質疑土地證房產證內容不一，意外發現小區手續造假
一個人的80餘場“民告官”
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蘇州市虎丘區人民檢察院關於偽造變造公文材料的答覆。何林璘/攝
80多場“民告官”的意義是什麼呢?對陳瑾榮來說，這雖沒法改變自家房屋“商住房”的性質，但小區環保竣工驗收等多份文件涉嫌偽造的問題，已被她揭開了一個蓋子。
2016年，家住江蘇省蘇州市的陳瑾榮打算出售當地獅山麗舍小區的一套房產，她偶然發現，這套房屋土地證上的使用權類型是“住宅”，而房產證上的設計用途是“非住宅”。
在住宅用地上蓋辦公樓，這樣的情況在全國各地並不鮮見。交易市場上，它們的俗名是70年產權商住房，與普通住宅相比，其契稅等交易成本更高，流通更受限制。
陳瑾榮想搞明白這塊地的來龍去脈。她不斷申請政府信息公開，之後或申請行政複議，或提起行政訴訟，獲得的證據材料也由原來的兩本，逐漸堆到了兩米多高。
她沒有得到最初想要的“商住房答案”，卻意外發現了小區建設過程中的諸多“變通”，以及房地產行業的某些現實。
公司“出生”前已拿規劃意見書
2007年，陳瑾榮買下了蘇州市高新區獅山麗舍小區的一套二手房。小區地處獅山路十字路口，頗為繁華，周邊有優質學校，她房產所在的6號樓也十分“挺拔”，總共20層。
發現土地證、房產證“住宅”與“非住宅”的表述不一，是2016年賣房過程中的事。陳瑾榮最初以為是“公職人員濫用職權，把住宅變成商業”，於是分別給蘇州市國土局、蘇州市高新區國土局寫了舉報信，希望把房產證上的“非住宅”改為“住宅”。
2016年6月，有關部門答覆她，小區共有6棟樓，前5棟都是住宅，唯獨6號樓是“辦公樓”，屬於非住宅。
事實確實如此。小區周邊一名房產中介告訴中國青年報·中青在線記者，6號樓是非住宅性質，不好交易，成交週期基本在半年以上，“因為契稅高，三十幾萬元的房子，要交七八萬元的稅”。而陳瑾榮在購買這套房時並沒有這麼高的稅。這也導致了6號樓成為價格窪地：周邊房價每平方米四五萬元，而這裡，只能賣到八九千元。
記者實地探訪獅山麗舍小區發現，與全國各地的70年產權商住房一樣，6號樓不同樓層的房間格局基本一致，均設計了開放式廚房及油煙機等廚房家電，表面上看與住宅沒什麼區別。一名中介表示，這些家電是交房時就已經配好的。
住宅用地蓋辦公樓，這當中有沒有違法行為?陳瑾榮較起了真兒。
2016年下半年，她開始向蘇州市高新區有關部門申請信息公開，要求提供小區項目建設的申報、審批等歷史資料。
最初，高新區發改委在答覆中公開了一份當時的蘇州新區經濟貿易局2001年11月7日《關於同意建造獅山麗舍項目計劃任務書的批覆》，批覆稱，該項目包括5幢高層住宅樓、1幢商務樓，建築面積31648平方米。
在緊接著的一份行政複議中，陳瑾榮獲得了1999年5月蘇州第二建築集團公司蘇州商品房經營公司(以下簡稱“蘇州商品房經營公司”)關於土地劃撥的資料。
這份文書顯示，小區所在的地塊，最初是以劃撥的形式建設國企分公司的辦公樓。更早些時候，1992年6月1日，蘇州市河西新區土地規劃管理局也曾出具《建築設計-規劃意見書》，載明該棟樓用於蘇州二建獅山分公司辦公樓使用，建築為15層，總建築面積20000平方米。
事實上，蘇州二建獅山分公司1992年6月5日才正式註冊成立。
1992年6月9日，蘇州二建獅山分公司作為乙方與原蘇州市河西新區管委會簽訂了《土地有償使用協議書》，面積8660平方米(12.99畝)的劃撥土地即將收入囊中。
拿地8年後變更土地用途
這塊原本用於建辦公樓的土地，後來為什麼變成了住宅用地呢?
按照前述《協議書》，蘇州二建獅山分公司必須按規定用途和規劃使用該土地，若需改變土地用途，需要經規劃部門和蘇州市新區開發指揮部同意後重新辦理相關手續。
該地塊的定價為255元每平方米，最終總價為149.5萬元，協議要求在1992年12月31日前全部付清錢款。
然而，中國青年報·中青在線記者發現，1993年4月，這宗地上辦公樓原本的“主人”蘇州二建獅山分公司就已註銷。
《土地管理法》規定，當用地單位已經撤銷的、或未經原批准機關同意連續兩年未使用的土地，應予以收回用地單位的土地使用權，註銷土地使用證。
1993年4月2日，蘇州河西新區改稱蘇州新區。這塊地此後轉由蘇州二建公司主導。
2001年6月，蘇州二建公司遞交了辦理土地用途變更報告，稱此前幾年，由於國家宏觀調控等因素，公司被迫幾度中斷對該地塊的開發實施計劃。
蘇州二建在2001年的請示報告中稱，“近期經管委會領導的督促和新區相關主管部門的要求下，並在請示我公司主管單位的意見下，擬將地塊開發事項列入本年度下半年工作計劃之內。”該公司稱，開發的項目也擬由原計劃建造“二建辦公樓”調整為“住宅(沿街為商住樓)”。
該公司在報告中表示，這個調整方案已呈報新區規劃局。
但根據《土地管理法》，劃撥用地的用途並不包括建設商品房。2001年9月28日，這塊面積為8660平方米、原本被劃撥用作國企辦公樓的土地重新以《國有土地使用權出讓合同》的形式出讓給蘇州商品房經營公司，土地使用權出讓期限是70年，用途為“住宅及配套”，補繳出讓款194.85萬元。
此外，該公司稱，2001年測繪發現，項目土地實際面積比1992年約定的12.99畝(8660平方米)多出了3.78畝，應該一併辦理土地用途變更手續。不過，由於此前投入了地塊填平、臨建、圍牆道路等費用500餘萬元，增加了開發成本，為此蘇州二建請求在辦理土地用途變更手續方面給予優惠。
此後國土部門要求蘇州商品房經營公司補繳土地出讓金，包括原本劃撥面積的補繳出讓款194.85萬元，此外，還有新增測繪土地的部分定價為每畝5萬美元。根據2001年12月28日簽訂的前述土地使用權出讓合同補充協議，多出的出讓土地面積又變為了3.223畝，約定按40萬元人民幣/畝來結算，多出的土地補繳款128.92萬元。
誰偽造了公文?
項目繼續推進。2001年11月5日，蘇州新區環保局對蘇州商品房經營公司審批的《獅山路住宅小區建設項目環境影響登記表》作出批覆，同意該項目建設。
2002年9月，蘇州市政府對新區、虎丘區等重新進行了區劃調整，成立蘇州高新區、虎丘區。
2004年，高新區住建局收到了該項目開發商提供備案的《建設項目竣工環境保護驗收申請登記卡》。登記卡顯示，驗收內容包括獅山麗舍小區五幢住宅共2.4萬平方米和一幢辦公樓，五幢住宅共計150戶，開發區環保局落款蓋章的時間是2004年6月28日。
這份登記卡中分別提到的兩個依據文號是審批意見單(2001)45號和蘇新排(03)許字28號。
這並沒有什麼異樣，然而，陳瑾榮在“民告官”中又發現了另一份由蘇州市高新區環保局存檔的《建設項目竣工環境保護驗收申請登記卡》(以下簡稱“《登記卡》”)。這份登記卡的落款日期同樣是2004年6月28日，援引的文號也與前一份《登記卡》完全相同，不過，在驗收內容裡僅有獅山麗舍小區五幢住宅，沒有提及“辦公樓1幢”，也就是陳瑾榮房屋所在的6號樓。
同樣的登記卡抬頭，同樣的援引文號，甚至是同樣的簽字、蓋章時間，為什麼會出現兩個版本?
陳瑾榮認為，其中涉嫌偽造、變造公文，於是向高新區環保局舉報，也向警方報了案。
問題浮出水面。高新區環保局在答覆中稱，蘇州商品房經營公司更名後的現公司中億豐建設集團股份有限公司稱，同時存在兩份不同版本的原件。核對發現其中一份與蘇州市高新區檔案局所調出的存檔完全相同，無塗改痕跡;而另一份《登記卡》則存在塗改、添加痕跡，“涉嫌偽造、變造公文”。
該環保局回覆陳瑾榮稱，已將“涉嫌偽造、變造公文的違法線索”移送公安機關。
事實上，同樣的問題不止存在於環保驗收環節。
在蘇州市規劃局虎丘分局，陳瑾榮獲得了一份《建築工程規劃許可證》和《建築工程規劃驗收合格證》複印件。同樣的，這與開發商在不動產登記中心備案的兩證複印件也有出入。
該規劃局存檔的兩證載明“物業管理房，一棟兩層，190平方米”，而在虎丘區不動產登記中心存檔的卻是“配套服務用房，一棟兩層，190平方米”。
不過，陳瑾榮在另一起“民告官”中拿到的2005年6月15日“蘇州高新區國土房產局配套房屋確認審核表”，卻顯示前述樓房的配套服務用房面積只有67.49平方米。
剩下的120多平方米去哪裡了?
陳瑾榮試圖到不動產登記中心查詢7幢201室的產權歸屬，不動產登記中心卻告知她沒有查詢權限，因為201室已登記在私人名下。
蘇州市高新區住建局也在2018年7月給她的答覆中表示，該小區已有物業用房辦理了產權登記，未查到物業用房的銷售合同備案信息。
陳瑾榮表示，紀委有關負責人也在口頭答覆中稱，這部分配套服務用房被登記在了私人名下，此過程沒查到有買賣合同。
“本來作為物業管理房時，這幢房屋的產權應該屬於獅山麗舍小區全體業主，結果作為配套用房後，沒有經過買賣就直接劃到了某個個人的名下。”陳瑾榮質疑。
該201房屋目前由一個叫信義房屋的公司承租。該公司工作人員告訴中國青年報·中青在線記者，他們是從個人的手中租得此房屋，每年租金20多萬元。
檢察院覆函稱不排除涉嫌犯罪的可能
陳瑾榮還在為小區的問題找個說法，哪怕有的事情與她最初想要了解的“商住兩用房”性質沒有直接關係。
2018年8月13日，中國青年報·中青在線記者陪同陳瑾榮來到高新區管委會。相關部門甚至具體處室的樓層、房間號，她幾乎可以脫口而出。
一些官員的答覆讓她略感安慰。高新區環保局局長欽納新對她直言，從未見過像這樣環保批文同一個文號出現兩份不同內容的情況，“這是有問題的，我們已經(把線索向公安)移交了”。
高新區紀委相關負責人則告訴陳瑾榮，他們進行了大量的調查，“但到目前為止，沒有發現有政府或機關的人員參與造假。所以，我們現在只能懷疑是當時蘇州二建的相關人員存在作假，但他那個作假，機關審批的過程中是沒辦法發現的。”
他稱，《建築工程規劃許可證》和《建築工程規劃驗收合格證》的確實存在問題，目前已聯繫不動產登記中心，“現在不動產登記中心唯一能做的就是凍結(7號樓)，不準交易”。
在高新區不動產登記中心，陳瑾榮被告知目前並未接到需要凍結房產的通知，中心主任許喆明的說法是，“如果我們登記程序或材料有錯誤有瑕疵，定有相關部門來調查”。
在他看來，從現有材料來看，不動產登記中心是沒有問題的。陳瑾榮的“維權”隨後遇到尷尬，許喆明對她說：“你不是業主代表。這個事情不必跟你個人解釋。不接受你個人的諮詢。”
對於被登記在私人名下的“物業管理用房”，高新區住建局副局長朱蘭勝告訴陳瑾榮，“規劃(局)那邊把它變成物業用房，這個我們不知情。按照(當時的)國土房產局規定，我們確定的配套用房沒有少，全部已經登記了，只有一套房子沒登記，但也在物業管轄範圍內。”
該局房管二處負責人潘閩華則說：“我們這邊存檔顯示報批的配套用房都在非個人名下，你說的有規劃批文，是物業配套用房，(登記)在個人名下，這也不是我們的問題啊，對不對?”
有的部門讓陳瑾榮更無奈一些。比如，高新區國土局局長李潔以“案件已經進入司法程序”為由，婉拒了陳瑾榮的諮詢。在李潔看來，這是歷史遺留問題，不是某一個人能說清楚的，“要結合當時的情況來看，因為歷史問題延續到現在很多年，不能用現在的眼光和法律環境解釋當時的法律問題。”
80多場“民告官”中，儘管只贏了10多場，但勝負對她來說並不是最重要的。
“我的目的就是想獲得相關證據資料。”陳瑾榮說，在行政訴訟當中，“政府部門需要提供證據證明自己的行政行為是合法的。舉報、申請信息公開、行政複議也是同樣道理。”
從住建局、國土局、規劃局、新區管委會、工商局、不動產登記中心，再到後來的物價局等各部門，都曾在“被告席”上與陳瑾榮對壘。
“我信法，不信邪不信訪。”陳瑾榮說，80餘場“民告官”均是她獨自完成，沒請律師。現在，她最常“光顧”的蘇州市姑蘇區人民法院立案庭、行政庭的不少工作人員都能認出她。
曙光似乎到來。兩個月前，陳瑾榮收到了蘇州市虎丘區人民檢察院的一封答覆函，函中稱，目前證據“不排除相關人員涉嫌偽造、變造國家公文、印章犯罪的可能”。
緊接著，該函話鋒一轉：即便構成犯罪，但犯罪情節尚未達到“情節嚴重”的情形，法定最高刑是3年有期徒刑。根據刑法關於追訴期限的規定，上述犯罪的法定追訴期限是5年，目前也已超過法定追訴期限，故依法不再追訴。
如今，在中國裁判文書網以當事人“陳瑾榮”為關鍵詞，檢索到的法律文書可達78條。問及為何堅持訴訟，陳瑾榮答：“我想讓一些人知道，老百姓也是懂法的，也會利用法律武器維護權益，沒那麼好敷衍、糊弄。”記者 何林璘 實習生 喬永禎
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