十一之後，瀋陽“首拍”又將由皇姑開啟，與此前出讓的地塊不同的是，這宗地塊位於皇姑傳統城區內，無論是教育、醫療還是商業交通配套，都可謂是“頂配”，但從公告資料來看，地塊有限地價競租賃住房及回遷安置等要求，為地塊未來的“身價”平添了幾分撲朔迷離。
皇姑頂配迷你地亮相
資料顯示，世紀聯華地塊地處皇姑核心，可以說也是瀋陽城核心位置。地塊東至延河街西側規劃道路紅線，南至華山路北側規劃道路紅線，西至用地界限，北至崑山西路南側規劃道路紅線，地塊西鄰環宇城，東接皇姑大潤發，北側與四十三中相望，南接鐵西廣場商圈，可以說是當之無愧的老城心了。
其它資料方面，地塊佔地8692.01平方米，用地性質為居住商業，地塊小於等於4.0，大於1.0，商業比例為小於等於35%，限高方面以機場淨空批覆為準，土地年限為商業40年住宅70年。從實探情況來看，土地為淨地狀態，四周圍擋已經全部立起，圍滿周邊項目廣告。
價位方面，該地塊起拍價格6800元/建築平方米，最高限價為8150元/建築平方米。值得關注的是，該地塊有限地價競租賃住房及回遷安置等要求，具體要求納入《競買文件》。
日前，365勘地小組根據地塊公示位置對該地塊進行了實探，從實探結果來看，地塊東側與維華商業廣場相望，目前維華商業廣場不僅有大潤發等超市已經營業，周邊還有多家銀行、餐飲等商業已經營業。
此外，地塊西側與環宇城臨近，同時也可享受環宇城繁榮商業。此外，地塊北側峨眉山路沿線還有峨眉山路夜市，夜市區域內的傳統農貿市場。地塊南側與匯寶國際相鄰，南側五公里半徑內涵蓋瀋陽站鐵路樞紐、太原街、華潤置地萬象匯等新老商圈，在商業配套方面可以說是有著“無與倫比”的先天優勢。
教育方面，從地塊位置來看，與之最為臨近的為崑山二校、其次是雷鋒小學、珠江五校，中學方面則與四十三、五十八、十二中等學校均較為臨近。值得關注的是，目前地塊西北側有世紀學府在售，據項目銷售人員介紹，學區劃歸珠江五校、四十三中。而地塊東北側為劍橋公館項目，據稱，項目目前尚未正式獲取銷許，但已經開始收取誠意金，可能近期即將入市，而從該項目宣傳語來看，同樣導向“雙學區”概念。而該地塊出讓後學區將何去何從，可能還有待商榷。
交通、醫療方面，地塊可以說同樣優勢明顯，不僅有在建的地鐵線路位於地塊西北方向，而且地塊南、北、東三個方向均有公交換乘站，崑山中路沿線，有209、242、175、141、268等公交通行，華山路沿線，則有202、282、255、248、267、184等公交停靠，同江街則125等公交通行，可以一站通達瀋陽站、瀋陽北站、太原街、中街、市府廣場等瀋陽各大新老商圈。醫療方面則有八院、沈醫二院“坐鎮”，半徑5公里範圍內，還有市四院、遼寧中醫、醫大一院等醫療機構。
此外，地塊東南側還有一個全民健身公園，公園裡娛樂、休閒設施十分齊備，即使工作日也有很多老人孩子在這裡遊玩嬉戲。半徑5公里範圍內，還有碧塘公園、百鳥公園、淮河公園、北陵公園等公園，更有遼寧大學、市委黨校等高等教育機構環伺，從配套來看，說該地塊是最近出讓的一宗“頂配地塊”毫不為過。
身價撲朔迷離的頂配地塊
近年來，隨著瀋陽主城區土地資源逐漸稀缺，一環內土地價格動輒過萬幾乎已經成為常態，今年2月，皇姑區一環旁地塊出讓，地價已經達到1.19萬元/建築平方米且有配建、自持要求。隨後鐵西主城區出讓的幾宗地塊，多為萬元級“頂價”成交，可見一環內土地已經成為各大房企的“必爭之地”。
而皇姑區這次出讓的地塊雖然同樣是不過萬的迷你地，但從限價來看，卻只有“8000+”，而有部分業內評價稱，地塊成交價有可能在7000-8000之間，不難看出，地塊雖然擁有十分成熟的配套，但業界並不認為其“身價”能夠破萬，也許這與地塊的體量與商業比例等情況有關。
值得關注的是，地塊有競租賃住房及回遷安置等要求，而從此前幾宗同樣限地價的幾宗地塊出讓情況來看，競配建部分的條件越來越高，最近出讓的地塊不僅要求配建公共租賃住房，還有產權無償移交政府等要求，從地塊體量和容積率來看，未來規劃樓棟本就不多，如果再加上回遷、公租房等建設，可能留給開發商的發揮空間會受到一定影響，也許這也是地塊“身價”相對不明朗的原因之一。
老城迷你地塊大行其道未來或成主流
從最近主城區出讓的幾宗地塊的體量來看，“迷你”地塊似乎已經成了主流，而從皇姑、鐵西、大東等老城區的土地儲備情況來看，未來這種迷你地或將成為老城土地市場的“主流產品”。
資料顯示，2017年以來，瀋陽一環內公開出讓的土地共有5宗，其中體量超過10萬平的土地早已不見蹤影，尤其是皇姑區近年來出讓的幾宗地塊，一環內僅一宗商業地塊出讓，且體量也不過2555平方米而已。
整體來看，老城區10萬平以內的小地塊逐漸成為近年來的“主流趨勢”，皇姑區更是一地難求，即使這類“迷你”地塊也是十分搶手。但從另一個角度來看，世紀華聯地塊南北分別臨近皇姑崑山路、華山路兩條交通幹道，早晚高峰更是車流密集，從地塊體量來看，未來噪音可能是購房者需要重點考慮的問題。
此外，對於地塊未來的價值預期，還要看其周邊“鄰居”們的身價。
目前來看，地塊周邊有中海寰宇天下、世紀學府、劍橋公館、大都會公元在售，未來周邊還將有清華樾府亮相，從目前各大網站發佈的樓盤標價來看，“鄰居”們的定價各有不同，均價在1.5-1.9萬元/平方米之間不等，而“鄰居”們的定價顯然將對該地塊未來的定價產生一定影響，但從大趨勢來看，如果地塊能夠順利出讓，未來售價極有可能1.5萬元/平方米左右，如果是“明星”房企拿地，售價可能會更高。
更重要的是，從目前來看，皇姑區還有多宗這樣的迷你地塊待售，如果這宗地塊能夠順利出讓，也有可能成為未來幾宗地塊的“標杆”，影響接下來地塊的“身價”。而有關該地塊未來究竟“價值幾何”，還要等到10月10日土拍現場才能揭曉。
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