前些天，公攤面積沸沸揚揚，從人民日報、到新華社電訊、再到南方都報，幾大重要報都對公攤提出了批評，異口同聲認為“公攤面積傷害了購房者的合法利益。”前幾天，人民日報又發表關於“購房潛規則”的文章，細說購房過程中應該注意什麼，遇到這些問題該怎麼辦。從這些文章可以看出，大家越來越關注購房居住體驗了。
至於公攤面積的問題，目前還沒有一個明確的解決策略，但是我們相信這個問題的距離解決已經不太遠了。今天，我們繼續說說房子公攤面積的話題：物業不好能換嗎？學習這1個案例，業主成功維權（這是一個物業+公攤面積，與業主之間的矛盾解決案例，很多業主理想化的認為，物業不好就換掉，真的可以換嗎？確實可以換物業，但是有點難度。）
一、物業與公攤面積的灰色關係。
房屋公攤面積，開發商、物業、收稅單位都高興，只有業主是啞巴吃黃連。因為開發商計算總房價是按照房屋建築面積（套內面積+公攤面積）×房屋單價來計算總房價的，物業是按照實際建築面積來收取物業費的，稅收也是按照建築面積來收取稅費的。所以都希望房屋面積越大越好。
1、公攤面積從哪裡來的？是開發商寫出來的，此話不假，業主根本無法測量公攤多少，只能被動接受購房合同中寫出公攤面積，所以如果開發商把公攤面積多寫點，那也基本不會被發現，一套房子公攤多寫3平米，一個小區500套房子，房價假設為20000元/平米的話，一個小區開發商可以從中多收3000萬元，這其中貓膩很大。
2、物業在公攤面積上重新劃車位，再次出售給業主使用。小區的有一些面積是消防使用面積（已經被公攤了），物業為了多收益，劃上車位，再次租給業主使用，如果小區這種車位劃出100個，按照10萬元/車位來計算，可以多收1000萬元。
3、公攤面積已經計算了電梯井、走廊、過道、警衛室等地方，業主已經為這些地方買單，也就意味著這些地方產生的收入（例如廣告費）應該歸業主所有。而實際上都是歸物業公司佔有，這就很不合理。
二、物業不好怎麼辦？這裡有1個成功案例，26萬小區廣告費全歸業主。
維權案例：事情發生在瀋陽市大東區利花園小區，在沒有經過業主同意的情況下，小區物業公司在樓道、小區大堂、電梯等公共區域，引進了大量廣告，總計廣告費用26萬元。而這筆收入並沒有歸業主所有，全部被物業佔有。
根據《物業管理》第27條，業主依法享有的公用位置、公用設施所有權和使用權，其他單位不能私自使用。第55條，利用公共部位進行經營活動，需要經過全體業主和業主大會同意後方可進行，這筆收益主要用於大修基本，也可以根據業主大會決定其用途。
根據相關規定，該小區物業私自利用小區公用區域進行經營活動，並且收益沒有向業主公開，沒有向業主大會協商用途，屬於違背《物業法》規定的行為。該物業公司稱“廣告收入主要用於彌補物業費不足，因為物業公司連年虧損。”
最終，瀋陽市中級人民法院審理認為，物業公司擅自經營公共區域，這筆收益應該歸全體業主所有，沒有經過業主委員會同意，物業公司是不能夠私自使用的。最終判定收入26萬元歸全體業主。
三、物業不好能換嗎？採取這幾招就可以。
物業公司不好，想要換掉物業公司，最基本的就是成立業主委員會，這也是維權的前提條件，沒有這個條件一切都不可能。如果成立了業主委員會，物業公司服務水平不好，就有權利解聘他、監督他。如果第一次維權不成功，也不要氣餒，總結經驗進行第二次，隨著國家對居民生活關注越來越多，業主維權成功率也會越來越高。
一個優秀的小區，需要不斷地自我經營，不是物業經營，是業主我自我經營管理，在這個過程中，就需要業主抱團取暖，成立委員會組織，能不能管好小區（能不能換掉物業），就看委員會力量大小。
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