『發自上海』
胡景暉以我愛我家副總裁的身份揭露了房屋租賃中介的內戰，就像揭開了一鍋即將沸騰的熱水。
感受最深的租戶們在互聯網上齊聲應援，而數據顯示，7月全國城市住宅租金大幅上漲，北京7月房租同比漲21.89%、上海同比漲16.46%、深圳同比漲29.68%；二線城市成都同比漲30.98%、合肥同比漲24.04%、寧波同比漲19.92%……房子要從“買不起”變成“租不起”了？
胡景暉指責以自如、蛋殼為代表的長租公寓運營商，以高出市場價20%至40%的價格爭搶房源，導致房價暴漲，並斷言：長租公寓爆倉的危害性不亞於P2P，2018年是長租公寓的死亡之年。
隨後自如發表官方聲明稱：長租公寓不具備影響操作整個租賃市場的能力。
這則聲明其實並沒有回應胡景暉的指責：長租公寓平臺當然沒法操縱整個租賃市場，但在不同平臺短兵相接的競爭中，高價爭搶房源確實可以推升房租。
現在需要討論的是，這種競爭方式到底會不會導致長租公寓爆倉？而對於這一點，被點名的如家、蛋殼都沒有直接回應。
01
政策支持 資本進駐
胡景暉所說的“長租公寓爆倉”是指長租公寓平臺資金鍊斷裂的情形。
一般房地產企業的融資渠道有銀行貸款、信託融資、發行債券、股權融資、資產證券化，但隨著國家對房地產的調控以及金融的強監管，房地產企業的融資渠道越來越窄。
但長租平臺是個例外。
2016年，國務院辦公廳發佈《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，明確提出要“支持符合條件的住房租賃企業發行債券、不動產證券化產品。穩步推進房地產投資信託基金（REITs）試點。”
2017年7月，《證監會、住建部等九部委關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》也再次提出要推進“房地產投資信託基金（REITs）試點”。
可以說，國家在政策上全面支持住房租賃市場的發展。
在市場與政策的支撐下，北大光華REITs課題組認為，中國租賃住房REITs的市值規模將在5200億元至1.56萬億元之間，未來市場規模巨大。
面對規模如此巨大的住房租賃市場，資本聞風而動。
2018年1月，自如宣佈完成40億元人民幣的A輪融資，由華平投資、紅杉資本、騰訊三家機構領投，華興新經濟基金、GA資本、H Capital、源碼資本、融創等機構跟投。
2018年6月，在獲得1億美元B輪融資不到三個月的時間之後，蛋殼再次完成7000萬美元B+輪融資。由老虎環球基金（Tiger Global）領投，B輪投資方華人文化產業投資基金、高榕資本、愉悅資本、酉金資本、元璟資本以及BAI（貝塔斯曼亞洲投資基金）全部繼續跟投。
被胡景暉點名批評的長租平臺都是在2018年迎來了資本的進入，在消金界看來，這並非巧合。
在“吃穿住行“的場景創業中，目前“住”這一領域的長租市場，還有資本認為的成長空間。
從“百團大戰“美團勝出，到”出行補貼“滴滴搶先……我們可以看到，資本運作總是一遍又一遍地演繹著同樣的故事——先是搶奪市場，然後獲得價格壟斷，最後行業洗牌。
在長租領域，就是要先是用高價搶房源，獲得定價權；然後培植行業寡頭，出現價格壟斷；最終穩坐”江山“，持續賺取行業利潤。
這就不難理解，為何出現胡景暉所說的“以自如、蛋殼為代表的長租公寓運營商以高出市場價20%至40%的價格爭搶房源”。資本盯上的是壟斷利潤。
然而，在這個鏈條裡，最為難受的是租客。在租房領域，我們也將面臨資本的收割。
02
資金鍊斷裂風險
當然“搶房”，不僅僅是推高了房價，背後更可能引發系統性風險。最重要的原因是，租房現在並不簡單只是服務，也已經成為金融產品。
這可以從分析自如發行的ABS中找到答案。
自如是以房租分期為底層資產來發行ABS的，這是國內首次將租賃業務和消費金融結合起來。
2017年8月15日，自如發行成立“中信證券·自如1號房租分期信託受益權資產支持專項計劃”（以下簡稱“自如1號ABS”），2017年9月29日在上海證券交易所正式掛牌。
“自如1號ABS” 期限兩年，首期發行規模5億元，其中優先級資金為4.5億元，佔比90%，發行利率為5.39%，次級資金為0.5億元，佔比10%。
在資產端，具體的流程是，自如的租客在交付第一個月的房租之後，剩餘11個月的租金可以申請貸款，之後每個月還本付息。貸款利率即分期手續費為6.27%，貸款按照等額本息每月支付，因此實際年利率經測算約為11.3%。
由於每天都會收到現金還款，“自如1號ABS”的現金流穩定，而且貸款額度和底層資產池具有小額分散特點，加上租金對租房的年輕人來說是一種穩定持續的支出，違約率較低，因此“自如1號ABS”被認為安全性極高，優先級產品評級為AAA。
2018年3月20日，自如又宣佈成功設立共計20億元的“自如2號一期ABS”，優先A檔規模為78%，證券評級AAA，優先B檔規模7%，證券評級AA+。優先級發行利率6.29%——6.75%，融資利率已經比第一期高出一個百分點左右。
不過從評級來看，該項目仍然被認為安全性極高。
作為資產服務機構，完成融資之後，自如需要負責建構和維護消費場景，提供數據支持及資產管理服務，最重要的是要確保能夠持續的生成優質的底層基礎資產。
而且，在自如的宣傳中，其ABS發行模式是儲架式，這種模式除了一次核准，多次發行的特點外，另一特點是在未來一定期限內，要有充足的基礎資產來支持儲架的規模。
也就是說，自如在ABS項目中，需要不斷的擴大底層資產規模。這與資本的驅動效果類似，都需要去市場上搶奪房源。
搶奪房源最直接有效的辦法就是提高租金。《21世紀經濟報道》的分析認為，分散式長租公寓租金比房東直租普遍高出30%以上，疊加對房東直租的心理影響，分散式長租公寓規模擴張對房租上漲具有放大效應。
這種放大效應已經體現有租金上。北上深的相關數據不會撒謊。
如果房租上漲不加限制，最有可能導致的是出現違約退租、房租支付波動，那原本安全的資產就變得不再安全，長租平臺的資金鍊就會出現問題。
再通過風險傳導，金融機構可能最後背鍋，引發系統性風險。而且這還只是ABS的效應，如果長租平臺再加入CDS（信用違約債券）、CDO（擔保債務憑證）一類的金融衍生品，那麼在資金鍊斷裂後，後果更難以想象。
這樣的事情，也不是沒有發生過。美國2008年的金融危機為我們敲響了警鐘。
當然，在資本的驅動下，高房租引發的資金斷裂，還會出現業主驅趕承租人的情況。如果這種情況大面積的發生，就不是一個簡單的經濟問題了，那將是比P2P暴雷更加難以承受的社會問題。
目前，自如、相寓、蛋殼公寓等10家主要住房租賃企業，承諾落實監管制定的“三不得”要求，並承諾不漲租金且拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。
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