实践中，买房子所签订的合同，名称及内容是五花八门、种类繁多的，有叫《房屋认购协议书》，有叫《xxx内部认购合同》，还有叫《房屋分销协议》等等，那么这些认购协议是否是真正的房屋买卖合同呢。
一、房屋认购协议书的概念
二、房屋认购协议书的性质
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。从该条规定看出，认购协议具备预约合同的性质。
三、《房屋认购协议书》与《商品房买卖合同》的区分
（一）《商品房买卖合同》的概念
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。
（二）认购协议与商品房买卖合同的区别与联系
区别：根据两者的概念，认购协议与商品房买卖合同前者属于预约合同，后者属于本约合同。
预约合同是相对于本约而言的特殊合同，直接指向本约的缔结，目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划，并为当事人设定了按照公平、诚信原则进行磋商以达成本约合同的义务；本约合同则是对双方具体权利义务的明确约定。
联系：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。故，认购协议在具备一定条件时，可从预约合同转化为本约合同，即转化为商品房买卖合同。
（三）如何判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同
认购书等预约合同要被认定为本约合同，应具备两个条件：一是须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已经按照约定收受购房款。也就是说，只要合同条款齐备、明确，不存在法律或事实上的障碍，具备合同实际履行的条件，无论合同名称如何，都应当认定为本约。反之，如果存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定，都不可认定为商品房买卖合同。
最高院民一庭意见：
在审理商品房买卖合同纠纷中，区分当事人订立的协议是商品房买卖的预约合同还是本约合同，要结合当事人立约时的真实意思以及法律、司法解释对于商品房买卖合同形式要件的要求进行综合判定，关键在于区分合同是否还存在法律或事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定的情形。如果存在这类情形，一般应认定为预约合同；如果不存在此种情形，无论合同名称为何，均应视为商品房买卖合同。
参考判例：1、内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司与武xx房屋买卖合同纠纷二审民事判决书；2、商品房买卖预约合同与本约合同的区分《民事审判指导与参考》总第67辑
专业：法学
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