個月，還是大幅下降。
圖表中，紅柱代表成交量。可以看出，8.8限購後，8月13日開始計算的自然周，成交量分別為12.9、13.9、17.9萬平，緩慢反彈，保持低位。
尤其是8月底，本來應是開發商衝業績的自然時間段，成交量依然慘淡。
我們對比一下7月底，還未限購數據。
7月23—29日，成交57.7萬平。
8月底成交量僅有7月底約1/3弱。
成交腰斬，供應量卻急速放大。
我們來重複看第一張圖：
藍柱代表的供應量，8月中旬後，迅速放大，分別為48.9､64.6､28.5萬平。
呼和浩特ＺＦ會來事，為遏制房價上漲，喊出“增加房地產庫存口號”；瀋陽ＺＦ不會喊口號，但市場實際供應，已經大幅增加。
8月下旬，市場供應集中放量，是開發商備戰“金九銀十”的戰略部署。
但，一紙限購令，眾多開發商立即傻眼，一個月時間，開發商來不及調整戰略目標與上市節奏。
戰壕、子彈皆備好，結果“敵人”沒有按計劃出現，士兵們只能喝茶嘮嗑。
02
瀋陽昨日冰雹大雨，氣溫驟降，不止一家開發商感受到了寒意。
幾乎所有品牌開發商，都在深刻體驗限購帶來的殺傷力。
此前，黃佬邪寫過，限購之後，高端房產繼續賣的火；與此同時，剛需項目也賣得火。
但改善類產品，想改善居住條件的中產被限，市場購買力消失大半。
尤其今年，各大品牌開發商都在發力升級產品，以改善供應為主，高端精裝高層、洋房，比比皆是。
兩個多月前，黃佬邪就寫過：
地王中鐵，21輪舉牌後的隱憂：瀋陽還剩多少有錢人？
瀋陽不是人口流入型城市，經濟也剛剛復甦。有能力改善的購房群體，俗稱韭菜，數量固定，割一撥，少一撥。
即使是上半年賣得最火的樓盤之一，在進入6月後，負責人也在為下半年發愁，上哪兒找韭菜？
現在，開發商還沒來得及割剩下的，韭菜又自動消失一撥。
還有一大批韭菜，因為限購，正走在“賣舊買新”、套現購房資格的路上。賣房不是賣股票，需要時日，一時半會，他們還解不了套。
03
關於某某樓盤開始降價的消息，在市場開始傳播。
不懂房地產專業的韭菜，容易受傳聞影響，觀望情緒開始略有抬頭。
事實上，在現有“限購”、“限價”政策下，房產局只給房價±5%的空間，房價，不是開發商想降就降。
開發商也不想、不敢降價。
不過，每個品牌開發商都有全年銷售任務指標，分派給各地職業經理人，他們要承擔為股東掙錢的重任。
賣不動，首先還是會打價格主意。
現有政策與市場環境下，不止一家品牌開發商負責人向黃佬邪透露：正在醞釀各種形式優惠。
最直接的方法，是把5%拿出來返利；或者贈送禮包（可能是傢俱家電）；或者車位優惠。
總之，比韭菜聰明一萬倍的開發商，會設計出一萬種方式，勾引你買房＋佔便宜慾望。
至於有沒有效，目前還不好判斷。
04
透露個業內規律：每年四季度，其中之一最後一個月，即3､6､9､12月，月底，是開發商衝季度、半年、全年業績的重要時間節點，為了業績報表數據漂亮，開發商會採取各種手段“逼”客戶成交。
9月，正處於金九銀十攻堅戰和衝第三季度業績階段，售樓處各種形式優惠，即將登場。
各開發商的目標很明確：利用金九階段，爭搶收割韭菜。
當然，優惠力度最大的，可能會是年底，開發商為衝全年業績，會加大優惠幅度。
開發商全年業績與每個職業經理人收入掛鉤。公司優惠，增加銷售，打工掙錢，管理者與員工都願意幹。
總結：改善類客戶，最佳購房時機，將會是9月底和12月底。
“賣舊買新”的韭菜，趕不上9月，還可以爭取趕上12月。當然，你相中的房源能不能等你三個月，這就不好說了。
就像搞對象，漂亮姑娘永遠不愁沒有追求者。優質地段高端豪宅還是一樣搶手，沒有優惠；剛需樓盤依然開一個火一個，還買不到。
愁的，就是有點錢還有很多想法的妹子（樓盤），韭菜同理。
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