2018-7-4 17:03:19
CricBigData 今天
一線市場先抑後揚，二線整體降溫，三四線持續高熱文／克而瑞研究中心
自2018年初至今，中央已多次重申“房住不炒”，堅持房地產調控目標不動搖、力度不鬆勁。地方層面“四限“擴容、加碼，熱點城市調控持續升級，部分城市開始暫停企業購買商品住房，同時也對“離婚買房”、“先落戶再購房”等渠道逐個“堵漏”。各能級城市市場分化愈演愈烈，一線城市市場“先抑後揚”、二季度開始回升，二線城市整體降溫、分化嚴重，重慶、西安、青島等維持量價齊升之勢，而廈門、天津、海口等成交急劇萎縮，三四線城市依然持續高熱，成交佔比繼續上升；從時間發展來看，春節過後，各城市成交量呈逐月上漲的趨勢，並在5月份形成了一個井噴期，成交逐漸回暖，房價上漲壓力也十分巨大。總 結市場綜述01供應顯著放量而成交同比下跌房價漲幅趨緩，三四線市場持續高熱>>>略<<
供 應02新增供應總量同比增17%一線微跌、三四線大幅增長>>>略<<
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前5 月新增供應量排行榜TOP10城市，大部分同比去年都有較大漲幅，榜首重慶供應量921萬平方米，同比上漲76%，環比微漲4%；供應量增幅最大的城市為徐州，前5月供應量較去年同期增123%，環比上漲65%，居於TOP10排行榜第8位。>>>略<<
成 交03成交面積同比全線下跌10%左右一線同比跌幅收窄至35%從月度變化看，由於春節影響，2月份成交量為上半年最低，同比下降26%；春節過後，成交量呈逐月上升態勢，但3-5月仍低於去年同期。總體來說，上半年整體成交經歷先抑後揚、逐漸回暖格局，6月份同比漲幅有望實現由負轉正。
一線城市成交面積同比下跌三成多。七成二線城市成交量較去年同期下降，降幅高達10%。三四線城市成交量同比下跌7%，其中環北京的香河、固安、廊坊等下跌最嚴重，市場極度萎縮。（此處略有刪減）
通過對目前我們已獲取27個的重點城市6月成交量進行估算，數據顯示：一線城市1-6月累計成交同環比降幅較1-5月均有所收窄，成交回暖的趨勢得到驗證，尤其是上海，環比依然上漲2%；二線城市整體降溫趨勢不變，1-6月成交同環比降幅與1-5月累計基本持平或有所擴大，青島、成都、西安等熱點二線城市成交規模小幅下降；三四線城市1-6月累計成交同比下降1%，較1-5月累計同比降幅7%大幅收窄，三四線城市成交熱度依舊。>>>略<<
從CRIC系統監測的72個重點城市住宅成交統計均價看，八成城市房價同比均呈上漲趨勢，其中深圳為房價最高城市，上半年成交均價達55430元/平方米；西安為同比漲幅最大城市，同比漲幅41%。（此處略有刪減）
△圓圈大小達標價格高低從各城市能級看，一線城市成交均價漲跌參半；二線城市房價普遍上漲，且漲幅存在較大差異；三四線城市成交均價漲多跌少。（此處略有刪減）從趨勢上來看，2018年上半年成交均價增速較2017年有所放緩，同比漲幅超40%的城市僅西安一城，部分2017年房價上漲較快的城市，2018年都相繼迎來調整，如惠州2017年房價大幅上漲，增幅超過53%，2018年熱度漸減，成交均價同比下跌13%。
庫 存05半數城市庫存繼續回落二成城市消化週期超18個月從48個樣本城市庫存水平變化看，半數以上城市庫存都降至500萬平方米以內，其中，海口、建德庫存降至30萬平方米以內，相比2017年同期分別減少83%和29%。四成城市庫存較2017年同期有所回升，漲幅最大的城市為麗水，漲幅高達451%。>>>略<<<
一線城市庫存同比2017年同期上漲2%，二線城市庫存對比去年同期下降10%，三四線城市整體庫存增加18%。二線城市中海口的庫存下降最為急劇，跌幅高達83%；另外，重慶、福州、杭州等城市由於市場熱度較高，庫存降幅在35%以上。（此處略有刪減）
從48城住宅消化週期變化來看，一線城市中，僅上海消化週期較去年同期下降了26%，降至4.2個月。二線城市的廈門、天津兩城消化週期較去年同期均大幅上漲，尤其是廈門漲幅高達481%。（此處略有刪減）三四線城市中，九江、中山、汕頭等城市消化週期均高達38個月以上，庫存壓力巨大。其餘城市去化週期處於18個月警戒線以下，但煙臺、無錫兩城去化週期超17個月，庫存風險依然巨大。另外，近期舟山市場火爆，消化週期均低至4.2個月，房價面臨較大上漲壓力。
展 望01一線城市供應繼續回升二線分化而三四線新增供應持續走高自2018年年初以來，熱點城市預售逐漸鬆綁，上半年市場供應量大幅上漲。進入年中業績衝刺期，各開發商為搶收業績已經大量推貨，且樓市供不應求的基本現狀並未改變，因此，三季度市場供應還將延續上漲趨勢，但基於部分三四線城市去庫存目標尚未完成，我們預計城市間將會出現較大的分化。一線城市供應量仍會小幅上升。二線城市供應情況或將繼續分化。三四線城市供應量持續走高。（此處略有刪減）02一線成交回升、二線整體下滑三四線開始分化，整體成交同比穩增一線城市成交量將繼續小幅回升。供應量稍一放鬆，成交量即隨之上升，下半年一線市場的成交量小幅上升是大概率事件。二線城市新增供應增加而整體成交量仍將下滑。首先，熱點二線城市的數量越來越少。其次，熱點城市在被住建部約談後紛紛出臺緊縮新政，收緊限購和出臺限售之後，市場快速降溫，而西安、長沙、杭州等一批城市開始禁止企業購買住房，進一步抑制市場投機炒作，勢必影響這些城市未來成交表現。再次，東北、西南和西北一些城市本身庫存壓力較大，房價快速上漲之後嚴重透支居民購買力，後繼需求無以為繼，下半年市場成交表現或更差。三四線城市成交火熱行情短期仍將維持,但市場表現預計開始顯著分化。一種是純粹需求內生型的，市場呈有價無市趨勢。另一類則是環一線和熱點二線的三四線城市，市場熱度將維持較長的時間，調整會比預期大大延遲。整體上看，三四線城市即使有政策層面的調整引導，但至少下半年短期內熱度仍將維持。（本章內容略有刪減）03一二線房價趨穩，三四線上漲壓力依然存在整體來看，各線城市房價走勢呈現分化趨勢，一方面，越來越多的城市發佈限價政策並嚴格執行，熱點一、二線城市房價漲幅趨於平緩。另一方面，更多房企下沉到三四線城市，隨著投資、投機需求大量進入，房價快速上漲行情還在延續。一、二線城市房價將繼續趨穩。三四線城市房價將保持增長態勢。（此處略有刪減）04整體庫存壓力將維持低位部分二線城市庫存上升風險猶存一線城市在限價政策的影響下供應大幅下滑，加上成交持續低迷導致庫存同比小幅上漲，但考慮到市場需求強勁，預計上海庫存量還將維持在低位。而北京、深圳房價阻止剛需釋放，去化速度難以提升，庫存量或將小幅上漲。二線城市庫存或將持續分化。重慶、西安、成都、青島等市場一房難求，短期內市場走勢依然向好，我們預計下半年這類城市庫存逐漸降低。對於瀋陽、青島、濟南等上半年庫存壓力雖有所緩解，但庫存總量依然處在高位。三四線城市庫存仍將保持低位、繼續下降。上半年三四線城市持續火爆，短期內市場熱度還將延續，庫存量仍將保持低位。本文為《2018上半年總結與展望：城市篇》刪減版完整版專題購買請洽詢021-60867863吳經理
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