2018年3月27日長沙住建委發佈了《關於實施差別化購房措施的通知》，明確長沙市限購區域內144㎡（含）以下戶型的普通商品住房，應優先滿足首套剛需購房群體。
政府以144平米為區隔，將戶型分為剛需和改善。但實際上，剛需購房面積多集中在90-120平米之間，而120-144平米戶型則為剛改族需求。剛改族也屬於改善的一種，由於家庭成員的增加以及面積不滿足家庭需求不得不購房，也稱“改善型剛需”。隨著二胎的開放，這類人群在不斷增加。
剛改族需求：
1、可能是未來一輩子的居住場所，因此其居住需求更接地氣。
2、在二胎開放的如今，3房是最基礎的需求。
3、在戶型之外，樓盤的交通、教育、商業配套等要完善。
改善需求升溫 一步到位心理加劇
從2018年8月普通住宅成交面積段來看，主力房源集中在120-144㎡三至四房之間，與1月主力房源80-120平米對比，購房者對於戶型的需求不斷增大。這與剛改族人群的增加有關，同時也與購房者一步到位心裡需求息息相關。
2015年10月二胎開放、2016年3月18日限購，兩項政策促進了120-144平米戶型的成交上漲。從數據上看，近三年其成交佔比上漲近20個點，截至到2018年三季度，其成交量接近長沙內五區總成交的一半。
改善戶型當道 複式產品性價比更優
改善戶型的戶型產品一般分為平層、錯層和躍層（複式）。錯層戶型由於建築難度較大，目前多存在於豪宅戶型。對於剛需和剛改而言，平層和複式選擇性更多。
1、空間、功能上覆式產品更優
平層戶型中所有人生活在一個平面，溝通無障礙，但缺乏隱秘性，且相互干擾。
複式則因為擁有兩個樓層，增加了住戶的空間層次感，功能分區也能做到十分到位，其隱秘效果遠非平面戶型所能比擬，更重要的是可改造性強，往往可以給你更多的驚喜。
從產品來看，我們首先要區別於單層僅2.2米的loft，複式的層高約為5.6米，部分做到了約5.8米，在不降低層高的基礎上，複式房型是更多人的選擇，更何況複式二層多為贈送面積，這點也是更多購房者的選擇之一。
2、複式產品性價比更佔優勢
以梅溪正榮府為例，該項目洋房部分戶型二層為贈送面積，相較於目前梅溪湖公認性價比之王而言，實際單價基本持平。可見覆式房型不但在功能上佔有優勢，經濟上也成為其加分項。
改善戶型創新 全生命週期成趨勢
說到戶型的創新，不得不提到全生命週期，無論生命處在什麼階段，都可改造為你需要的房型。對於剛改而言，後期無論是生二胎或者接父母過來居住都方便。
全生命週期戶型概念源於日本，其本質在於通過空間的變化、功能的轉化，使戶型可以隨著家庭在不同階段的需求變更而“進化”
那麼複式產品如何覆蓋全生命週期？
正榮悅璽作為正榮全新複式王牌力作，約5.8米層高，保證了每層樓2.9米的層高，同時還設計了7米的觀景陽臺，可充分協調室外與室內的環境，起到更好的觀景效果。不過需要提醒的是，複式二層需要自行隔斷，交房的時候約為5.8米層高。
124平米夫妻新房
餐客一體化設計，客廳，主、次臥均朝南。剛結婚的小夫妻可直接將客餐廳做成約5.8米的挑高，這對於熱衷於聚會的90後而言，邀請朋友來家裡聚餐，絕對是週末最好的選擇。
124平米三世同堂
三口之家的話，進門次臥可用來做客房，一層的臥室可作為衛生間使用，進門的衛生間和廚房可合併為一個大廚房。畢竟對於新手媽媽而言，各種輔食機必不可少，廚房不大怎麼安放這些小東西。
124平米二胎戶型
如何安放兩個小孩？這是二胎開放後家庭必然會面臨的問題。只需要將一樓的衛生間改造為兒童房即可。一層為老人房和兒童房，二層則為主臥設計，四房兩廳兩衛。即可以讓夫妻在二層過二人世界，也保證了兩個小孩各自獨立的空間。
144平米雙主臥四房
作為全生命週期戶型的同時，該戶型可做雙主臥，完美解決衛生間早晚高峰使用期間爭搶的問題，且給了父母一定的私人空間。
7米的大型陽臺，即可保證觀景，也可作為老人種菜用地。讓家人偶爾享受一下無公害綠色蔬菜的同時也可滿足老人的樂趣，一舉兩得。
兩次臥遠離主臥，對於較為吵鬧的小朋友而言，再好不過，不用擔心太吵影響到老人休息，也不用擔心老人看電視影響到小孩學習。
生活需求 服務配套一應俱全
物業服務：近日湖南省出臺新政，對物業服務企業進行了規定，規範了物業的服務，這也是物業和業主多起衝突下的衍生政策。正榮物業主動拓展服務價值界域，構築多元居住生活新生態，夯實基礎服務之餘，強勢推出創新升級的物業服務產品體系，全面深拓市場化發展新路徑。
商服配套：湖南高橋大市場經過22年的發展，已成為中南地區規模最大的國家級綜合批發市場和全國第三大綜合性市場。
交通配套：4號線設置高橋板塊樹木嶺站，預計2018年年底通車。城市軌道交通樞紐，不僅會給高橋帶來了龐大的人流量，更帶來了豐富的居住與租住需求。
學校配套：項目1公里範圍內有，周南雨花中學，樹木嶺小學、楓樹山小學，新城新世界砂子塘小學，培蕾小學等等。學校資源豐富，但目前上學需微機派位，具體會在哪所學校上學要看當年政府學區的劃分。
改善大師正榮 正榮悅璽住宅將開
正榮集團立足“改善大師”的品牌定位，正榮專注中高端改善型客戶需求，致力於開發優質住宅物業，並逐漸形成正榮府、正榮紫闕臺、正榮雲麓三大標杆產品品牌。
正榮集團2013年進入長沙，5年時間已有10個項目，且從已入市的項目看，無論是正榮財富中心還是梅溪正榮府在市場上口碑都非常不錯，尤其是梅溪湖正榮府15開15捷的成績有目共睹，更是在2018年8月商品住宅成交金額榜中排名17。作為分析師，我們認為正榮集團是一家對“家”有追求的企業，而不是純做四方盒子，未來隨著正榮其他產品的入市，或將在長沙樓市佔據一壁江山。
正榮悅璽預計9月開盤，僅234套房源，建築面積約124-150㎡，均價待定。
總結：對於剛改族而言，作為未來十幾年甚至或許是一生將居住的地方，其看中的是戶型、商業配套、交通、學校配套……。除社區太小這個劣勢外，複式戶型增加其性價比、各類配套給予其輔助加持，再加上高橋板塊土地日益稀缺，正榮悅璽基本滿足了剛改族的一切需求。
1、本文章所述觀點僅為分析師個人觀點，僅供參考。
2、本文章所展示的示意圖，圖源來自網絡，如有侵權請聯繫刪除。
3、區域、地鐵、項目規劃以及學區劃分為暫定規劃，具體以實際為準。
4、本文章中效果圖僅為戶型和項目之效果示意，相同戶型因樓棟、樓層、單元不同，局部結構、面積等可能有所不同，具體以政府最後批准之法律文件和買賣雙方簽訂的銷售合同為準。
5、本文數據來源克而瑞，數據截止日期2018年8月，數據範圍：內五區普通住宅
審核/蔡嫣
閱讀更多 長沙克而瑞 的文章
