1、叶檀财经：2025年前房价大趋势不会出现拐点
叶檀财经最近发出一篇文章探讨2019年是否出拐点。她的观点如下：
首先，跟美国房地产市场泡沫破裂时期相比，中国居民杠杆率总体上还处于安全水平。2008年，美国房地产市场泡沫破裂的时候，居民杠杆率达到92%。相比之下，2017年，中国居民总杠杆率才49%。
其次，新房名义市值占居民最大购买力比例通常高于80%。我们的这个指标才46%，远低于60%的下跌线，更低于80%的崩盘线，按历史平均数据估计，至少到2025年是安全的。
另外，在文中她提到，当居民部门利息保障倍数高于1.5倍时，房价基本不会大跌。中国是8.1，远高于1.5的临界值。所以按照当前信贷增速估计，至少到2025年，房价大趋势不会出现拐点。
无论是杠杆率、居民利息保障倍数，还是新房名义市值占居民最大购买力比例，中国楼市到2019年房价长期拐点不会出现。
点评：如果拐点是根据这些数据得出，那么要预测房价可就太简单了。可惜中国的房价往往是反经济学的。
2、广州二手成交量创33个月新低
根据广州市房地产中介协会数据，2018年11月广州全市二手住宅签约量，刷新近33个月以来的最低记录！此外二手签约价也进一步下行，目前广州二手盘源去化缓慢，业主降价让利以促成交易已成普遍现象。
点评：刚需族可以开始留意好的房源了，说不定能买到不错的房子，投资客还是要观望。
3、此轮房地产大裁员与以往比更加不同寻常
地产寒冬已经来临，地产大裁员也频现各大媒体首页。这一轮地产大裁员不是史上第一次，但它跟过去相比，更加不同寻常。
2008年，受金融危机影响，许多公司裁撤的是业务支持性岗位，以虚职更多，很少涉及主体业务部门。这是一种被动应对大势的收缩。
到2013—2014年，开发商们第一次向设计、营销、投资等业务部门动刀，开始减员增效。
而当前这一轮房地产裁员与调整，和往年最大的不同在于，它更像是前两年地产空前大繁荣下的收缩，是部分房企战略溃败的产物，也是企业大刹车时的甩包袱，这足以将很多地产从业者打回原形。
点评：房地产周期低谷，大部分从业者都能感受到寒风习习，不可能永远都面对着似锦繁花。
4、11月北京土地出让金居全国之首
中指院相关数据表明，11月北京土地出让金达到432.9亿元，位居全国之首。而北京10月的土地出让金仅79.5亿元，本月该项指数暴增444.53%。
在11月26日，北京集中释放12宗土地，超过30家房企参与竞价，最终成交价总价超过316亿元，最高溢价率近50%。
点评：房子就是商品，涨价时大家都争着种菜，菜多了就跌价。不过北京已经进入了存量房时代，好位置的新房价格难跌。
5、房企出现融资成本高，负债率上升，去房地产化
（1）房企融资成本上升
今年前三个季度，集合信托市场上房地产信托产品平均收益率分别为7.71%、7.88%和8.07%。进入四季度，截至11月15日，房地产信托产品的平均收益率已达到8.41%。地产信托融资成本稳步上升。
目前房企有60%的融资需求通过信托完成，融资利率区间跨度为4.5%－9%，有的中小房企超过10%。拿到低于6%的信托融资成本的企业很少。
2017年房企国内平均融资成本约为8%－9%左右，2018年国内平均融资成本大概已经超过12%。
据悉，2018年，恒大部分项目融资成本达到年化利率18%，为了抓紧回款，很多头部地产商如碧桂园、万科、恒大都曾要求，团队拿到项目后6个－8个月开盘，开盘必须卖出50%。
最难的应该是2018年初，特别是对小型房企来说，开发商通过银行配资拿地的通道全面被关闭。相较于银行的开发贷收紧，必须通过自有资金买地对于开发商打击更致命。很多开发商已经谈好的项目，因为没有银行贷款而搁置。
除了银行贷款，房企一般还可以通过发债融资，但是在2018年5月－6月，出现大量房企国内发债被中止的消息。
国内发债被封堵后，很多国内上市房企计划通过海外发债融资，但成功者只有几家龙头公司，如万科、恒大、碧桂园、龙湖。海外发债的地产公司资金成本在8%到13%之间。
另外，2018年，资产证券化（ABS）、私募股权融资以及分拆物业部门在港股上市等逐渐成为地产公司主要融资渠道。
除此之外，私募股权基金输血地产商也日渐增多。
（2）负债率升高
Wind数据显示，截至2018年一季度末，房企上市公司整体负债率为79.42%，是2005年以来的峰值。而在申银万国证券研究所的28个一级行业中，房地产行业资产负债率位居第三，仅次于银行和非银金融。
市场寒冬之下，地产商们纷纷推出救市方案。如减少拿地，谨慎出价；暂停多元化布局，退出一部分运营不佳、前景不明朗的业务；精简内部结构，控制成本甚至裁员。
（3）改名潮出现
今年以来，房地产企业掀起了一波更名潮。据不完全统计，年内已有近20家房企变更了名称，如中骏集团控股有限公司、中航善达股份有限公司、美的置业集团、海南京粮控股股份有限公司、力高集团等。这些房企将名字中的“房地产”“地产”去掉或者替换。
实质上，房企改名转型早就有先例，只不过今年更多。
2015年，方兴地产正式更名为中国金茂，当年底招商地产更名为“招商蛇口”并重组上市。
2016年，恒大地产更名为中国恒大，同年雅居乐集团取代雅居乐地产成为雅居乐的对外官方名称。
2月22日，时代地产控股有限公司正式更名为“时代中国控股有限公司”。9月13日,深圳市万科房地产有限公司正式更名为“深圳市万科发展有限公司”。
9月12号保利地产发出公告:名称从保利房地产（集团）股份有限公司更名为保利发展控股集团股份有限公司。
在持续宏观调控之下，中国房地产企业也开始寻求转型，思考在新周期的发展方式。
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