歷史總是驚人相似，支撐樓市增長曲線背後的熱情，在這個秋風瑟瑟的季節，悄然消退~
2018年上半年，房東坐地加價、毀約不賣；現在降價無人問，中介門店也紛紛倒閉。
杭州、南京、武漢、西安等全國熱點城市二手房市場全都在轉涼，新一輪降溫已經開始...
一、寒冬，武漢上百家中介門店倒閉，房東降價40萬，後悔沒早出手
最近，全國各地關於二手房降價的消息屢見不鮮，甚至連打包拋售房產的案例也有不少。
但，少有人問津。於是，上百家中介門店接二連三地倒閉，經紀人走上街頭拉人去買房。
從武漢說起，因為這個正是目前最慘的。
據當地媒體報道，武漢南湖片區以前扎堆的門店減少了很多，一些小中介都不見了蹤影。
而剩下的中介門店，為了增加客源，下午6點多，還在在小區人群聚集處擺放房源展板。
甚至有的中介門店經紀人為了吸引人群注意，拉個音響街頭表演唱歌才藝，十分賣力。
據悉，該區域發展成熟，新房供應極少，僅2個樓盤在售，一直都是二手房占主導地位。
可是現在，中介門店卻紛紛關門大吉了...不僅南湖如此，武漢後湖也遭遇了同樣的情況。
據當地一家中介門店的店長透露，目前武漢後湖片區整體中介門店規模大概在五六百家。
但是，最近卻有100多家門店已經關門歇業，還有少量門店更換區域，情況十分慘烈。
而且，該中介門店的店長還透露，經紀人流動性特別大，能堅持從業1年以上的不到20%。
“現在市場冷了，客源也少了，很多小中介撐不下去就關門了，這很正常”，知情人說。
經紀人小羅稱，去年有個房東將自己的房子掛了280萬，122㎡，半年時間都無人問津。
今年6月份降了40萬才賣出去。房東比較後悔當初客戶報價275萬的時候沒有及時出手...
二、南京中介門店大裁員，杭州經紀人頻離職，東莞小中介倒了1/3
除了武漢，東莞也慘，小中介已倒1/3，南京、杭州、西安等城市二手房市場同樣涼涼。
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南京，中介關門的關門，降佣金的降佣金
二手房成交低迷，南京有許多中介門店的生意都已經大不如前，有門店直接選擇關門。
據媒體走訪後爆料，南京樓市最火區域之一的河西，最近正在上演中介關門潮的戲碼。
位於河西南學子路上多家中介大門緊鎖，其中，一家順庭地產玻璃門上貼著此房出租。
對面一家店面規模較大的我愛我家，店門半掩，裡面已經被搬空，沒有一個經紀人在。
玻璃門上，張貼著“此房屋出租一半”。
還有個“鏈家”門店，已改為生鮮店。
除了河西，南京其他區域也出現中介關門。據悉，江寧祿口一些二手房中介已經關門。
正營業的中介也門可羅雀，咬牙硬撐。
還有一些中介門店雖沒關，但也在縮小門店規模，掉長期不開單的經紀人，減少成本。
據悉，河西的一家中介門店就在大幅裁員，以前銷售有20幾個人，現在就只剩3個人。
市場低迷，中介打價格戰也在所難免。江寧一家中介就被曝出了已開始主動下調佣金。
100㎡以內房源竟然只收6000元佣金。要知道，目前南京市場上佣金一般是2個點...
2
杭州，月成交僅個位數，中介關店求生
在杭州，我愛我家、豪世華邦、鏈家是二手房“三巨頭”。它們8月成交佔市場8成。
一些小中介公司因此就“吃不飽”，無力支撐門店成本，選擇關閉部分區域的門店。
當地的媒體走訪發現，就在7月底，濱江區欣盛東方郡樓下綠城置換的門店關閉了。
小區周邊居民透露，規模和知名度相對一般的中介公司成交房源，幾乎只有個位數。
杭州大熱的奧體板塊，二手房成交一直非常活躍，不過最近這裡的熱度也不及以往。
某小區樓下，Q房網、宜家房屋置換等門店均已人去樓空，只留下招牌暫還未拆除。
位於蕭山區順發和美家小區樓下一中介門店關閉
其餘幾家還在“堅強”營業的中介門店，對外展示區域則都是已無二手房源的信息。
另外，杭州裕興關閉拱北的一家門店。易居臣信和都市房網，也都關閉了部分門店。
3
東莞，成交量腰斬，小中介已倒1/3
深圳，以前二手房高峰期的時候，每月能成交7千多套，正常情況下是5千多套房源。
然而2018年，二手房成交一落千丈，目前月成交僅2千套左右，已回到了2008年。
“我現在辭工了，打算轉行。”
深圳一中介人員如是說。他們的公司在深圳鳳崗的員工在高峰期最多達到了400多人。
但是，現在市場不好做，很多都走了，只剩下150人左右還在堅守，基本上去跨行了。
據當地消息，東莞小中介公司基本倒閉了三分之一，很多中介從業人員都大規模轉行。
以上的這些城市，中介門店關的關，經紀人離職的離職，轉行的轉行，信號足夠明顯。
我們回過頭來看合肥，不僅沒有中介門店關門，相反房東提價還能夠成交，真的神奇。
三、奇葩，合肥房東提價8萬還賣掉，學區房1天就成交
前幾天，我同事小峰對合肥二手房最近的成交數據進行了梳理，結果讓人大跌眼鏡。
與全國熱點城市的趨冷不同，合肥二手房市場依然火熱，量價齊漲，成交週期縮短。
通過合肥鏈家最近成交數據可以發現，合肥市場上房東成交價提高的案例越來越多。
信達水岸名都漲價8萬成交
8月14日鏈家成交一套住宅，是位於習友路上的信達水岸茗都，房主掛牌價233萬。
最終成交價241萬，提高了8萬元。
元一名城C區漲價5萬
8月16日，元一名城C區成交一套住宅，掛牌165萬，成交價170萬，提價5萬元。
保利香檳國際漲價3萬
8月15日，保利香檳國際成交一套住宅，掛牌價202萬，成交價205萬，提價3萬。
除了房東提價外，合肥目前二手房源的成交速度也是相當可觀，最快1天就能成交。
8月17日鏈家成交一套房源，所屬廬陽三孝口長江中路403號小區，掛牌1天成交。
均價3.3萬/㎡，是合肥知名學區房。
蜀山北苑小區，8月12日掛牌一套房源，僅2天就成交了，而且成交價並沒有下調。
濱湖的巴黎都市小區，一套106㎡房源也是掛牌2天之內成交，但價格下調3.4萬。
在合肥上百個小區，不少房源成交週期保持在1周之內。相比上半年提高了2-3倍。
成交量方面，合肥也是高增長態勢。8月初，某中介機構公佈其7月份交易數據：
7月份合肥市區網籤5671套，環比增加890套，漲幅為18.6%，同比大漲141.1%。
2018年1-7月，累計網籤25718套，同比增長了97.7%，已超過去年全年成交量。
這樣的合肥二手房市場還真的是很奇葩，不知道現在全國的大降溫是否會傳遞到這...
四、涼涼的濟南二手房市場將要傳導到一手房
“濟南調整二手房交易評估計稅價格後，對市場實際影響不大。但現在的二手房整體成交清淡，價格有微幅下跌的勢頭。”9日，濟南21世紀不動產某店負責人張先生向經濟導報記者如此說道。
來自鏈家的交易數據顯示，近5個月來，鏈家每個月新增二手房房源整體呈上升趨勢，但鏈家帶意向買房人看房的次數卻呈直線下滑之勢。
“樓市的預期已經逆轉。二手房觀望氣氛很濃，很多買房人在等著房價下降，而賣房人也不願輕易降價，交易相對比較清淡。”前述張先生向經濟導報記者說道。
計稅調整影響不大
從本月1日開始，濟南市調整了存量住房交易評估計稅價格。新政策實施幾天，部分小區的評估計稅價格調整額度已經大致清晰，大部分小區上調幅度均比較大。比如，和平路附近的甸柳小區由6000元/平方米上調至14600元/平方米左右，魯能領秀城由6000元/平方米上調至15200元/平方米左右。
根據濟南市稅務局此前的通知，本次調整計稅價格的目的是為了“全面客觀準確反映我市存量住房交易價格水平，提高交易環節計稅依據的準確性”。那麼，調整之後，對市場的影響到底有多大？
經濟導報記者注意到，如果按照評估計稅價格納稅的話，買賣雙方通常需要多繳納數萬元的稅額。
目前，二手房交易納稅科目主要包括增值稅、個稅和契稅。其中，對於個人購房未滿兩年的二手房來說，增值稅是大頭，其納稅額為交易總價的5%；若賣房人購房時間已經超過2年，增值稅免徵。個稅和契稅的納稅金額也都是以交易總價為基礎測算，比如若個人購房未滿5年，其在出售房屋是需要按照房屋總價的1%徵收個稅；若所售房屋面積大於90平方米，且買房人為二套房的話，需要按照交易總額的2%繳納契稅。
以魯能領秀城為例計算，一套100平方米的房子、購房未滿兩年且買方為二套房，若按照評估計稅價格繳稅，調整之前雙方需要繳納4.66萬元的稅額，調整之後需要繳納11.80萬元的稅額。這樣算下來，買賣方雙方繳稅額度提升了6萬多元，升幅可謂很大。
“實際上，在二手房買賣過程中，納稅額很多時候都不以評估計稅價格計算。”張先生向經濟導報記者介紹道。
根據相關政策，在實際交易中，對於納稅人申報的交易價格超過存量房價格評估值的，按照納稅人申報的交易價格徵稅。對於評估認定納稅人申報的交易價格偏低的,有正當理由的,按申報交易價格徵稅；未能舉證正當理由的，稅務人員會以系統評估價為參考確定計稅依據。
“二手房的成交價格，通常都是遠高於評估計稅價格。有時候，買賣雙方達成一致刻意避稅時，會出現成交價格低於評估計稅價格的現象。而在現實的交易中，一套房子動輒二三百萬元，買房人通常需要貸款。即使買賣雙方有意避稅，為了不影響貸款額度，網籤的價格通常不會很低。所以大部分交易都是以買賣雙方的申報價格計稅的，而非以存量房交易評估計稅價格計稅，後者的調整對實際交易影響並不是很大。”張先生向經濟導報記者說道。
“要想賣房，就得降價”
雖然二手房計稅調整對市場影響不大，但二手房交易正變得冷清卻是事實。
最近，位於濟南市歷下區燕山小區南區的常麗女士正在打算賣房，然後換一套大房子。但她沒想到，賣套房子居然很難。
今年4月，她就將賣房信息交給了中介，總價210萬元。之所以掛這個價格是有根據的：“去年鄰居就是200萬元賣出去的，我想著再漲10萬元不算多。”沒想到，在她將房屋信息掛出去之後，幾乎是無人問津。中介說她的房子太貴了，要想賣房，就得降價，而且要比其他人掛牌價格低10%才好出手。
等了兩三個月後，常麗在7月份將掛牌價格下調，“調到了197萬元，但看房子的依然寥寥。中介還在勸我繼續下調，最好能調到190萬左右，但我覺得好虧啊！”常麗說。
而濟南房友燕山店一位工作人員向經濟導報記者介紹，現在燕山小區周邊的二手房價格確實有下滑的勢頭。“整體下滑幅度不大，約1000元/平方米左右吧。相對來說，那些大戶型、環境好的社區房源少，價格沒怎麼下滑。但小區環境差、戶型面積小的社區房源較多，也不大好賣，下滑幅度就大一些。”
張先生也向經濟導報記者介紹道，目前濟南二手房交易比較冷清。“前一段時間天熱，買房人都不願出來看房；現在天涼快了，市場也涼了，買房人還是不願出來。而對於二手房賣家來說，大家都盯著鄰居們此前的成交價格，不願將房子價格下調，所以成交很冷清。”張先生說。
來自鏈家的數據顯示，濟南二手房的供求狀況正悄然發生著轉變，主要反映在近幾個月的新增房源和帶看次數方面。
今年3月份，鏈家當月新增房源4344套，對買房人的帶看次數是27111次。此後，鏈家每月新增二手房房源呈現先降後增之勢，4至8月的數據分別是4027套、4131套、3953套、4326套、4649套；與此同時，帶買房人看房次數呈現直線下滑走勢，4至8月的數據分別是24668、23519、20069、19207、18124。如果以8月份和3月份數據相比，鏈家每月新增房源增加了305套，但帶買房人看房次數卻減少了8987次。
市場預期逆轉
對於二手房市場變冷的原因，合富輝煌山東分公司副總經理許傳明向經濟導報記者分析稱，“市場預期已經逆轉，現在大家對未來的價格走勢大都不樂觀，市場將進入一個調整期。”
上述張先生則認為，二手房變冷與新房市場的變冷有直接關係。“現在新房市場的價格上漲預期沒有了，大家以前都覺得房價要漲，所以都爭先恐後地買房，就怕買晚了價格更貴了。但現如今，大家發現新房價格已經不再上漲，部分樓盤價格甚至有變相下調走勢，所以大家就不再恐慌性地買房了，市場從而進入了觀望期。”
許傳明分析稱，從新房市場近期走勢看，購房需求依然是存在的，只不過過高的價格讓很多人已經無力承擔房價。一個例證是，市場上近期有幾個樓盤推出了價格比較合適的產品，去化速度都比較快。因此，雖然未來一段時間市場將進入一個盤整期，但對房價長期走勢並不必太悲觀。“部分定價過高的樓盤將不得不對其價格進行修正，但市場預計將整體保持穩定。”
再看二手房市場，穩定也是大勢所趨。“現在濟南繞城高速邊上的新房都每平方米一萬五六了，它們是期房，配套也很短期。而二環內的二手房，配套多比較健全，價格方面有貴的，也有很多2萬元/平方米左右的，也是有競爭力的。整體來看，二手房價格小幅下調是有可能的，但並不會出現大幅下跌的走勢。”前述張先生向經濟導報記者說道。
全國的二手房市場大降溫，與目前的政策導向不無關係，而房東降價，中介門店卻遇上關門潮，這折射出買房人買漲不買跌的心理；而合肥二手房市場之所以暫未出現下行，或與前期一些政策為買房人提供的預期有關。
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