因為我愛我家原副總裁胡景輝的一通炮轟，不僅掀開了行業的鍋蓋，並且刺痛了全國的租房者。如此大規模的輿情爆發背後，反映的是租房者的焦慮，已經買不起房了，難道連租房都要租不起了嗎？
胡景輝和各大媒體已經從行業巨頭壟斷、住房供需等多個維度對房租的上漲做出了分析。但首席觀察團發現了另一個有意思的現象，六七月份接連爆雷的互聯網金融行業也隱隱約約出現在全國租房市場，同時，在互聯網上一路狂奔的房產中介們也越來越互聯網化，並在某些時候，與互聯網金融進行了合流。
如果再將此延伸，我們可以看到房產中介的互聯網化也進入了一個新的階段，而不僅僅滿足於營銷環節的互聯網化，中後端的資產運營、資產金融化都越來越像阿里、京東、滴滴這樣的純粹互聯網模式。從商業模式上來看，或許無可指摘，但是一切關於房子的問題在當下都是一個只可意會不可言傳的話題。
因此，從這波房租輿情中，首席觀察團得出的結論是，房產中介很嫻熟的引入和運用了互聯網思維，在本質上和其它行業並無二致，只是這樣的行業更加複雜，牽一髮而動全身。
以為交的的房租，其實是貸款
房子有沒有資產屬性，這個已經不需要討論了，否則也不會有“只住不炒”的提法。很多人可能認為房子作為資產，與金融、資本結合只發生在住房買賣環節，其實聰明的中介和金融玩家們，早已將此引入租房領域。這一點，最近的公開報道中已有提及。
先看一個例子，西安一家媒體報道，一位租客在租房時，中介在與租客籤合同時，增加了一個錄製視頻以示同意的程序。之後，租客發現每個月雖然還是按照約定好的費用交納，但是性質卻從“房租”變成了“還貸”，雖然沒有多花錢，並且還款更方便（微信即可），可意義卻完全不同，而其中就有重大的利益關係。
在這個案例中，就出現了互聯網金融的影子。真正的邏輯是，租客要租房，但不是用自有資金，而是中介連哄帶騙讓租客採用貸款的方式支付租金，而這筆錢正是一家叫做“惠人貸”的理財平臺放出，該平臺把11個月的租金一次性全部打給房產中介，但請看清楚，這筆貸款在法律上是以租客的名義借貸的，而錢卻支付給了中介。房客在沒有拿到這筆貸款的情況，要每個月正常還貸（也就是等額租金）。行業術語叫分期貸款。
表面上來看，房客沒有多花一分錢，屬於正常交房租；但房產中介卻一次性拿到了全年的房租，然後按照約定分期支付給房主，不要小看這個時間差，積少成多，將為房產中介提供充足的流動資金，既可以拿去做運營，也可以玩金融；而互聯網金融平臺，則可以通過這筆貸款獲得利息收入。
是不是很完美？但這一切都建立在租客的信用基礎上，屬於一種變相信用貸款，只是通過租房這一場景。顯然，房產中介對互聯網常說的場景概念運用的更加嫻熟。這並非孤例，近日媒體調查報道，在杭州等地同樣出現該情況，包括杭州剛剛倒閉的鼎寓。
在這種模式下，房子的確稱不上是資產，並沒有多少金融屬性，而僅僅是作為一種場景存在。但是如果將這一模式移植到長租公寓呢？也就是鼎寓模式，房產中介直接向房主長期租房，然後再以二房東的身份租給租客。
同樣，可以通過上述分期貸款的方式獲得現金流，同時，因為長租，手上掌握大量住房，那麼在規模化、長期穩定收益（單純的中介則是一次性收取中介費，分散、規模小）的基礎上，就有了作為資產的可能性，比如將未來的租金收益作為抵押進行融資。因此，即使房子依然沒有被當做資產抵押，但是其衍生出了金融屬性。
至此，租房的運營商們可以通過手上的住房衍生出的收益加入槓桿，實現融資，然後再通過資金收更多的房源，這就形成了一個循環，房源多——收益多——融資多——房源多——收益多……但在這個過程中不能忽略風險，畢竟融資是需要資金成本的，房客沒承擔利息，但中介和運營商們是要給金融平臺貼息的，相當於電商平臺促銷。
我們可以想象一下，如果房產中介們都以這種方式搶佔房源、搶佔市場，那麼當達到一定規模時，比如胡景輝所說的鏈家壟斷，那麼當初的融資成本都將轉化給消費者，房租不漲都難。互聯網故事中，羊毛出在羊身上的事情，我們見得還少嗎？
房屋租賃證券化的正確打開方式
從租房的角度而言，並非所有的資本化之路都被堵死。從市場角度來看，以鏈家、搜房網、安居客等已經將房產中介這個行業的互聯網化推進了一大步。
其中，鏈家最為典型。最早只是一家房產中介公司，近兩年開始向上下游延伸，並且以高度互聯網化的方式，基於中介向下推出了貝殼網，整合其它中介品牌；向上介入房屋，推出自如長租公寓品牌。也就是說，鏈家幾乎涵蓋了房產交易流通領域的各個環節，有點像房產版的京東+阿里，即做平臺又自營，還整合其它同類品牌。
像搜房網一樣，既做中介又做平臺並不新鮮，但是介入上游更重的長租，則是一個大變化，畢竟前兩者不碰房子。因此，無論從互聯網角度還是重資產運營角度而言，就不可避免需要資本、金融的支持。不難發現，藉助互聯網概念，鏈家系平臺已經拿到了一級市場的融資，那麼在二級市場，他們是否有機會獲得更大的金融支持呢？
我們查閱了相關政策，或許這個政策的推出與自如的發展也有密切關係。今年4月份，中國證監會、住房城鄉建設部聯合印發《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》。《通知》明確提出，將重點支持住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品，推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信託基金（REITs）。相比上述的分期貸款，這樣的方式或許才是正確的打開方式。
也就是說，如果自如符合規定，那麼完全可以以公寓來進行融資，但是為規避風險，防止金融政策濫用，推高租金，《通知》明確規定資產評估使用“收益法”，意味著房子本身依然不能作為融資基礎資產，而只能以房子出租的收益作為融資基礎。
同樣，我們可以在阿里、京東等電商金融屬性中看到這樣的邏輯，比如京東白條、花唄等等，資金來源都是通過ABS的方式完成，而這些均在監管之內。合理控制規模和保證平臺的註冊資本，都將大大降低風險，不至於將融資成本過高的轉嫁給租客。
無論是分期貸，還是住房租賃融資，的確將促進租房市場的發展，但是從長遠來看，企業一旦藉此形成壟斷，像滴滴打車一樣，都會抑制不住漲房租的衝動。
或許這次事件也為鏈家們提了一個醒，在利用金融槓桿的擴張過程中，既要防止金融風險，又要防止未來一旦做大形成壟斷，進而抬升租金。
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