之前做過一期500萬的房源彙總，有些網友覺得500萬的預算比較小康了，如果能再少些房價就更完美，為了幫助更多的粉絲，我決定再做一期300萬的二手房寶典。
300萬城六區還能在哪買房？
手裡握著三四百萬的預算城六區就不能買房了麼？
咱一個個看：
朝陽五環內能看看東南三環，勁松，潘家園一帶的老樓，還得是特別小的開間或小一居，如果為了夠住五環外可以去看之前給大家介紹過的常營，管莊，定福莊等區域，老樓或經適房限價房小區拿下一個小兩居還是可以的。
海淀五環內像定慧寺，薊門橋，甘家口撿漏四五十平的八九十年代的小區1居，缺點是不是塔樓，就是沒電梯，出五環西三旗，上地，清河也得是老樓1居-小2居，新一點的小區得在北部新區附近，溫泉鎮，上莊能買到2010年建成的小區，但確實遠點。
東西城新一點的小區除了夠的著榮豐2008小戶型，剩下基本都是不帶電梯房齡在80年代左右的公房了。
石景山依然基本為老樓，但這個預算基本可以兩居起步。
豐臺，馬家堡角門一帶同樣是低總價二手房的大戶，且地段更有優勢，但比較之下青塔出房量高，且戶型選擇多，經適房或回遷房小區相對較新。
北京城六區總價300-400萬代表小區
從表中數據可看出，多數是位置不錯的房齡較老，房齡短的位置遠，唯獨豐臺，還算是能兼顧之處，豐臺中半壁江山為角門，半壁江山為青塔，青塔房齡優於角門，並且，青塔最近一個月關注度特別高，我在某中介官網成交數據看到，北京近30天成交排名前二十的小區中，豐臺佔了4席，值得一提的是光青塔就有2個小區入榜，為廣安康馨家園和同馨家園，一個月有十幾套的成交，分別位列第8和第18名，五環內，總價低，小戶型多是大家關注這裡的重要原因，總價三四百萬能買一個70-90平的2-3居，對於剛需一族，確實是一個不錯的選擇，所以，青塔成功的吸引了我，我決定去那裡好好看看。
近30天熱門成交小區
豐臺整體房價怎麼樣？
去之前，我對豐臺的二手房做了數據彙總，從豐臺二手房小區掛牌價來看，青塔單價區間為4-7萬/平，在整個豐臺屬於起步價格較低的購房板塊，大部分小區單價在五萬出頭，也有7萬左右的高端住宅，以購買一套七八十平的2居為例，350萬左右在青塔可以選到合適的房源，就是它了！向青塔出發。
豐臺各板塊二手房價格區間
青塔初印象
去青塔的路上，想起第一次來青塔，還是2010年剛入行那會兒，揭叔帶我一起去的看房團，看了小屯路附近新盤建邦風景，不到2萬的價格，記得當時網友都說，“這地兒啊，夠偏的”。看完房子我們還特意叮囑大巴司機沿著小屯路往北拐到青塔西路，帶著大家看看周邊的生活配套。當時青塔給我的第一印象就是交通不太便捷，配套也不是那麼齊全，還沒有翠微這樣的大商場，除了靠近西四環這片區域，其他地方還略顯荒涼。
從房源來看，大部分為老小區，新盤基本都走中高端路線，以改善住宅為主，像萬科紫苑，建邦風景，萬科紫臺等等，10年左右新盤開盤價格其實差距不大，都在1萬+，由於很多名企入駐，我對這個區域的初步判斷是有一定潛力的改善置業板塊。
二探青塔見聞
這次來到青塔，足足在這轉了一天，您如果自己來看房，我建議您把青塔按照小區分佈分為三個板塊，這樣可以少走一些冤枉路。
青塔核心區，以大成路秀園小區為半徑，方圓1公里的區域，代表小區有珠江峰景，大成郡，萬科紫臺，民岳家園，這個區域的特點就是配套完善，大型商超有翠微商場，物美超市，還有老北京涮肉，慶豐包子鋪這些京味兒很濃的餐館，工作日就餐的人都不少，好不繁華，缺點是軌道交通有所不便，區域內二手房小區普遍距離地鐵的距離在2-3公里，需要乘坐公交換乘。
青塔核心區示意圖
慶豐包子鋪
翠微百貨-大成路店
吃完午飯，又來到小屯路購房板塊，這要是青塔最靠近地鐵的購房板塊，小區分佈在小屯路兩側，靠近地鐵14號線郭莊子站的購房區域，代表樓盤有建邦楓景，萬科紫苑，同馨家園，從我直觀感受來看，這邊配套雖然比不上青塔核心區，但基本的生活配套還是有的，小區北側有城鄉超市，門口能看到菜站，也有很多的底商，而且距離核心區也只有1,2公里，配套可以共享，就醫的話，可以去301,302,307醫院，值得一提的是小屯路兩側的綠化做的還是不錯的，經過的時候看到很多老人在路邊街心公園運動。
小屯路板塊示意圖
小屯路道路兩側環境
最後是張儀村板塊，距離我們剛才提到的小屯路板塊向西2公里的位置，代表樓盤有廣安康馨家園和東海儀園，這裡也是整個青塔購房區域的價格窪地，大部分為房齡較新的回遷房經適房小區，房價為整個區域的起步價，小戶型房源充足，也難怪這裡的二手房成交位居豐臺前列了。
張儀村板塊示意圖
熱盤點評
接下來，我們來看三個板塊的熱門小區，這周，佳爺房談二手房粉絲群多位網友提議，能不能文章裡剛需改善項目都兼顧一下，當然沒問題，今天就滿足大家的建議。
張儀村剛需板塊
廣安康馨家園
廣安康馨家園為目前青塔板塊最受關注項目，小區為西城廣安門回遷房，房屋性質為二類經適房，2013年建成的房子，附近全是棚戶區改造，回遷房。
在小區周邊溜達了一圈，小區周邊老北京特色的餐館，小區裡偶遇的幾位地道京腔的土著，讓我感覺“京味兒”十足。
作為經適房小區，雖然沒有門禁，但是小區中心的活動場地和綠化做的還是很不錯的，每個出入口都有保安，小區里老年人較多，他們不出小區也有足夠的活動空間，安全也有了保障。
該小區換手率高，房源特別多，1-2居掛牌的有100多套，1居南向，2居南北，都是小戶型，74-76平不等，兩居的話總價在300萬左右，也有八九十平的2-3居，價格就要過400萬了，要注意的是總房款還需要算上交土地出讓金，生活配套的話底商，餐飲，便利店有不少，大型的商業有所欠缺，北區西側有幼兒園和小學，上學還比較方便，缺點的話我認為部分樓層高，樓間距密，且距離地鐵遠，如果您想300多萬買個新一點的2居，我覺得甭看小區是回遷房，整體感覺還不錯。
小區實景圖
樓道實景圖
京味十足的餐飲配套
青塔核心區
民岳家園
如果您預算夠不上珠江峰景，又喜歡青塔核心區這地段，民岳家園可以作為選擇參考，03年的房子，整體價格約為49000，小區為二類經適房，全部為22層左右塔樓，3梯9戶，3梯12戶。
民岳家園
小區實景圖
萬科紫臺
萬科紫臺，西長安街沿線萬科打造的第一個項目，無論是從品質還是物業，都是區域內的標杆小區。
小區為純板樓社區，體量不大，只有530戶， 10棟樓，由4棟高板，3棟複式，3棟商業組成。樓層最高17層，還有10層，13層高的樓，複式1棟樓就4戶，高板是1梯2戶，全部為170平以上的大戶型。
戶型設計比較規矩，兩個臥室客廳朝南，三個臥室全明，當初新房交房帶裝修，裝修費聽業主講就得100來萬，車位價格約為60-70萬，物業管理很嚴，送外賣送快遞進不去，小區出房量極少，很少有業主往外賣，目前小區參考價為75000元/平，總價在1400萬左右，如果對高端項目感興趣可關注。
萬科紫臺
小區實景圖
珠江峰景
如果說到青塔核心區成交比較多的二手房小區，就不得不提珠江峰景了，每個月能有十套左右的成交，目前掛牌價約為55000-60000元/平 周邊經適房或公房老小區差不多也在5萬多的價格，價格沒有拉開差距的原因是周邊都是小戶型塔樓，或者不帶電梯的老房子，單價都差不多。
小區實景圖
珠江峰景為05-06年的小區，疊式塔樓設計，看過我們上週北苑踩盤記的朋友都知道，模仿的媒體村萬科星園的建築設計，主要是為了保證每戶都有采光，從外立面來看都很像。
小區共2300戶左右的規模，板樓塔樓都有，既有5-11層帶電梯的板樓，也有21層左右的疊塔，戶型選擇也比較多，最小53平的開間，總價350萬，首付200萬左右，最大240平的複式，1-4居室都有，主力戶型為2居和3居，因為塔樓都有2-3居，性價比最高的是174的4居室，理由是在整個青塔區域，都比較稀缺，總價800多萬，和其他小區相比，紫臺沒有4居室，大成郡4居戶型2000萬起步，紫辰院也得1700-1800萬，就他有這種性價比相對合適的戶型。
小區實景圖
另外據我在小區裡觀察，小區玩耍的孩子很多，有專門的兒童和老人活動場地健身器械，環境也做的不錯，小區中心位置帶水系，據業主講，物業每天安排保潔阿姨擦大堂，牆面和大堂都是地磚，不是洋灰地白牆，收拾的還是比較乾淨整潔。總體來說環境不錯，總價相對低一些，剛需和改善家庭都可以關注這個小區，缺點是小戶型朝向一般，其次就是當我準備離開小區往外走的時候，頭頂看到有飛機經過，如果特別在意噪音的話，可能需要實地看房感受一下再做選擇。
小區樓道實景圖
小區內部配套
大成郡
從品質來看，大成郡是板塊內可以和紫臺比肩的小區，共48棟樓 1700多戶，6-9層低密電梯洋房。
物業管理略遜於紫臺，我跟在業主後面輕鬆進去小區，整體綠化環境做的不錯，戶型有80多種，從開間到230-240的複式，整體均價為76000元/平，最大的亮點是贈送面積大，光陽臺就20多平，還不算露臺， 有種在青塔住別墅的感覺，小區因為戶型種類多，出房率也相對高一些，由於紫臺很少有房源掛售，所以很多追求品質生活的改善一族，選擇了這裡。
小區實景圖
小區環境
小區地庫
小屯路板塊
同馨家園
同馨家園為12年建成的小區，板塔結合，戶型為56平的1居和76平的南向2居，均價約為50000左右。
小區為限價房商品房，需要補交綜合地價款，所以稅費要高一些，以56平1居為例，總價289萬，稅費預計就要21萬，所以交易的話，可和房主協商先轉為商品房，按照網籤價計算，轉商費用一般是買方出，轉完後可以多貸款。
還需要提醒您的是，像這種總價低的項目，儘可能用公積金貸款，利率低，咱還能省點錢不是。
同馨家園
小區實景圖
小區實景圖
建邦楓景
建邦楓景為2010年建成，是整個青塔距離地鐵最近的小區，直線距離約200米。
小區板樓塔樓都有，戶型60多平的1居，80-137的2-3居，部分戶型明廚明衛，多面採光，小區整體報價51000，板樓單價在60000起步，不足是小區全部為地上停車位，停車位較為緊張，業主反饋物業管理一般，由於小區鄰鐵，很多在京西南工作的年輕人比較偏愛在這裡，租戶較多。如果預算在600萬左右的話，這個小區的板樓2居是可以看看的。
小區實景圖
小區西門
地鐵14號線郭莊子站
萬科紫苑
紫苑和假日風景是一個小區，分為abcde五個區，c區叫假日風景，也可以說是假日紫苑的c區，其中紫苑a區和紫臺戶型是一模一樣，裝修一樣，同樣是萬科物業，管理也是很嚴，但從業主口中得知，相對來說紫臺的物業管理要比紫苑更好一些。
紫苑從戶型來看選擇更多，2居和3居都有，目前小區報價為71000元/平，其中90多平小三居，總價不到700萬可以拿下。
配套的話，小區附近有底商，小型超市及便民菜站，如果去大一點的商業，3公里範圍內也是有翠微，物美，城鄉超市，如果您比較看重物業管理的話，這選擇個小區價格相對實惠。
小區實景圖
總結：
一、單價區間跨度大，產品豐富
從青塔這個區域來看，單價區間跨度很大，從4萬出頭到7,8萬的房子都有，在北京西南區域上班的購房人，無論是剛需家庭300-400萬的預算，還是改善家庭600-800萬的總價都可以看看這裡。
二、改善仍是主力軍
踩盤過程中我瞭解到，石景山，豐臺以及海淀部分改善家庭是這裡購房的主要人群，預算不是特別充裕，另外，考慮在這兒買一個低總價二手房小區的也不在少數，當然您在買房的時候，一定和中介好好算算稅費，這部分費用也要算在購房成本里。
三、軌道交通是硬傷
區域內硬傷也是有的，軌道交通並沒有途經整個青塔區域，如果您比較依賴地鐵出行的話，可能還要再琢磨琢磨。
如果您對本文中介紹的小區感興趣，可以在評論區留言，我們會安排合作伙伴麥田房產帶您到實地轉轉，詳細講解，如果您還想了解其他區域的房源信息，也可以聯繫小秘書，我們會徵集粉絲建議安排踩盤，每週六會給大家帶來最新的二手房區域評測，還是那句話，幫哥們兒轉轉！
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