来，先看一套刺激的房子！潍城清平花园，179平，仅62万！是不是很诱人？是不是想搞点事情？

没错，这套就是“法拍房”。近年来，“法拍房”这类特殊的房产，逐渐走入大家的视线。实际上法拍房一直存在，只不过现在网络越来越发达，淘宝、京东等购物网站也承担起了拍卖平台的责任，使得这类价格看起来很“美丽”的房产类型，受到越来越多人的关注。本篇我们将全面透彻的来讲下法拍房的相关内容。

什么是法拍房？

法拍房就是法院拍卖房产的简称，即被法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，债权人会经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。在这个过程中进行拍卖的房子就是“法拍房”。

法拍房受到越来越多人关注的最大的原因，就是两个字：便宜！其价格一般是市场价格的7-8折。但是，我们必须再加上一个修饰词，就是：

法拍房的分类

一般情况下，有如下几种情况的房产会成为"法拍房"：

1、无法按期偿还商业贷款。购房人向银行贷款购房的，在不能如期如数偿还贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押贷款拍卖变现来偿还贷款；

2、无法按期偿还民间借贷。比如：张三借李四的钱，约定以自有房产抵押给李四，如果张三到期不能还款，根据《担保法》的规定，李四不能直接取得抵押房产，只能向法院申请张三还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖张三的房产来还款；

3、司法没收产生。比如：刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人财产，如该财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱款收归国库；

4、无主财产。就是无人认领的房产。这个也可以进行拍卖，但现实生活中几乎很少发生。

法拍程序

公示：法院在网上放出法拍房相关信息，包括地址、权属、居住情况等；

看样：提前申请，并在约定时间由工作人员统一带领前往拍卖房源看样；

报名：缴纳押金，通常为拍卖底价的10-20%，交了钱的人才能参与竞拍；

竞拍：报名者按照规定的拍卖时间，在法拍平台公开竞拍，价高者竞得房源；

交钱：拍下后押金转为房款，余款在规定时间内付清；

解封：通过法院获得拍卖成交确认书相关文件，解封房产；

解押：跑房管局，档案局等部门，解押房产，出具房源是否满五唯一等证明；

过户：缴纳各种税费，完成过户手续，正式拿到房产证后收房。

法拍房的坑

看了上面的程序，感觉还不错啊！价格不错，流程也不麻烦，来一套！但是！我们来看下这两个案例：

案例一

阿奇在淘宝司法拍卖平台参与了竞拍一处房产，交付了25万保证金，最终以369.2万元的价格成功竞得，但12个小时以后，阿奇懵了，这套房产光是税费就要242万，所以他至少要支付总价611.2万！而这个价格已经高于该房产目前的市场价，差价约45万！

阿奇以为捡了个漏，却没想到捡了个“烫手山芋”，面对高昂的税费和已然亏损的市场估价，阿奇只能选择了违约，但是当时交付的25万竞拍保证金就打了水漂。

据了解，该套房产原持有人为企业持有，再加上登记总价不足5万，与成交价相差太大，土地增值税按差额60%收取！

法院没有在司法拍卖平台公示税费信息和原有交易明细，这就需要竞拍人提前向法院咨询相关信息，包括税费情况和原有交易明细等。

对于法拍房，如果原持有人为企业持有，那么就需要缴纳土地增值税和增值税（相当于以前的营业税）、契税，有些地方还需要征收企业所得税，但如果原持有人是个人的话，那么就只需要缴纳契税和个人所得税（各地政策不同），所以，竞拍原持有人为企业的法拍房，需要缴纳的税费金额就会相对较高，如果企业持有时的登记价远低于当前的市价，那么各种税费的金额总和就会更高。

案例二

郑州市民杨女士在某司法拍卖平台以230万元的价格拍下了一套房子，算下来比市场价格“省”了几十万，但到交税时被告知需缴纳46万的个税！因为该房产在上一次交易时属于“直系亲属过户”，当时的过户房屋总价为500元！而杨女士若要取得该房屋的所有权，需一次性缴纳该次差额20%的税！

和第一个案例相同，法院方面在公示内容上没有完整的信息标注，缺失原有交易明细，该法院只查证房屋产权信息以及有无查封、抵押、租赁等情况，疏于对原有交易历史的核实，导致了杨女士的损失，这也与地方法院在司法拍卖领域业务的不完善有关，没有较高的约束性和规范化。

关于“直系亲属过户”的税费问题，各地政策大相径庭，很多地方规定是不需要税务部门评估定价的，可由当事双方自行报价并完成交易，期间不用交税，但之后的再次交易，就需要买受人承担差价产生的税。

这只是法拍房的其中2个案例，下面我们来总结下

1、房屋权属可能存在某种瑕疵，如未交齐土地出让金。

2、没有房产证（或暂未办理，或无法办理）。

3、未交清物业费、取暖费等各项物业费用。

4、房屋带有租约。这个是很常见又很难处理的一个问题。

部分老赖，为了自身的利益，恶意签署一份长期的租赁合同，以此来达到强行占有房屋使用权的意图。如果你事前没有了解清楚，在拍下后才发现有人理所当然的住在里面，而根据物权法“买卖不破租赁”的条款，你还不能赶他出去，会不会欲哭无泪？

根据规定，如果租约在拍卖前签订，则仍然有效。新业主只能等租约到期才能收回房子，期间可以收取租金收益。如果租约在拍卖后签订，新业主可以主张合同无效。

5、款项准备。根据法拍房的条件，有的需要一次性缴纳全款，有的可以贷款。如果是必须全款的，那么你在成交后，必须要在很短的时间内一次性交齐全部款项。

6、户口问题。

如果原户主不肯迁出就麻烦了，目前并没有强制措施去让其迁出户口。有些地方公安局可以把原户主挂在集体户上，有些地方不行。有的地方可以申请将原业主的户口“空挂”，但“空挂”不等于“迁出”，也就是说，原业主的户口实际上还是在房产所在地，只是不影响新业主正常迁入。

所以如果你是冲着学区属性去买法拍房的话，这点需要尤其注意，就算不是为了学区，自己的房子上挂着别人的户口，怎么也是件怪怪的事。

7、清场问题。

什么是清场呢？就是你拍到的房子是否存在债务，如果讨债人上门怎么办？是否存在租约，租房子的不走怎么办？实际上上述提到的多条都可以属于清场问题。

其中很难缠的一种情形就是唯一一套住房又有老人的情况，因为这种情况打持久战的不在少数。

法院是不负责清场的，如果参加竞买，这些事情要由竞买人自行承担和解决。目前也有竞拍公司提供有偿服务，进行代理清场，在房子成功拍得后，竞拍公司就会和法院或者高利贷公司衔接进入清理房子阶段，偿还债务、协调租客，保障客户顺利的拿到干净的房子。但这些都是我们不愿意看到的情况，所以要避免这些后续问题，需要事先考察清楚，保证你要竞拍的房源，干净可靠。

8、如果拍到手不想要，押金不能退！不能退！如果没拍到，押金会退回。

9、司法拍卖中或许也有托！托！

相关税费

法拍房根据房源和地区不同，是否可以贷款的规定也不同。在拍卖平台上可以查询到是否可贷款的规定。如果是可贷款房，那么首付比例和买二手房一样。

税费方面也与购买二手房一样，但是转让和受让两家的税费都是由买受人一人承担。

但是！如果是商办物业，税费更是个大坑。根据以往的案例，有人拍了套700万的商铺，最后算出来要交300万的税……

假如你接手的房子是“国有划拨（比如有限产权房屋的安置房”而不是“国有出让（商品房）”，还需要缴纳土地补偿款。

物业交割费用：该房屋前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费，均由买受人负责承担，如果恶意拖欠多年，加上违约金，也会是一笔不小的数目。这还是上述的坑中陈述的问题。

要想买法拍房需要做的功课

如果你觉得，你的智商和信息获取足以应对法拍房的坑，那么，可以看下面了：

1、实地看盘

别想当然地认为网上法院公告信息是完全正确的，具体的房屋信息以及周边的环境细节还是眼见为准。

2、物业咨询

事先询问清楚房屋所欠的物业费及水电费，这些同样由受让方承担，是成本的一部分。

3、确认屋内情况

一定要去实地查看，确认屋内是否已经腾空。有些司法拍卖的房子，会标注房东承诺，拍卖成交后多久内搬出。这样的房子一定要注意，房子拍下来之后，法院也无法确保确保屋主搬出的时间。

并且根据我们上述对带租约房屋的说明，此类房屋你拍下也不能马上入住的。为了避免将来在交接中产生麻烦，未腾空的法拍房建议不碰。

4、贷款确认

如果你准备贷款的，一定要确认清楚，这个法拍房是否提供贷款。确认无误后，可以将法院公告内提及可提供贷款的银行逐一咨询，很多能提供贷款的银行，会希望你能先缴纳全额贷款，再提供贷款。所以，在法院规定的交款期内最好备足现金。

5、核算税费

在进行竞拍前，要对税费进行核算。并准备好充足的现金以备缴纳过户税费。

6、控制预算

提前了解市场行情，对价格有个合理预算，超出预算价格就放弃。

法拍房如果有流拍，会共有三次拍卖和一次变卖。拍卖的时候看清楚是第几次拍卖，如果第一次拍卖，没人出价，可以静候其流拍；第二次拍卖的时候，起拍价会打个八折；如果又流拍了，第三次再打八折。如果第三次拍卖，你如果想买，就赶紧下手，否则就将被变卖。

一切都确认过后，你还是要准备将其拿下的话，就妥妥地准备好姿（XIAN）势（JIN），等待开拍！

看了这篇，是不是对法拍房有了一个全面了解了？

总之，法拍房水很深，不懂的、相关单位没有熟人的，不要轻易入坑！

法拍房有风险，竞买需谨慎！

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