01樓市熄火
十年前的8月8日，中華民族迎來了百年來的高光時刻。那一天，奧運蓋頭揭起，驚豔了全世界。
儘管資本市場走出一波詭異的奧運行情，1580只股票中有近四分之一跌停。樓市也因金融風暴和房價調控而黯淡，交易萎縮，一線城市房價跌了三成。
不過，民眾信心體系依舊。不久前，國家的經濟體量趕英超德，將老牌資本主義帝國踩在了腳下，對於豪氣沖天的中國來說，世間還有什麼困難不可戰勝。
碧桂園剛剛在香港上市，楊國強的眼裡只有世界五百強。許家印蹲在香港，每天陪著鄭裕彤鋤大地，盼望著市場回暖。
很快中央就出手救市，“國六條”和四萬億一頒佈，房地產立刻就走向了萬人狂歡。溫州太太團、山西煤老闆頻頻出擊。誰也沒有想到，十年後的今天，會有一個又一個城市的房價下跌。
廈門樓市的“崩盤疑雲”最受關注。最近一陣子，所有深入島內外調查的媒體都會有一個相同的發現：相比2017年高峰期，廈門二手房價確實已見頂回落。
學區房還比較耐抗，老破小的直接跌個一萬多。就算是島內湖里區核心地段也沒能扛住下跌的行情，據《每日經濟新聞》報道，國貿中心附近的房子比起去年最高峰的7萬，已經下跌了一萬塊。
延續多年的神話終於破滅了。上一輪漲過頭的城市，今天都把吃下去的吐了出來：北京、上海、深圳……
向來很溫和的國家統計局說，北京6月份的二手房同比下跌4.6%，上海同比下跌2.5%，鄭州跌了2.2%。
“諸葛找房”說，截至7月底成都一、二圈層二手房掛牌均價為18003元/平，跌回至2017年12月的水平。
一手房的下跌大家見怪不怪，因為統計數據早已失真，而二手住宅的數據，最能反映當下市場的真實狀況。
十年一輪迴，中國的房地產再次熄火。
02最擔憂的事情
與以往不同的是，這一回，有更多的人不再相信“樓市奇蹟”。
中央是不可能出手救市的，相反，高層還會繼續刺破泡沫，放任價格的回落，至少，要讓房價迴歸到相對合理的地位。
為什麼這麼說？
因為今天中國的最大擔憂，就是房地產的崩盤。P2P爆了也就爆了，金融難民們動不了國家根基，甚至可以乘機打破剛兌信仰；股市跌了也就跌了，讓人民日報出來吼兩嗓子就算了。
唯獨房地產要穩，要很穩。它扣住虛擬和實體的命門，上下牽扯太多，一旦出現非理性，就是一場山崩海嘯。
這幾輪大放水下來，房價已極度透支了上漲空間。不管從房價收入比、空置率、居民槓桿率、人口增速哪一個指標來看，中國房價的泡沫已高到非常離譜的地位。
而歷史經驗表明，十次金融危機九次是房地產引起的——
發展中國家式崩盤：出口惡化-貿易逆差擴大-市場對該國經濟失去信心—股市下跌-房價下跌-國際熱錢逃離，本國換匯避險-掏空外匯儲備-房價徹底崩盤—金融危機
發達國家式崩盤：貨幣超發—房地產泡沫-債務高臺壘築—通貨膨脹—加息—違約頻發—房地產崩盤—金融危機
根據蒙代爾不可能三角，中國在資本自由流動、固定匯率、貨幣政策獨立中選擇了後兩者。所以並不會像97年泰國那樣，由經濟下行傳導至熱錢的大進大出，進而引發房地產崩盤。但會跟91年日本、08年美國一樣，受國內流動性的影響。
而在未來可預見的時期內，中國確實有非常高的概率走上加息週期。
一是中美貿易摩擦下，人民幣貶值加壓，石油、大豆等大宗商品相對漲價，容易造成輸入性通脹，國內或會採取貨幣緊縮政策對沖。
二是美國已進入加息週期。中國的貨幣政策雖然獨立，但也不是完全的，因為我們的資本賬戶防火牆存在缺口，地下錢莊、螞蟻搬家等通道始終存在，人民幣貶值預期下，資本總能找到出去的辦法。為了防止外匯儲備被掏空，中國早晚會加息。
三新一輪貨幣寬鬆政策已定，房價不漲就只有物價漲。提振一段時間的經濟後，放出來的水總是要收回去。否則中國M2/GDP的貨幣超髮指數還會繼續往上走。
站在國運的十字路口上，高層絕對不可能對房價放任不管，否則未來泡沫一搓就破，極易引發系統性風險。
因此中央的迫切目標，就是要抑制剛需以外的投機需求，提前刺破樓市泡沫，釋放風險，該回調的回調，該下跌的下跌，誰也別想著託市。
03收服地方政府
中央不玩虛的，不代表地方就一定會跟牌下注。
一直以來，房價之所以陷入越調越漲的怪圈，就是因為地方政府的心猿意馬。中央唱白臉，地方唱紅臉。
出於土地財政的衝動，地方一會打個擦邊球，一會睜隻眼閉隻眼。今天剛來個限購，明天就以搶人之名放開，類似關前門開後門的事情時常發生。
以至於任志強說，別問他到哪買房子，“政府已經告訴你了，哪裡調控就到哪裡買”。
不過今天的中國，正發生一些非常有趣的變化。
前陣子，我們的文章提到一個城市房價過高。當地的宣傳部門看到後很緊張，立馬打電話過來想要滅火。地方政府之緊張可見一斑。
7月中旬，廣州住建委旗下的“陽光家緣”網站，悄然隱藏了所有房地產項目的關鍵成交數據，把房價關進了小黑箱。
以前，幾乎所有的城市都會為高房價感到驕傲，甚至以房價論英雄。廣州曾因為房價一度低於南京、杭州等地，而被嘲笑為跌出了一線陣營。
如今大家都在往後退，生怕被曝光了高房價。為什麼地方政府越來越謹慎，不敢隨便造次？
唯一的解釋，就是地方這回中央真的將地方政府收服了。
04房貸風險不容低估
央行的個人房貸數據，只能統計正規金融機構的數據。除此之外，我國居民為了買房子，往往還有其他借貸。
比如一個小白領，為了買上車房，很多時候都是家裡親戚朋友、同學，到處借錢湊首付。然後慢慢還。這意味著，他（她）既要還房貸，還要存錢還親戚朋友處借的首付款。
這幾年，主要一二線城市房價漲到超過很多人負擔的地步。但是剛需往往還得買啊，所以，有時候除了借家裡親戚朋友的，還要借類金融機構的，比如一些首付貸、現金貸。
還有的炒房客，配資方式多樣。這部分很多也是央行無法統計的。
如上所述，千萬不能低估目前34.29%的房貸債務率，因為實際可能更高。
同樣，住戶貸款佔住戶存款比，2017年末已經超過60%，達到62.14%——應該說已經不低了，如今繼續上升到63.48%。考慮到上述類似的分析，很多房貸家庭還有其他債務，也不可掉以輕心。
當然，很多人會說，我的房子值錢啊，有債務也又資產。只是，這個資產的價格，都是建立在普遍看漲的基礎上。
最後槓桿遊戲想說，房地產（負債）佔家庭資產比重較高，主要原因是我國房價上漲過快。反過來說，如果房價不漲，或者緩漲，那麼家庭資產負債率可能壓力就會變大，甚至惡化。
因為分子不變，還是那麼大，而分母變小的話，就恐怖了。
正如文初上財高等研究院《警惕家庭債務危機及其可能引發的系統性金融風險》，得出的研究結論：
在強調將地方政府和企業，特別是國有企業的槓桿降下來的同時，家庭部門債務的隱患，卻被政府各部門和學界嚴重忽視，這弄不好會造成重大潛在風險和嚴重失誤。
該研究認為，家庭債務問題其實已經非常嚴重，逼近家庭部門能承受的極限，對消費已形成擠出效應，致使消費增速連續7年下滑、企業經營活力下降並被動加槓桿，嚴重拖累了結構性去槓桿的進程和經濟發展。
更嚴重的是，該負面效應已經溢出到了企業和金融系統，加劇了企業經營不善和銀行系統脆弱性，加大了系統性金融風險和經濟下滑發生的概率。
05清算時刻
結合近來中央的動作，我們可以看到國家層面手段的轉變——
機制改革方面。房地產不單單是一個行業問題，還牽涉到財稅、官員績效考核等，錯綜複雜。中央也理解地方的難處。因此正以前所未有的速度，來破除地方政府事權錢權不平衡的局面。
近來高層密集吹風房產稅，預計12月份就能進入初審，在2020年前表決通過房產稅進入了加速通道，並第一次有了明確的時間表；機構改革中，地稅局國稅局合一，理順中央與地方的財政收入分配。這些都是為了下放更多收入給地方，讓地方放寬心，死心塌地的幹調控。
政治紅線方面。以前的“遏制房價過快上漲”，原意是不搞一刀切，希望地方因地制宜。結果地方充分利用這個“彈性空間”做文章。
漲多少算是過快呢？這裡並沒有明確標準，從而也導致了“道德風險”。地方總認為債借得再多，房價漲得再高，破產了也有中央兜底，崩盤了也是下一任主事人埋單，才不管死後洪水滔天。“731”政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”，就是把彈性空間都給壓死了，地方無法想著讓下一任背鍋。只要漲一分錢，都能直接算到自己頭上去。
市場預期方面。不管是史無前例的“堅決遏制房價上漲”，還是接二連三的重拳：密集約談、共有產權房、租售同權……都在改變著市場預期。目前整個市場情緒已出現了大轉變，相信今天不買明天就漲的人越來越少，持幣觀望的人越來越多。
預期的改變是非常可怕的。美國大蕭條中，銀行倒閉潮就是因為大家對銀行的安全預期發生了變化，結果資金鍊健康的銀行受到擠兌，也就真的破產了。這一招具有摧枯拉朽之功力，房地產價格回落更快，接下來便是這樣一條傳導鏈條：
預期改變——房價下跌——開發商資金緊張——土地流拍——地方政府財政減少——聽話的城市多喂胡蘿蔔——收服住地方。
最近一段時間，上海、蘇州、合肥、安慶等地集中爆發土地流拍，地市也有涼涼的徵兆。今年前7月，全國土地流拍率約6%，創下近年來的最低迷，說明這一鏈條已走向了第4步。
這些還只是公開渠道的信號，可能省市一級早已開始揣摩學習中央精神，互相交流心得了。
像731政治局會議還沒結束，深圳就迫不及待地公佈最嚴調控，全面封堵投資投機。這個節點實在特殊，反應也實在太快，你說若是沒有提前收到風聲，應該沒多少人會信。政治表態那麼急，說明地方知道紅線已定，這次真不是鬧著玩的了。
未來，重點城市必然會加大凍結的力度，什麼企業禁止買房，五年限售、離婚兩年內首付7成，通通都會像拿著剪刀和漿糊一樣，從一個城市複製到另一個身上。
投機客被大面積清退掉，市場中的需求一端勢必劇烈萎縮，房價全面平穩下跌幾成定局。
終於，我們都到了該清算的時刻了。挺過這一陣，中國的系統性風險就會大為降低，應對外部挑戰，中國也有了更大的底氣。
最後為什麼今年樓市調控如此頻繁，可房價依舊堅挺？
本輪調控應該從2017年的930算起。
儘管今年1~7月，全國樓市調控已達260次左右；但是，如果我們從930算起，毛估估，應該基本上累計全國樓市調控次數在1000次左右。
是的，你沒有看錯，1000次！
可問題來了，即便如此頻繁、高密度的所謂精準調控下，全國大多數地區的房價依舊堅挺。這就讓很多人鬱悶了。
當然，不少人會說，目前房價確實有下滑的情況。這點，我部分同意。比如，上海，比最高點平均下跌了10~15%左右。
但是，常年在樓市貼近一線市場的人都知道，這個是極為正常的事情。
為什麼這麼說呢？
因為，每一輪牛市起來後，基本上都是調控政策人為干預，硬生生把房價往下打10~15%的範圍，造成一個大眾預期：樓市拐點從此將至，大家不要再買房了。
這個是非常經典的MBA課程之一：期望管理。
就像我明明知道很多事情，我是達不到的。但是，我會用一堆數據的整理、外加一堆故事的編輯，來管理我的老闆、客戶、員工的期望。這樣我就有了騰挪的空間。
而一旦樓市的躁動穩定下來後，基本上先是橫盤，市場會非常冷淡。然後，等市場筍盤消失後，完成築底。再後面，你懂得……
不僅僅如此，當1000次調控下，整整花了20個月，大部分地區才逐漸穩定下來，老鐵們，你們不覺得不可思議嗎？不覺得害怕嗎？不覺得這裡面有大文章嗎？
如果我們換個角度來看問題，這個事情的性質就更加嚴重了——
假設未來這1000個調控，只要放棄其中10%~20%的，樓市會不會暴力拉昇？？？
我很希望那些所謂的空軍和多軍，都能回答我這個問題？
就像2013年我跟我的碩士導致激辯中國未來樓市走勢。他堅定的認為中國樓市拐點已經來臨，而且有數據、有邏輯；而我則完全不認同。該辯論，在當時，導致我們之間整整2年沒有聯繫。
我當時就說了一句：如果上海的樓市首付拉低到1成，我敢保證，買房的人可以從市中心人民廣場，直接排隊到崑山花橋。
——
我當然知道，很多人都在問，大家都沒有錢了，未來誰接盤？
其實，這個問題在未來8年內，不是問題。
目前的調控，其實是在為未來養韭菜。讓普通中產的儲蓄，可以夠得到首付的門檻。否則，按照目前有錢階層的實力，房價再翻個倍都不是問題。但是，這恰恰是有違土地財政的根本原則的。
堅決遏制房價上漲！
並不是要讓房價暴跌，而是不要發生任何系統性風險。房價短期內暴跌和暴漲，都是會引發系統性風險的。
因此，聰明的投資人應該馬上意識到，這等於給了樓市一個巨大的隱性擔保 ：
跌不下去了！！！
而另一邊，錢還在印，財政壓力還在越來越大，老年人越來越多；連出口主要目的國，美國，也已經明確表示，吃不消我們的出口傾銷了。
至於馬上要大範圍上馬的大基建，尤其是鐵路8000億，都是燒錢項目，屬於短期大投入，回報卻要週期才能看到的。
所有這些，都讓財政的壓力，或者說債務飆升，成為一種必然。
請問，不靠土地財政，靠什麼？
難道由那些所謂的樓市空軍，去老奶奶家發養老金、送溫暖？
當然，我們並不是說，短期內樓市又要暴漲。事實上，我很不認同今年下半年樓市又要熱辣無比的觀點。
同樣是放水，2015年和2018年完全不同。
2015年是要求放水到樓市；可2018年，是放水到實體經濟，絕對不能進樓市投機。
可問題是，目前內需疲軟的情況下，企業就沒有多少可以投資的項目。就算投資了，由於內需不足，也會導致投資血本無歸。
因此，好項目嚴重不足，會是將來長期的經濟困擾，更是金融投資圈的最大難題。
大家能夠做的，無非是政府扶持的項目，多投一些錢，這樣風險小，還有一些回報可言。
但是，這樣會導致實體經濟的投資嚴重不足，實體經濟在長期內，會出現明顯的下滑風險。而這種風險，則會加劇財稅收入的銳減，進而拉大地方債務。
至於這些債務，最終也只能由土地財政幫忙來解決了。
攤開來說，其實這就是老齡化社會的必然。
你沒有足夠的年輕人，哪裡來那麼多消費？沒有人買單，企業投資就會虧錢。
所以，根本不是什麼房地產綁架中國經濟，而是老齡化下，不搞土地財政，大家馬上都要餓肚子。
作為一個依靠廉價勞動力來玩出口的經濟體，你沒有太多選擇。這就是天道！
看得懂這點，你應該明白後面的走勢；看不懂，那我建議你，既然看空，就身心一致，趕緊拋房吧，不要嘴上BB看空，實際還在想著抄底。
當然，這裡我們不得不承認，中國目前的領導層還是清醒的。
他們知道光靠販賣廉價勞動力，已經是窮途末路。也因此，才提出“高質量發展”，拼產業升級轉型。
只不過，產業升級轉型，如果不能從美國人那裡買來技術，那麼就意味著我們不得不自己往死裡砸錢來研發。
而這個又要體現為政府債務，最終還是需要有人來買單。
我驚人地發現，中國企業賺錢的路徑這10年基本沒變
其一，賺壟斷的錢，無論是政策壟斷性的金融企業，還是行業壟斷性的電信企業，以及資源壟斷性的石油企業，他們賺錢的邏輯是壟斷；
其二，靠銀行賺錢，10家入圍的銀行的利潤超過了入圍企業利潤的50%，說明實體經濟是為銀行打工的，說明融資貴的確是事實；
其三，靠房地產賺錢，全球總共只有5家房地產企業入圍500強，全部來自中國，房地產對中國經濟的影響之大可見一斑，中國經濟在某種程度上就是房地產經濟在榜單上被坐實。
我想告訴大家的是，這是10年前我的發現，10年後，這個結論不僅沒有太大的改變，反而更加強化。如果說稍微有所變化的話，那就是一些中國的互聯網企業相繼殺入了500強，比如阿里巴巴，京東，騰訊，這些企業，藉助過去10多年全球互聯網和大數據的崛起，在某種程度上改變著中國財富的風口，但很顯然，他們並沒有改變中國經濟的基因。
每一年的《財富》500強榜單一出爐，我都希望在入圍企業裡能夠發現一些變化和積極的因素，然而，這是很不容易的。120家企業入圍，這的確不錯，然而，如果入圍的企業一直是壟斷行業，銀行金融，以及房地產的時候，讓我們對這份榜單驕傲，很顯然是不現實的。
“四個現代化”恐成為擊垮中國的四顆地雷
我曾在10年前，對於靠壟斷、金融和房地產賺錢的中國模式的後果進行過分析：一旦壟斷、金融和房地產成為一個國家企業的主要利潤來源，不可避免的結果就是產業的空心化和經濟的虛擬化。
一方面，在佔有壟斷資源的情況下，企業無心通過提高技術含量賺錢，另一方面，在做實業的利潤偏低，和整體環境比較差的情況下，通過理財和房地產投資，就成了絕大多數的企業最理性的選擇。
這樣，中國經濟就出現了筆者一直擔心的“四個現代化”：資源壟斷化、產業空心化、投資虛擬化和經濟沙漠化。這“四化”在某種程度上很可能成為擊垮中國經濟的四顆地雷，從過去10年中國經濟的運行邏輯看，這四顆地雷不僅僅沒有拆除，而是威力越來越大，對中國經濟的威脅越來越大。
對中國這麼一個大國經濟體而言，大批企業的崛起無疑很重要，但如果這些企業賺取財富的路徑主要靠壟斷、房地產和金融，這樣的賺錢模式是不可能持續的，這種模式最終的結果就是沒有人願意去做實業，大家都在追逐虛幻的財富，大家都想著通過壟斷、金融和房地產去分配財富，而不是在創造財富，整個經濟體將演化成一個只追逐財富分配，而不創造財富的“傳銷化”體系。
這種體系，在泡沫膨脹的時候給人很多美輪美奐的財富幻覺，一旦泡沫破滅，則會造成毀滅性的打擊。
到了該改變的時候了！
這兩天，全中國的房地產行情都被一則小消息攪動。
8月9日，工行、農行的上海分行調整首套房利率折扣，從95折降至9折，二套房利率維持不變，A股房地產板塊應聲而漲。
不到20小時，兩家銀行就紛紛站出來收回折扣，直接說是傳聞否定調整。
事態變化節奏之快，已快接近諜戰片的水平。在其背後，一方面是上海樓市初露下行跡象，希望適度給剛需一族適度釋放利好的小心理；另一方面，則是對市場可能誤解為調控轉向的顧慮。最終，只能兩害相權取其輕。
對於上海這樣一個風向標城市，我們千萬不要低估這兩個小動作的政策意義。
站在國運的十字路口上，中國最擔憂的事情無疑是房地產崩盤。美國的次貸危機，日本的失去二十年，發達國家走過的道路還歷歷在目。就算是特殊如中國，也不可能永遠違背經濟規律。在這樣的歷史節點上，上海兩個小動作就是對政治局會議做出的“嚴格控制房價上漲”的最好闡釋。
今天，已經有越來越多的城市，二手房價見頂回落：北京、上海、廈門、鄭州……
這一回，已很少有人相信房價還能再次上演絕地反擊。中央不僅不會出手救市，未來還會繼續刺破泡沫，放任價格合理回調。
控住房價，幾成定局。炒房天團的末日，即刻來臨。從今年8月開始，中國樓市將迎來20年來的第一次真正暴擊。
來源：光遠看經濟 智谷趨勢（ID：zgtrend）
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