住房問題一直是社會公眾極為關注的重大問題，房產也是絕大多數家庭最主要的財產。因此，二手房交易也是日常生活中最常見、最重要的財產交易。作為高價值目標的常見財產交易，其中蘊含哪些法律風險？如何有效防範？
一、房屋賣方的法律風險
賣方一般在二手房屋交易中處於優勢地位，總體而言法律風險不大，但也不是絕對沒有風險，主要風險有：
1.買方遲延付款。從賣方的角度來看。賣方主要是通過讓渡房屋所有權，轉移對房屋的佔有，從而獲取房屋的價款。但買方如果沒有按時付款，賣方一般可以不交付房屋、不轉移房屋佔有權給買方作為抗辯。可見對賣方來說，此類風險較小，較容易防範。
2.買方不能足額付款。二手房交易時，賣方一般會在買賣合同中約定買方將絕大部分房款支付給賣方後，賣方才給買方辦理的房屋產權過戶登記手續，此類風險也比較容易通過合同條款的設計予以防範。
3.房產市場下行時買方毀約。二手房交易中，買賣雙方毀約的可能性大小一般取決於二手房交易市場的交易行情。當房產市場處於上行狀態時，受房屋可能漲價預期的影響，受利益因素的驅動，賣方毀約的可能性較大。反之，當房產市場下行時，受買跌心理預期的影響，在利益因素的驅動下，買方反悔的可能性較大。此類風險除了誠信因素外，在法律上的防範主要須依賴法律專業人士在擬定合同時設計相應的違約責任條款予以規制。
二、房屋買方的法律風險
相較於賣方而言，買方的法律風險就要大的多，也要複雜的多。這主要是近年來，隨著我國城鎮化的加劇，房產市場長期處於上行狀態，房屋希貴、一房難求的局面長期存在。雙方的交易地位決定了在雙方達成書面交易合同到房屋實際交付、過戶的過程中，買方往往處於先履行狀態，具有先履行的合同義務。只有在買方付款，甚至是支付了絕大部分房款後才能要求賣方交房和辦理過戶登記手續，風險就陡然增大。特別是，很多暫時沒有辦理房產證的二手房，雙方在交易後的幾年內無法辦理過戶登記手續，若干年後市場行情又發生了天翻地覆的變化(一般表現為增值)，賣方違約的風險就進一步加大。具體而言，買方的主要風險有：
1.賣方未按約交房。二手房交易中，賣方一般會利用其優勢市場地位在合同中約定買方支付了大部分房款後才交付房屋給買方佔有使用，但也有賣方在剛達成交易就喪失誠信，拒絕交付房屋。從筆者執業經驗來看，總體而言因交易合意剛剛達成，此類風險發生的概率相對尚小，只需要在設計合同時設置較為妥當的違約責任即可。
2.賣方不協助辦理過戶登記。此類風險是所有二手房交易中最容易發生的風險，佔到所有二手房買賣糾紛的80%左右。特別是二手房交易時尚沒有辦理產權登記的二手房、經濟適用房等。許多經濟適用房的二手房交易中，辦理過戶登記手續的時間一般在賣方取得所有權5年以後，5年或者更長時間以後，房屋作為價值較大不動產，一般會增值，賣方以種種藉口及理由拒絕、推諉辦理房屋過戶登記手續的糾紛時有發生。有的賣方藉機要挾買方要求增加房款作為辦理過戶登記的條件，有的賣方甚至毫無理由地拒絕履行協助過戶登記義務，導致買方無法獲得房屋所有權。此類風險必須引起買方的高度重視，專業人士也須盡最大可能設計好合同條款，對此類法律風險給予充分防範。
3.買賣交易無效。由於房產市場法律環境的複雜性，我國目前存在不同性質的諸如小產權房、宅基地自建房、廉租房、公租房、經濟適用房等法律不允許交易或者交易受到限制的二手房。對於此類不允許交易或交易受到限制的二手房，許多社會公眾對其法律性質和交易限制條件並不十分了解，但這些房產中不乏物美價廉，極具性價比或者極具居住使用價值的房屋。買方往往從自身條件、居住使用的角度考慮仍然打算購買此類房屋。此時雙方所簽訂的交易合同極有可能屬於效力待定的合同，甚至是無效合同。一旦雙方為此發生糾紛，常常會給買方帶來極大的法律風險。值得一提的是，效力待定、甚至是合同無效，僅意味著買方無法按預期獲得房屋所有權，並不當然意味著買方的利益絲毫得不到保障。此類法律風險的防範有著極高的法律實務技術技巧，亦是買家及法律專業人士在此類交易中應予重點考慮的重大事項。
4.賣方配偶聲稱不知情。值得注意的是，房產一般屬於成年人的重大財產權益，並且大多屬於夫妻婚後財產。一些二手房直接登記在夫妻雙方名下，但大部分二手房登記在夫妻一方名下，但這些登記在一方名下的財產仍然屬於夫妻共同財產。在房屋增值後，一些賣方為了達到毀約的目的，往往以交易時另一方不知情為由提出合同無效，常常釀成大量法律糾紛。因此，專業法律人士在設計和辦理二手房交易事項時，一定要充分了解待交易房產的權屬狀態、出賣人的婚姻狀況，必要時許由出賣人出具相應的書面承諾，對此設置必要的違約責任條款。如屬夫妻共同房產，務必由配偶親自到場一併簽署相關的法律文件。
5.賣方不遷出戶口。此類風險雖所佔比例不大，但也較為常見，且一旦因此發生糾紛，處理起來極為棘手。大多二手房交易中交易雙方往往對此問題發生了疏忽，有的房產中介合同中雖有提及賣方應當在房屋過戶後某日內將其戶口遷出該已售出的房屋，但一旦賣方不按約定遷出，法院往往不受理強制遷出戶口類糾紛，導致買方極難有效維護自己的合法權益，糾紛難以有效解決。專業的二手房交易律師對此應當按照法律訴訟程序的預案專門設置便於訴訟維權的有效合同條款，使此類問題的解決得覓佳徑。
三、二手房交易中風險防範理念
二手房的交易途徑，大多是通過房產中介進行的。房產中介在二手房交易過程所使用的往往是印製好了的，格式化的二手房交易合同、二手房買賣居間合同，甚至是捆綁了二手房交易及中介居間性質的三方合同。此類合同的好處是省事省心、方便使用，但往往蘊含著巨大的法律風險。二手房交易實踐中70%以上的法律糾紛往往因此而發，主要原因在於許多房屋中介出於自身利益的考慮，往往追求交易的成功率而忽視了法律風險，甚至故意隱瞞了法律風險。更有甚者，有的房產中介故意設置許多交易陷阱，未獲賣方授權私自代為簽署合同等種種違法、違規操作行為，給買賣雙方(特別是買方)埋下了巨大的法律隱患。另外，部分沒有辦理產權登記的二手房交易，公證機構為了規避自身的法律風險一般也不予辦理二手房交易合同的公證業務，導致交易困難。有的二手房交易者根據自己的理解隨意自擬一份合同，或者從網絡上下載一個所謂的交易範本應付了事。
從二手房交易的情況來看，一套房產價值少則幾十萬，動輒上百萬甚至幾百萬，面對其中蘊含的諸如前述(尚不完全)巨大繁多的法律風險，實在是過於草率。相較於房產中介動輒數萬的中介費用，請法律專業人士在二手房交易過程中給予全程專業指導、量身定做交易法律文本、專業防範各種交易風險，為此付出的微末成本還是完全值得的。此類交易中的風險及相應的防範理念，誠值得廣大公眾的高度重視。
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