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三个概念
概念一、普通住宅判定标准
以下三条必须同时具备,才是普通住宅:
1 小区建筑容积率≥1
2 单套建筑面积在≤140平方米
3 实际成交单价或总价至少其中一项低于以下标准:
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概念二、购房满二年/满五年
购买时间根据房本 发证时间 与 契税票 填发时间 哪个靠前算哪个。
截止时间,东城、丰台、海淀、石景山、昌平、西城满五年以交税日期为准。
朝阳、亦庄以网签日期为准。
概念三、售房唯一/购房唯一
产权人在税务办理交税手续时,以家庭为单位,名下无北京市其他住宅(含网签)
进入正题
1、 住宅税费。
看卖方——
①营业税:满2年,普通住宅是0
非普通住宅(计税价-原值)×5.6%
不满2年,计税价×5.6%
②个税:满5年且满五唯一,0
其余所有情况
(计税价-原值-本次营业税-上次契税-网签价×10%-贷款利息)×20%
看买方——
③契税:唯一购房:面积≤90平,计税价×1%
面积>90平,计税价×1.5%
非唯一购房(即二套):计税价×3%
个税1%:计税价×1%(满五年不唯一且无法查询到原值按照1%征收)
装修款=网签价×10%(无需提供材料)
贷款利息:须为住房按揭,由借款银行出具利息清单(必须加盖银行章)
★营业税税率在城八区是5.6%,在其他区县是5.5%
2、 公房税费
营业税:朝阳、东城、海淀、西城、丰台房屋满五年、不论是否为普通住宅,营业税为0。
个税:满五年不唯一,且无法查询到原值按照全额1%征收。查到原值,低于4000元/平,按照4000元/平计算原值;高于4000元/平,按照高的价格计算原值。
满五年:以产权证上的填发日期、购房合同(或协议)、购房收据上的日期孰先为准,确定其的购房时间是否满五年。
3、 经济适用房税费。
★2008年4月11日后签订合同的一类经济适用房在出售时,土地出让金需要缴纳差额的70%
★康居房无需满5年,都可以交易(需要提供拆迁或回迁协议)
★二类经济适用房中的集资建房需要满5年上市并且土地出让金交10%
★崇文区的二类经济适用房满5年后不论面积大小,营业税都为零。
四、商业办公税费(不限购)
(商业、办公、科研、(非)配套公建、综合、不限购的50年公寓)
★已知50年公寓里,华澳中心嘉慧苑,新世界中心公寓限购,其他不限购。
差额营业税:(计税价-原值)× 5.6%
差额个税: (计税价-原值-原契-本次营业税-本次土增)×20%
五、车位税费。
土地增值税的计算方式如下:
(1)、(申报价-扣除项目金额)×税率-扣除项目金额×速算扣除系数Y
(2)、扣除项目金额=原值+原契税+本次营业税+递增额(原值× 递增年数×5%)
①原值----买房时发票所载的金额
②递增额---按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额。
注:东城、亦庄以契税票日期为准;丰台以购房合同(一手房为原始购房合同、二手房为网签合同)日期为准,并且按月计算;其他区县按原值发票填发日期计算。
(3)、增值额=申报价-扣除项目金额
增值额/扣除项目金额 ≤50% , 税率为30%; Y=0
50%
100%
增值额/扣除项目金额>200% 税率为60%; Y=35%
★东城办公类没有契税票的需要评估公司提供一份评估报告:即房本当时的"时点评估",用于抵扣营业税及个税。
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