文/易居企業集團·克而瑞分析師 黃錦良
古時行軍，兵馬未動，糧草先行；今時房企拼規模、拼業績，攻城略地、廣積糧。百強房企要實現規模化、高質量增長，土儲競賽將是它們跨越發展的關鍵一步。
目前全國樓市“多限”調控為主，雖然土地供應持續放量，但在限價時代下，面對部分地塊較為苛刻的開發條件和競價方式，加之融資收緊的大環境下，房企拿地需要考慮與博弈的方面也相應增多。
百強房企彰泰集團在2018上半年廣西土儲競賽裡，憑藉250億土儲貨值已跑在前方。2015年至今，這支桂系鐵軍如何實現自我突破並跨越發展，其謀局之道又是什麼？
土地市場表現：
廣西9個熱點城市，成百強房企拿地“香餑餑”
2018上半年，廣西14市土地市場政策方面看，整體較為溫和。南寧、柳州持續供應限價地塊，減少與抑制高地價誕生，讓房企能夠更加理性拿地，保障更多房源供應。其中，南寧市住宅用地除了舊城改造項目，均普遍採用“兩限一競”（限地價、限房價、競配建）競價方式；而柳州市部分商住地塊，要求“五限”（限價、限售、限捆綁、限戶型、限銷售對象）。儘管如此，土地限價並沒限住百強房企進駐的熱情，藍光、美的、中梁等房企，均是“勢在必拿”，在廣西首府南寧開疆拓土。
數據顯示，崇左、欽州、貴港、百色、北海、桂林、南寧、柳州8市（不含縣份）的經營用地加大供應明顯，其中，崇左、欽州、貴港供應面積同比上漲超200%。梧州、來賓、賀州、玉林、防城港、河池6市（不含縣份）的經營用地供應有所減少，其中，來賓市本級僅供應0.24萬㎡，同比下降99%，而河池市本級0供應。
經營用地成交量價上看，南寧、柳州、桂林、北海、欽州、防城港、玉林、梧州、賀州9市（不含縣份）量價明顯提升。
注：由於招拍掛或招投標的土地供應到土地出讓之間有一定的時間差（30日左右），例如6月份供應的，一般到7月才出讓。所以會有上半年供應量和成交量相差比較大的情況。
百強品牌房企在南寧、柳州、北海、防城港等城市土地市場的競爭較為激烈。百強房企在廣西不同城市土地市場的活躍程度有一定主導性，從廣西核心城市南寧、柳州、桂林三地佈局的主戰場，逐步蔓延到北欽防這三個廣西北部灣沿海城市，以及玉林、梧州、賀州、貴港等熱點城市。
一方面是廣西北部灣城市群規劃建設發展推進的影響，另一方面是受今年4月海南全域限購的影響。那麼，上半年哪些房企在土儲競賽裡跑在前頭？取得怎樣的成績？
典型房企廣西版圖：
佈局廣西城市數量過半的百強房企僅4家
這裡以7家已在廣西佈局的典型房企為例，截止2018年8月12日統計，百強房企佈局廣西城市數量過半（≥7個）的僅4家：彰泰、碧桂園、恆大、雲星。
彰泰集團從2015年開始進入擴張規模時期，從桂林走向廣西更多熱點城市，僅3年時間就實現迅速紮根廣西9城，接下來還將繼續加大力度推進全廣西謀局版圖，深入“雙百”縣進駐。碧桂園2009年進駐廣西，目前已完成廣西14市全佈局，積極推進城鎮化建設。恆大2007年進駐廣西，目前已佈局廣西9城30餘盤，近一兩年的擴張速度有所放緩。雲星2018年提出了“深耕華南，輻射全國”的戰略佈局，以北部灣經濟區、粵港澳大灣區、西南經濟圈、華北經濟圈為主戰場，傾向於強二線和三線城市佈局。
值得關注的是，陽光城、大唐、龍光在近年廣西土儲競賽裡表現不俗。陽光城正式進駐廣西一年多，以彎道超車之勢，迅速佈局南寧、玉林、柳州、貴港、欽州5城。大唐地產進駐廣西10年，在城市更新和合作開發商積累一定經驗，目前已佈局廣西20盤。龍光地產2006年進駐廣西，在廣西南寧、防城港、桂林都有打造超百畝、千畝體量大盤的項目，近年來積極參與土拍，保持市場熱度。
此外，廣西個別熱點城市的土地市場依舊競爭激烈，品牌房企除了繼續參與或關注土地招拍掛，還主動尋求其他獲取土地方式，如合作開發、收併購、參與舊城改造或安置房配建等形式。據不完全統計，2016年以來，南寧市通過收併購或合作開的項目多達30餘個。房企強強聯合開發，意在優化資源配置、降低拿地成本和市場風險。
百強房企彰泰集團在近年土儲競賽裡，表現出“強佈局、高土儲、穩增長”的特徵 ；這支桂系鐵軍勇猛攻城略地的背後，有何謀局之道？
典型房企分析：
彰泰深耕廣西，連片開發模式提速擴張、跨越發展
彰泰集團，全稱桂林彰泰實業集團有限公司，1992年創建於廣西桂林， 2010年8月6日成立集團公司。26年來，彰泰集團堅持“精準佈局、深耕廣西”佈局戰略，目前已佈局廣西9城近60盤，並已發展成為一家集地產開發、園林施工、工程監理、物業服務、地產營銷於一體的全體系地產開發運營商和城市資源運營商。
彰泰廣西戰略版圖（截止2018年8月16日統計）
2015年至今，彰泰進入規模化、高增長的擴張時期，謀局廣西版圖戰略。從紮根二十餘載的桂林走向廣西核心城市、熱點城市，相繼在梧州、南寧、柳州站穩腳跟，同時緊跟北部灣城市群發展趨勢，加大力度佈局、開疆拓土。2018上半年繼南寧、柳州、桂林、北海、梧州後，彰泰開拓了防城港、玉林、賀州、百色市場，並實現了廣西9個城市10餘個新盤相繼亮相。
嗅覺敏銳的房企，對城市發展趨勢和自身戰略方向，有著清晰的判斷，能夠迅速制定佈局戰略；彰泰集團在這方面積累了一定經驗，已成功將桂林的精準佈局和連片開發模式，成功複製到南寧、北海、柳州等地。
在桂林，七星區穿山東路沿線，從西到東，依次坐落著彰泰·第六園、彰泰·蘭喬聖菲、彰泰·唐悅、彰泰·春天、彰泰·名都、彰泰·天街等多個項目，開發年份集中在2009-2015年，連成一片，當地人習慣將穿山公園、穿山東路一帶叫做“彰泰街”。
桂林彰泰·第六園小區實景圖
2007年，廣西提出了“保護灕江，發展臨桂，再造一個新桂林”的桂林城市發展戰略新定位；2010年臨桂新區開工建設桂林“一院兩館”項目，並於2014年建成投入使用。彰泰集團緊跟臨桂新區建設步伐，於2011年在此開疆拓土，圍繞著一院兩館，陸續開發了彰泰·公園1號、彰泰·城市1號、桂林臨桂彰泰紅、彰泰·中央城等9個項目。
桂林彰泰·公園1號小區實景圖
在南寧，“以邕江為軸線，西建東擴，完善江北，提升江南，重點向南”是近期城市重點發展方向，彰泰2016年紮根南寧，緊跟城市重點發展方向，重點佈局五象、鳳嶺，延伸城西、江南等核心區域。在五象新區核心區、五象湖板塊佈局了彰泰城、彰泰府、彰泰郡、彰泰·濱江學府；在鳳嶺片區佈局了南寧彰泰紅、彰泰·鳳嶺江灣。
“彰泰·鳳嶺江灣”（新盤）位於青秀區與五象新區發展中軸，區位、江景、交通佔優（航拍實景圖來源：南寧樓盤網）
在北海，“彰泰·觀江海”選址在與北海銀灘入海口相連的馮家江片區，不到一年時間，彰泰已在佈局四盤於此，觀江海項目面市半年即已接近清盤，如今，彰泰北海新項目玫瑰郡，紅樹灣已經面市。2018年8月8日，彰泰以12.92億拍下的233畝綜合體地塊，同樣位於馮家江片區；就此，彰泰實現三盤連成一片，建面體量近43萬方，形成規模效應，影響片區板塊市場，同時或給北海樓市劃分出新的分水嶺。
在柳州，彰泰於2017年2月首進柳州的彰泰紅項目、同年8月再度落子的柳州彰泰城項目，以及今天（2018年8月16日）剛剛拿地的新項目，均選址於柳州河東片區。柳州市城市總體規劃顯示，“重點向東”是柳州市的發展戰略，城中區河東片區將被將打造成為集行政、辦公、商業、居住為一體的柳州市高品質綜合片區；整體規劃東起學院路，北依蓮花山風景區、三門江森林公園，西臨柳江，南至西江路的一整個區域。
我們可以明顯看出，從桂林到南寧，從北海到柳州，延續了彰泰的精準佈局、連片開發模式，逐漸形成成熟土儲戰略。
我們再來看彰泰集團今年新增項目的廣西城市佈局情況。截止2018年8月16日統計，今年以來，彰泰集團通過招拍掛、收併購、合作開發等形式新增土儲，累計土儲貨值250億+，新增項目19個（21幅地塊），其中，南寧5個、桂林4個，北海3個，柳州、防城港、玉林、百色、梧州、賀州各1個。地塊選址也比較講究，注重地段、交通、配套等資源優勢整合，儘可能選址在江河湖海山等生態景觀的地方，讓居住生活融入自然。
據瞭解，彰泰集團2018年全年銷售目標挑戰300億元，全廣西佈局版圖裡的意向城市將繼續推進，同時擇時進駐廣西擁有百萬人口大縣或全國GDP百強強縣。可見，彰泰在紮根強二線、強三線城市，同時積極探索與推進城鎮化建設之路，開闢桂系房企進入百強房企後的新發展之道。
綜 述
從上面提及的市場表現、典型房企分析來看，我們不難發現，彰泰集團深耕廣西、樹立行業標杆的謀局之道，即緊跟城市發展趨勢，精準佈局和連片開發模式，集中發力和迅速壯大項目規模，並且佔據片區板塊較大的市場份額，同時，產品和服務得到客戶認可，樹立品牌形象和良好口碑。
新的征途已在路上，期待彰泰集團在八桂大地傳遞品質人居生活，在國內更多城市綻放廣西榮光。
圖文來源：CRIC廣西；部分企業資料圖文來自彰泰集團。
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