來，先看一套刺激的房子！濰城清平花園，179平，僅62萬！是不是很誘人？是不是想搞點事情？
沒錯，這套就是“法拍房”。近年來，“法拍房”這類特殊的房產，逐漸走入大家的視線。實際上法拍房一直存在，只不過現在網絡越來越發達，淘寶、京東等購物網站也承擔起了拍賣平臺的責任，使得這類價格看起來很“美麗”的房產類型，受到越來越多人的關注。本篇我們將全面透徹的來講下法拍房的相關內容。
什麼是法拍房？
法拍房就是法院拍賣房產的簡稱，即被法院強制執行拍賣的房屋。當債務人（業主）無力履行按揭合約或無法清償債務時，債權人會經由各種司法程序向法院申請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權。在這個過程中進行拍賣的房子就是“法拍房”。
法拍房受到越來越多人關注的最大的原因，就是兩個字：便宜！其價格一般是市場價格的7-8折。但是，我們必須再加上一個修飾詞，就是：
看起來便宜！細細讀完此篇就能有所瞭解了。
法拍房的分類
一般情況下，有如下幾種情況的房產會成為"法拍房"：
1、無法按期償還商業貸款。購房人向銀行貸款購房的，在不能如期如數償還貸款時，銀行向法院提出民事訴訟，要求貸款人就被抵押貸款拍賣變現來償還貸款；
2、無法按期償還民間借貸。比如：張三借李四的錢，約定以自有房產抵押給李四，如果張三到期不能還款，根據《擔保法》的規定，李四不能直接取得抵押房產，只能向法院申請張三還款，並出示抵押或借款協議，要求法院在執行階段拍賣張三的房產來還款；
3、司法沒收產生。比如：刑事案件中有判決沒收犯罪嫌疑人個人財產，如該財產涉及不動產，該不動產依法可進行拍賣，變現後的錢款收歸國庫；
4、無主財產。就是無人認領的房產。這個也可以進行拍賣，但現實生活中幾乎很少發生。
法拍程序
公示：法院在網上放出法拍房相關信息，包括地址、權屬、居住情況等；
看樣：提前申請，並在約定時間由工作人員統一帶領前往拍賣房源看樣；
報名：繳納押金，通常為拍賣底價的10-20%，交了錢的人才能參與競拍；
競拍：報名者按照規定的拍賣時間，在法拍平臺公開競拍，價高者競得房源；
交錢：拍下後押金轉為房款，餘款在規定時間內付清；
解封：通過法院獲得拍賣成交確認書相關文件，解封房產；
解押：跑房管局，檔案局等部門，解押房產，出具房源是否滿五唯一等證明；
過戶：繳納各種稅費，完成過戶手續，正式拿到房產證後收房。
法拍房的坑
看了上面的程序，感覺還不錯啊！價格不錯，流程也不麻煩，來一套！但是！我們來看下這兩個案例：
案例一
阿奇在淘寶司法拍賣平臺參與了競拍一處房產，交付了25萬保證金，最終以369.2萬元的價格成功競得，但12個小時以後，阿奇懵了，這套房產光是稅費就要242萬，所以他至少要支付總價611.2萬！而這個價格已經高於該房產目前的市場價，差價約45萬！
阿奇以為撿了個漏，卻沒想到撿了個“燙手山芋”，面對高昂的稅費和已然虧損的市場估價，阿奇只能選擇了違約，但是當時交付的25萬競拍保證金就打了水漂。
據瞭解，該套房產原持有人為企業持有，再加上登記總價不足5萬，與成交價相差太大，土地增值稅按差額60%收取！
法院沒有在司法拍賣平臺公示稅費信息和原有交易明細，這就需要競拍人提前向法院諮詢相關信息，包括稅費情況和原有交易明細等。
對於法拍房，如果原持有人為企業持有，那麼就需要繳納土地增值稅和增值稅（相當於以前的營業稅）、契稅，有些地方還需要徵收企業所得稅，但如果原持有人是個人的話，那麼就只需要繳納契稅和個人所得稅（各地政策不同），所以，競拍原持有人為企業的法拍房，需要繳納的稅費金額就會相對較高，如果企業持有時的登記價遠低於當前的市價，那麼各種稅費的金額總和就會更高。
案例二
鄭州市民楊女士在某司法拍賣平臺以230萬元的價格拍下了一套房子，算下來比市場價格“省”了幾十萬，但到交稅時被告知需繳納46萬的個稅！因為該房產在上一次交易時屬於“直系親屬過戶”，當時的過戶房屋總價為500元！而楊女士若要取得該房屋的所有權，需一次性繳納該次差額20%的稅！
和第一個案例相同，法院方面在公示內容上沒有完整的信息標註，缺失原有交易明細，該法院只查證房屋產權信息以及有無查封、抵押、租賃等情況，疏於對原有交易歷史的核實，導致了楊女士的損失，這也與地方法院在司法拍賣領域業務的不完善有關，沒有較高的約束性和規範化。
關於“直系親屬過戶”的稅費問題，各地政策大相徑庭，很多地方規定是不需要稅務部門評估定價的，可由當事雙方自行報價並完成交易，期間不用交稅，但之後的再次交易，就需要買受人承擔差價產生的稅。
這只是法拍房的其中2個案例，下面我們來總結下
法拍房的坑，估計你已經開始怕了。1、房屋權屬可能存在某種瑕疵，如未交齊土地出讓金。
2、沒有房產證（或暫未辦理，或無法辦理）。
3、未交清物業費、取暖費等各項物業費用。
4、房屋帶有租約。這個是很常見又很難處理的一個問題。
部分老賴，為了自身的利益，惡意簽署一份長期的租賃合同，以此來達到強行佔有房屋使用權的意圖。如果你事前沒有了解清楚，在拍下後才發現有人理所當然的住在裡面，而根據物權法“買賣不破租賃”的條款，你還不能趕他出去，會不會欲哭無淚？
根據規定，如果租約在拍賣前簽訂，則仍然有效。新業主只能等租約到期才能收回房子，期間可以收取租金收益。如果租約在拍賣後簽訂，新業主可以主張合同無效。
5、款項準備。根據法拍房的條件，有的需要一次性繳納全款，有的可以貸款。如果是必須全款的，那麼你在成交後，必須要在很短的時間內一次性交齊全部款項。
6、戶口問題。
如果原戶主不肯遷出就麻煩了，目前並沒有強制措施去讓其遷出戶口。有些地方公安局可以把原戶主掛在集體戶上，有些地方不行。有的地方可以申請將原業主的戶口“空掛”，但“空掛”不等於“遷出”，也就是說，原業主的戶口實際上還是在房產所在地，只是不影響新業主正常遷入。
所以如果你是衝著學區屬性去買法拍房的話，這點需要尤其注意，就算不是為了學區，自己的房子上掛著別人的戶口，怎麼也是件怪怪的事。
7、清場問題。
什麼是清場呢？就是你拍到的房子是否存在債務，如果討債人上門怎麼辦？是否存在租約，租房子的不走怎麼辦？實際上上述提到的多條都可以屬於清場問題。
其中很難纏的一種情形就是唯一一套住房又有老人的情況，因為這種情況打持久戰的不在少數。
法院是不負責清場的，如果參加競買，這些事情要由競買人自行承擔和解決。目前也有競拍公司提供有償服務，進行代理清場，在房子成功拍得後，競拍公司就會和法院或者高利貸公司銜接進入清理房子階段，償還債務、協調租客，保障客戶順利的拿到乾淨的房子。但這些都是我們不願意看到的情況，所以要避免這些後續問題，需要事先考察清楚，保證你要競拍的房源，乾淨可靠。
8、如果拍到手不想要，押金不能退！不能退！如果沒拍到，押金會退回。
9、司法拍賣中或許也有託！託！
相關稅費
法拍房根據房源和地區不同，是否可以貸款的規定也不同。在拍賣平臺上可以查詢到是否可貸款的規定。如果是可貸款房，那麼首付比例和買二手房一樣。
稅費方面也與購買二手房一樣，但是轉讓和受讓兩家的稅費都是由買受人一人承擔。
但是！如果是商辦物業，稅費更是個大坑。根據以往的案例，有人拍了套700萬的商鋪，最後算出來要交300萬的稅……
假如你接手的房子是“國有劃撥（比如有限產權房屋的安置房”而不是“國有出讓（商品房）”，還需要繳納土地補償款。
物業交割費用：該房屋前業主拖欠的物業費、水電費、燃氣費、寬帶費、有線費等欠費，均由買受人負責承擔，如果惡意拖欠多年，加上違約金，也會是一筆不小的數目。這還是上述的坑中陳述的問題。
要想買法拍房需要做的功課
如果你覺得，你的智商和信息獲取足以應對法拍房的坑，那麼，可以看下面了：
1、實地看盤
別想當然地認為網上法院公告信息是完全正確的，具體的房屋信息以及周邊的環境細節還是眼見為準。
2、物業諮詢
事先詢問清楚房屋所欠的物業費及水電費，這些同樣由受讓方承擔，是成本的一部分。
3、確認屋內情況
一定要去實地查看，確認屋內是否已經騰空。有些司法拍賣的房子，會標註房東承諾，拍賣成交後多久內搬出。這樣的房子一定要注意，房子拍下來之後，法院也無法確保確保屋主搬出的時間。
並且根據我們上述對帶租約房屋的說明，此類房屋你拍下也不能馬上入住的。為了避免將來在交接中產生麻煩，未騰空的法拍房建議不碰。
4、貸款確認
如果你準備貸款的，一定要確認清楚，這個法拍房是否提供貸款。確認無誤後，可以將法院公告內提及可提供貸款的銀行逐一諮詢，很多能提供貸款的銀行，會希望你能先繳納全額貸款，再提供貸款。所以，在法院規定的交款期內最好備足現金。
5、核算稅費
在進行競拍前，要對稅費進行核算。並準備好充足的現金以備繳納過戶稅費。
6、控制預算
提前瞭解市場行情，對價格有個合理預算，超出預算價格就放棄。
法拍房如果有流拍，會共有三次拍賣和一次變賣。拍賣的時候看清楚是第幾次拍賣，如果第一次拍賣，沒人出價，可以靜候其流拍；第二次拍賣的時候，起拍價會打個八折；如果又流拍了，第三次再打八折。如果第三次拍賣，你如果想買，就趕緊下手，否則就將被變賣。
一切都確認過後，你還是要準備將其拿下的話，就妥妥地準備好姿（XIAN）勢（JIN），等待開拍！
看了這篇，是不是對法拍房有了一個全面瞭解了？
總之，法拍房水很深，不懂的、相關單位沒有熟人的，不要輕易入坑！
法拍房有風險，競買需謹慎！
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