要點：房地一體原則是《物權法》的強制性規定，應嚴格遵循。案外人依此提出執行異議，主張停止執行標的物的執行的，對其異議請求應予支持。
案情概要
申請執行人機床有限公司與被執行人物產集團有限責任公司買賣合同貨款糾紛執行一案中，申請執行人申請法院查封了位於Y市惠工街二段宏工裡1號的變電所，建築面積880.8㎡，並擬對執行標的進行評估、拍賣。案外人貿易公司稱，上述執行標的系案外人於2003年從物產集團有限責任公司處購得，案外人對上述執行標的擁有所有權，因此，申請執行人無權執行和處分案外人的上述財產，故依法提出執行異議。
裁判觀點
法院認為，案涉房產為國有資產，物產集團有限責任公司出售案涉房產的行為業經國資委批准，且本案現有證據不能證明案涉房屋買賣合同違反我國現行法律、行政法規的強制性規定，故物產集團有限責任公司與貿易公司就涉案房產的買賣協議及房產總價款的衝抵協議合法有效。
現物產集團有限責任公司確認貿易公司已支付了全部購房款，並實際佔有買賣房屋（包含變電所及鍋爐房）。本案中，雖然訴爭的標的物即變電所和鍋爐房的房產尚未進行產權變更登記，案外人雖未能提供證據證明其未辦理過戶登記非自身原因，但該變電所所依附的房產所在土地已更名至案外人名下，本案涉案房產系惠工街165號房屋的附屬設施，具有不可分割性，案外人排除對涉房產執行的主張，法院予以支持。
法律評析
房地一體原則，是指當轉讓、抵押房屋等建築物的所有權時，其佔用範圍內的土地使用權也要一併轉讓、抵押；當轉讓、抵押土地使用權時，其地上的房屋等建築物所有權也要一併轉讓、抵押，俗稱房地產交易中“房隨地走、地隨房走”的雙向統一原則。
房地一體原則體現在我國《物權法》、《城市房地產管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等多部法律法規中，其立法目的是規範土地使用權的主體與地上建築物及其他構築物所有權的主體保持一致。根據房地一體原則，我國現行立法既不認為土地與建築物是獨立的物權客體，也不認為建築物附屬於土地或者土地附屬於建築物，而是認為房屋與土地是一個整體，即以房地產作為物權客體。
房地產即房產與土地的合稱，是指依附於土地地表或地下的有固定基礎、固定界限且有獨立使用價值，人工建造的建築物、構築物以及特定空間。土地使用權屬於用益物權，該種物權的特徵為物權主體不是物的所有人而是物的使用人，其權利經登記公示具有排他性。房屋產權屬於自物權，也即所有權。對於房地產權利人而言,房屋和土地對應的兩種權利雖存在著不同法律屬性但又相互關聯密不可分。正是基於土地和房屋相互依附的關係，對於土地使用權或房屋所有權單獨處置的，都應當遵循固有的一體關係，合理配置權屬狀態，實現對相關權利人的利益保護。根據產權理論，對其中任何一項權利的處置必將影響到另一種權利的變動。從靜態上分析權利歸屬，一體實質為主體一致性，而且是建設用地土地使用權或者宅基地使用權與房屋所有權人的一致，並可以使物權關係清楚簡明，同時，動態流轉中要求房地同時轉讓、同時抵押，採取一併處分。
《物權法》第146條、第147條分別規定，建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，附著於該土地上的建築物、構築物及其附屬設施一併處分；建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的，該建築物、構築物及其附屬設施佔用範圍內的建設用地使用權一併處分。物權法定原則不僅體現在物權類型的法定，還包括權利義務內容的法定。而房地一體原則正是對物權內容的強制性規定，當然對當事人意思自治的約束和限制，而且應當理解為效力性規範。當事人在處分物權時，應嚴格遵守這種約束和限制，無一例外。
從市場交易的風險防範角度來看，《物權法》已經確立了房地應一併處置的原則，對該土地上的建築物是否房地分離負有注意義務，並應積極向登記機關查驗權利主體是否一致，以避免出現風險，反之亦然。
根據現在的立法趨勢，在執行程序處置房地產時宜儘量使得房地一致，減少因歷史遺留問題形成更多的糾紛。房地合一不僅適用於房地權屬清晰情形下的房地關係，即使地上的房屋或其他附屬設施的權利存在權利瑕疵，也應儘可能實現房地歸屬的合一。
本案中，案外人已依法取得主樓、鍋爐房、變電所等房屋佔用範圍內的國有土地使用權，因此，按照上述房隨地走、權屬一致原則，鍋爐房、變電所的所有權人應與其佔用範圍內的土地使用權人相一致，至少在異議審查層面避免趨於分立。綜上所述，案外人對執行標的擁有足夠排除執行的民事權益，申請執行人無權執行和處分。
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