這是澳洲房產大全(公眾號id: aofangdaquan)第 609 篇原創文章
9年前，有一位房產界前輩對我說過一句話，
“在澳洲的房產史上，房子從來沒有犯過錯誤，犯錯誤的永遠是人。”
那時我還是個懵懂新人，一邊犯著各種所謂“上帝能夠原諒年輕人”的錯誤，一邊不斷刷新自己的謀生技能。但這些年，無論市場和我的職業生涯如何變化，這句話在我腦海裡始終記憶猶新。
時間來到2017年，由於澳洲信貸政策的調整，房產市場出現了不小的波動。不論是華人還是西人，普通人還是專業級選手，都在APRA的大棒下紛紛折戟，導致現如今很多人提起房地產投資，大多一副敬謝不敏的態度。
但你如果仔細總結那些投資失敗的案例，你會發現其中都有一個因素在做祟：
氾濫的感性
所謂風口上豬都能飛，大多數人只看市場好的時候，各種“澳洲房產7年翻倍”、“6套房實現財務自由”等美麗的肥皂泡簇擁著他們，飄飄然跟風進入了殘酷的投資叢林。
他們根本就沒有詳細計算自己的實際情況，能承擔多少負債？不知道！能hold住幾套物業？不知道！能堅持多長時間？不知道！
大富翁遊戲可以隨便玩，玩破產了把盤面清理乾淨再來一輪；但是真實的Life and money，你再這麼傻白甜style的玩，不坑你坑誰？要知道全宇宙的能量都是恆定的，少部分人賺的大錢，就來自於大部分人虧的小(?)錢。
房產投資是一種長期性的投資生意，短則5-10年，長則幾十年。既然是“生意”，那就需要更多的理性而非感性。
理性的核心就是“算計”
要想把房產投資做的長久，首先就要收起那些不切實際臆想，你至少要“算計”以下的六個方面：
1、個人收入
個人收入一切投資行為最穩定的糧倉。如果沒有穩定個人收入做支撐，只靠房租收益來維持投資，這種行為非常危險！
我見過一些投資者，不論是自信爆棚還是在中介的鼓動之下頭腦發熱，為了“賭”未來房產增值，建立裡了遠超收入範圍之外、高度依賴租金收益的投資組合。
如今風向一變，原先慷慨的借貸機構突然換上了吝嗇的嘴臉，只還利息變成本息同還，支出立馬翻倍。
接下來要是再碰上買到超供地區，房租沒有前兩年那麼好，自己的工作又出現了變動，你不得不賣掉一些投資房減輕壓力，最後一算，減去印花稅、增值稅還有歷年的貸款利息之後，連辛苦費都沒賺到多少！
2、貸款償還額
不要只根據“只還利息”的還款方式計算還款數額！
正確的算法是，按本息同還的方式計算還款額！並且在拿到的利息上再加1%的風險值！
另外，也不要想著貸款批下來就一勞永逸了，你還要時刻緊盯銀行利率，每年檢查自己投資房的貸款利息是否最優，從而最大限度地節省開支。
3、租金收入
在算這一部分時，自己心裡要有桿秤，不要過度奢望租金的潛在增長率，切記不能盲目樂觀，尤其是要留意周圍是否有過度供應的現象，在做個人財務計劃時，更加謹慎預估租金收入。
指望著租金漲幅可以支撐Top-up套現或者利率上漲而增加的還貸壓力，呵呵。
4、房產日常運營費用
這一部分主要是指物業管理費，市政費，中介管理費，維修費，保險費，土地稅等等。
很多人覺得這一部分是小錢，其實不然，不同類型的房屋在這一部分支出存在很大差別，不要想當然地忽略不計，有時候就是這部分錢讓你達不到收支平衡，成為資金斷裂的第一環。
退一步來說，這筆費用如果累計十年八年，其實是也一筆不小的支出，特別是當你想賣出房產時，一算投資回報率，這筆數一定會讓你覺得觸目驚心。
5、現金週轉
房產投資現金流＝租金收入－貸款利息償還－運營費用。
這個數字可以衡量房產現金流的狀態，正向的現金流是首選合格的投資項目。
當然不是說現金流為負就完全不予考慮，對很多人（特別是個人所得稅率級別較高的人）來說，房產本身帶來的負扣稅效應大於負現金流帶來的損失。
但是我見過一些投資者，在自身無法享受什麼稅務優惠的情況下（比如說個人計稅收入不高），還在繼續投資於支出較高但現金流並不好、房產增值幅度也不大的一些產品，就不知道他到底是出於什麼考慮了。
6、稅務
這裡主要是指將來出售房產時的可能發生的資本增值稅。
澳洲稅局之神通廣大，沒有經歷過的人是無法想象的。所以在購買投資物業之前，一定要諮詢專業會計師，給自已的投資做一個詳盡的稅務規劃。
否則當你賣掉投資房之後，你以為養了十年房子為你帶來了的財富，最後才發現大頭都貢獻給了政府！
一切的投資都存在風險，而房產投資更要步步為營！玩心計玩攻略，做好持久戰的準備，只有理性的投資者才會預測風險，管理風險，從而將自己的投資做的長遠，畢竟笑到最後的才是大boss。
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