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深圳的一则现房销售消息，让房地产市场炸了锅。房地产是隔三差五一枚深水炸弹：万科要活下去、补偿，广东房协期房销售内部征求意见消息曝光，现在深圳现房销售。
哪有那么多的微言大义？不过是我们希望和失望的投射，把市场看作自己预期的镜子而已。
有时候，我们是自己吓自己，有时候，是天真的盲目乐观。市场有规律，政策随市场而行。
就拿深圳首例现房销售这件事来说，纯属过度解读。
商品房预售【配图】
深圳龙华金茂府为什么成为深圳现房销售第一单？
因为拿地的时候是地王，2016年6月2日，经过激烈的竞争，电建和金茂联合体以82.89亿的总价拿下一举拿下金茂府，面积3.57万平方米，楼面价约5.68万/㎡，面粉价直逼面包价。据内部人士测算，每平米得卖到8万，才能回本。这块地在当时土地市场火得一塌糊涂，18家竞争，得泼泼冷水降降温。
当时深圳龙华地块也热得烫手。
2013年以后，龙华几乎年年诞生地王，地王一入市，就刷新片区价格。2014年，中海锦城让龙华步入3万+的高位，2015年，龙光玖龙玺又拉高到5万+。
2016年抢到地的兴高采烈，可别忘了，当时深圳土地房产交易中心挂出的出让公告明确说：本宗地被确认为深圳商品房现售试点项目，本宗地上建筑物、附着物不得预售，只能以现售形式对外销售。
现在要开盘了，当然得信守承诺，现房销售。
房地产暴利时代已经过去
所以，现在深圳龙华金茂府现房销售，反映的是2016年的深圳房地产热度，而不是2018年下半年的热度，绝不意味着全面进入现房销售时代。
高速火车快速转大弯，是很忌讳的事，不会有人轻易尝试。
深圳的政策没有拐大弯，因为今年预期改变，大家坐上过山车狂叫，任何一个小弯都以为是大弯。
如果深圳从此进入现房销售时代，如果深圳的现房销售成为全国风向标，那房地产市场将有腥风血雨。
房地产的所有模式都是建立在期房销售的预期上的，不会突然全部转成现房销售。
所谓现房销售，就是开发商办妥大产证，消费者签订买房合同后，立即可以办理入住并取得产权证。期房销售每个地方不一样，有的地方楼盘结构长出地面三分之一，小笋才露尖尖角，就能拿到销售证，有的地方得长出三分之二，结构大致成型了，才能卖。很早的时候，记得打桩声响就能卖。
现在大房企，从拿地到开盘要求在 100 天以内（多层小区）， " 期房销售 " 可以做到极限。 " 现房销售 "，回款期从 100 天至少拉长到 200 天以上，有的会到两年，开发商的资金效率将降低 1 到 2 倍。
还有利率，假设现在最便宜的利率在10%，开发商贷款10亿人民币，拉长一年时间，就得多还1亿元人民币。
武汉买房
期房还是现房，牵涉到房地产市场模式的根本变化。
期房、现房这些政策，都是跟当下的房地产市场热度密切相关的。2016年，楼市火爆，其他热门城市也出台了类似深圳的政策。
我的判断是，每个城市、每个时段，各个地方的房地产政策都会不同，目标是维持房地产市场的稳定，在稳定中缓慢转型。有的时候你在这里因为某某市的一项什么政策热血沸腾，那个市迎头泼过来一盆冷水。这个时候，请保持冷静，坚信有些规律不可摧毁。
在极端里过来的人，恨不得一天之内市场就翻天覆地，看到一个现象就解读出微言大义，其实说明，从骨子里对市场规律不是那么信任。
深圳现房销售试点、南京取消现房销售这两件事，只说明了两件事，一：有的政策滞后，要在两年之后，才会引起轩然大波。二，房地产市场热度下降，地方政策会随之改变，以维持市场基本稳定。
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