經濟觀察報 記者 饒賢君 “旁邊的小區都是八毛錢一平（米）的物業費，我們小區物業弄得也沒比別人好，憑什麼收一塊五一平（米）？”李平娟稱，自幾年前小區換物業以來，她家從未交過物業費，目前，其應繳物業費賬單總額為6349元。
李平娟所居住的小區位於杭州市拱墅區祥符街道，於2000年建成，交付之初，小區並未由品牌物業接管，而是由開發商臨時成立了物業公司簡單管理，李平娟回憶，當時的物業收費低，每個月只要十幾元，小區整體環境也不差。2015年，一家杭州本地的物業管理公司接手了此項目，物業費漲了近十倍，但李平娟覺得，“服務沒好到哪去，和以前基本一樣”。
2018年8月，小區物業向李平娟在內的超過500戶業主下發了“物業費繳納通知單”，通知單中使用了“敬告”、“儘快繳納”、“違者訴訟”等嚴厲的措辭，然而，該物業的經理王鳳告訴記者，經歷了整整一個月的催繳，未繳納物業費的業主仍舊沒有繳納的意向。2018年9月，該物業公司宣佈退出該項目。
接手建成年代老、房屋設施破、總體規模小的“老破小”是近年來沒有開發商背景的中小型物業公司快速拓展規模的重要方式，跑馬圈地讓他們迅速擴大了規模，但如何從這些中庸甚至是較差的小區資源中挖掘利潤，成為了考校物業公司實力的難題。
面對習慣了“無物業狀態”的“老破小”小區居民，入不敷出的中小型物業公司紛紛選擇止損離場。
“我們不要物業”
“掛著笑臉、拿著禮物家家戶戶去催物業費，聊兩句讓我們趕緊走算是有禮貌的，還有門都不開、上來就罵的，催個物業費得難受哭好幾回。”王鳳稱，今年催繳物業費時，幾位女性物業工作人員幾度情緒失控。
王鳳表示，在該小區，物業的在管面積大約為16.3萬平方米，每平方米物業管理費為1.5元，每半年應收物業費約146.7萬元，但2018年上半年實際收到的物業費不足40萬元，足額繳納物業費的業主數量不到1/3。
“公司進來是算過賬的。以前公司主要做的是剛交付一兩年的新小區，這些小區的物業費繳納率高，基本在70%以上，有些好的項目超過90%。進入這個小區之前，公司預計的最低繳納率是50%，以這個比例，盈虧基本能夠平衡，但實際繳納率不到30%，所以決定10月全面退出。”對當初來這個項目“開荒”的決定，王鳳十分後悔。
設施老舊、服務簡單、收費太高等是業主拒交物業費的主要理由，李平娟及幾位鄰居已經超過三年未繳納物業費，她們均認為，所得到的服務水平與所支付的物業費用完全不相稱，物業費升高了，但小區環境一年不如一年，樓宇設施老化愈發明顯，居住環境未得到改善，物業公司“不作為”。
杭州一知名律師事務所的律師助理孫玥旻半年前購入了該小區的二手房，她全額繳納了半年的物業費，但下半年的物業費她不準備繳納，“樓裡的公共區域髒亂差，老式的廊道燈不換聲控的，按鈕還很高，老人孩子進出不方便，小區門禁也不嚴，總放一些莫名其妙的人進來，貼小廣告的、兜售詐騙的，晚上也沒有保安巡邏，每棟樓的門禁都開著也沒人管。”
孫玥旻表示，在業主自發建立的微信群中，幾乎每天都有人吐槽物業的失職，如小區大門口車輛亂停影響出行、雨天公共區域無人清理積水嚴重、地下車庫設施老舊等等，“按理說這個物業也算是有品牌的，沒想到最後這樣，不少人說以後我們不要物業，一起出錢僱保潔。”
而在物業公司看來，業主不繳納物業費讓他們沒有足夠的資金提供更好的服務，這是一個難解的死循環。
王鳳稱，物業原本是打算將小區各樓的公共區域翻新的，甚至還考慮新增一些健身、兒童玩樂設施，“公司本來是想按新小區的物業標準，但是實現起來太難了，第一年的物業費只收了60多萬，刨了成本基本是賠錢在做，這幾年公司連著進了十幾個老小區，老闆說要衝規模衝量，結果現在都要退出了。”
錢眼裡摳錢
在物業費繳納率低的“老破小”幹了三年多，王鳳一度覺得自己找到了在老小區做物業的生財之道，這其中起關鍵作用的是小區的地上車位以及每棟樓中的電梯。
“我們的地上車位包月費用是100元/月，先到先得，就是說回家早就有車位，回家晚就沒車位了，不過只要不停在路中間、不影響生活、不擋別人的車，沒車位的地方也可以停。”王鳳稱，小區共有地面停車位163個，但物業實際向外租出的地面停車位已經超過200個。
王鳳對記者表示，對於車位的“超載”，大部分業主習以為常，“我們接手的時候，原來的小區物業交接給我們的車位出租收益就是按照180個車位計算的，這些年我們也就多出租了幾十個，業主來反映的也有，但是大部分都習慣了，只要不擋路也沒覺得有什麼不方便。”
而數十個地面車位的收益，對物業公司來說是一筆不菲的額外收入，王鳳稱，地面車位的維修管理成本本來就不高，只要保證車位正常使用就行了，而業主如果沒有車位可以停，自己會找一個合適的地方，物業的管理、維修成本幾乎為零。“這塊的收入一年有二十多萬。”
電梯廣告則是王鳳2016年開始重視的“收入大頭”，據介紹，小區內共有53部電梯，原本，每部電梯上僅有一個廣告位，但現在，每部電梯的三面牆上各有一個廣告位，電梯按鍵欄上增設了一個LED屏廣告位，此外，部分電梯還在一樓增設了兩個LED屏廣告位。
王鳳表示：“目前整個小區裡總共有 159個平面廣告位，105個LED廣告位，每個月的廣告收入在3萬元左右，一年的廣告收入超過35萬元。”
原本，依靠這兩個收入來源，王鳳認為“這個項目還能做”，但業主對電梯裡不斷增加的廣告位以及愈發緊張的地面車位提出了異議。“一個電梯三面都是廣告，廣告位的大小都快趕上半面牆了，LED屏幕就更不用說了，有些廣告哪裡敢讓小孩子看？這周我就相繼看到過避孕套、無痛人流、豐胸醫院的廣告，以前還看過更過激的。”孫玥旻稱，業主群裡不少低樓層的業主已經選擇讓孩子走樓梯了。
同時，不少業主也開始質疑，物業究竟是否可以利用電梯以及小區內空餘地段這些公共空間獲利。
孫玥旻是律師，她多方諮詢後，於7月底正式代表業主向物業提出了談判，“一是車位，根據《中華人民共和國物權法》第七十四條第三款，‘佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有’，也就是說，物業額外出租的地面車位屬於我們業主所有；二是電梯，根據《物業管理條例》，電梯也是公共區域，物業在這兩處擅自使用屬於業主的公共設施，獲取收益並據為己有，未予公示，這兩者都是違法的。”
對此，王鳳認為，業主多年不繳納物業費，物業每年入不敷出，按照《物業管理條例》，經過業主委員會同意後，這些公共區域帶來的收益可以由物業用於社區公共建設等用途，而小區一直未開業主大會，業主委員會也一直未能成立，物業將這些收益用於自身運營是合理的，“如果都交物業費，我們也不想費這麼多力氣。再說了，全國各地的物業有幾個不這麼幹的。”
雞肋
“接了我們這個項目的物業公司也成立了七八年了，這兩年也是在做規模，跟我交接的那個項目經理說我太年輕，繳物業費的時候送幾桶油，繳納率馬上就上來了，不知道等他進來以後還有沒有這麼大自信。”王鳳並不看好新的接手方。
“老破小”小區是眾多中小型物業公司開拓的最主要物業資源，北京林業大學物業管理系教授韓朝認為，在國內大型物業公司上市潮的催化下，眾多中小型物業管理企業開始追求規模化，沒有新房資源的情況下，只能“啃老小區裡的硬骨頭”，在這樣的浪潮下，眾多中小型物業公司近年來頻繁“換班交接”。
但對已經習慣了較低水準物業管理的老小區業主來說，這些“新進”的物業除了帶來更高的物業費之外，並沒有帶來生活品質的提升，因此，收繳物業費成了難題，而難以創收又使得物業無法投入更多資源為業主服務，形成惡性循環。
這樣的情況在韓朝看來存在多方面的原因，一方面在於老小區的設施設備本來就很陳舊，更換物業並不能帶來整個小區的煥然一新，這樣就很難達到業主的預期，業主就不會認同物業的漲價，另一方面，中小型的物業公司交接，基本上會保留原來的物業基層人員如保安、保潔等，這些基層工作者依舊會保持原有的服務理念和經驗，品牌來了，但和品牌相符的服務沒有到位，這是目前整個物業行業人才斷層的現狀決定的。
王鳳也表示，除了缺錢，缺人也是鉗制公司發展的一個重要因素，“剛到這個項目的時候，我們公司就過來了兩個人，主要的保安、維修團隊還是用的原來物業的人，期間很多投訴，我們也想換人，但是實在找不到人，物業這個行業不好乾，願意幹下去的人太少，更何況我們品牌不大，稍微好一點的人都被大的物業公司招走了。”
王鳳表示，今年也有多家大型物業公司的人力聯繫過她，並開出了不低的薪酬，但由於現在的公司她是合夥人之一，因此並未跳槽。但王鳳覺得，在大型物業公司的擠壓下，中小物業公司的生存空間變得狹窄。“好的、新的物業，開發商自己的物業公司就去做了，大物業公司把好資源拿完，留下我們只能在矮子裡拔高個，做也不是不做也不是，不知道還能撐多久。”
中國指數研究院和中國房地產TOP10研究組發佈的《2018中國物業服務百強企業榜》顯示，國內物業管理行業近年來呈現明顯的集中化趨勢，2013年，國內前百強物業企業佔市場份額僅為16.28%，市場主要由中小型物業公司分散佔有，但2017年，前百強物業企業佔市場份額達到32.42%，接近翻倍。
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