實踐中，買房子所簽訂的合同，名稱及內容是五花八門、種類繁多的，有叫《房屋認購協議書》，有叫《xxx內部認購合同》，還有叫《房屋分銷協議》等等，那麼這些認購協議是否是真正的房屋買賣合同呢。
一、房屋認購協議書的概念
二、房屋認購協議書的性質
《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條規定：“當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持”。從該條規定看出，認購協議具備預約合同的性質。
三、《房屋認購協議書》與《商品房買賣合同》的區分
（一）《商品房買賣合同》的概念
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第一條規定：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業(以下統稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的合同”。
（二）認購協議與商品房買賣合同的區別與聯繫
區別：根據兩者的概念，認購協議與商品房買賣合同前者屬於預約合同，後者屬於本約合同。
預約合同是相對於本約而言的特殊合同，直接指向本約的締結，目的在於當事人對將來簽訂特定合同的相關事項進行規劃，併為當事人設定了按照公平、誠信原則進行磋商以達成本約合同的義務；本約合同則是對雙方具體權利義務的明確約定。
聯繫：《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》 第五條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同”。故，認購協議在具備一定條件時，可從預約合同轉化為本約合同，即轉化為商品房買賣合同。
（三）如何判斷商品房買賣中的認購、訂購、預訂等協議究竟是預約合同還是本約合同
認購書等預約合同要被認定為本約合同，應具備兩個條件：一是須具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容；二是出賣人已經按照約定收受購房款。也就是說，只要合同條款齊備、明確，不存在法律或事實上的障礙，具備合同實際履行的條件，無論合同名稱如何，都應當認定為本約。反之，如果存在法律或事實上的障礙，導致合同部分條款缺失或不確定，都不可認定為商品房買賣合同。
最高院民一庭意見：
在審理商品房買賣合同糾紛中，區分當事人訂立的協議是商品房買賣的預約合同還是本約合同，要結合當事人立約時的真實意思以及法律、司法解釋對於商品房買賣合同形式要件的要求進行綜合判定，關鍵在於區分合同是否還存在法律或事實上的障礙，導致合同部分條款缺失或不確定的情形。如果存在這類情形，一般應認定為預約合同；如果不存在此種情形，無論合同名稱為何，均應視為商品房買賣合同。
參考判例：1、內蒙古恆盛泰房地產集團有限責任公司與武xx房屋買賣合同糾紛二審民事判決書；2、商品房買賣預約合同與本約合同的區分《民事審判指導與參考》總第67輯
專業：法學
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