“7·31”政治局會議解讀-樓市篇（1）
省住房政策研究中心副主任陳洋：要壓制住房作為金融資產的升值預期
2016年中央經濟工作會議提出要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，這一提法一直延續至今，相信未來也不會動搖。這意味著，對於中國這樣一個城鎮化規模龐大、居住供需的結構性矛盾突出的獨特市場來說，房地產市場不可能任由其野蠻生長，必須讓有限的住房資源為更多有切實居住需求的人提供居住場所。在這個背景下，所有將住宅物業作為投資品的行為，都不受到鼓勵，而將住宅作為套利工具的“炒房”行為，則必然被重點抑制和打擊。
觀察我國當前的房地產市場，儘管政府一再重拳出擊，非理性的“炒房”行為依然比比皆是，很大程度上是基於對貨幣可能貶值和房屋資產必然升值的普遍預期，部分地區的發展利好消息一經發布，資金就迫不及待地湧入，其中很大一部分購房者並非確有居住需求，而是盲目跟風、非理性囤積房產。
“炒房”心態盛行，帶來兩個層面的問題。在宏觀層面，經濟“脫實向虛”，在製造業成本高企和企業負擔加重的背景下，眾多粗放型經濟路徑依賴下的企業轉型艱難，大量的資金從實體經濟領域流入更易套利的房地產領域，信用槓桿不斷放大，帶來了潛在金融風險；在微觀層面，“炒房”行為進一步擠壓剛需空間，抬升了居民家庭負債水平，也制約了家庭其他消費支出。因此，始於2016年的這一輪房地產市場調控，其政策主基調就是打擊“炒房”，通過降低炒作預期、控制槓桿水平，促使房子迴歸居住屬性，進而保持市場平穩健康發展。
從目前調控政策的實施效果來看，應該說大中城市的“炒房”問題初步得到了有效抑制，房價漲幅較為平穩。但是，調控帶來了一些新的問題也必須引起關注。首先是部分城市直接的價格干預導致了房價“倒掛”問題顯現，“雙合同”現象日漸普遍；同時，房地產投資資金向部分三四線城市以及縣城房地產市場溢出，帶來了與當地經濟發展水平不相稱的“繁榮”，一旦短期需求枯竭，而城市建設水平和產業發展水平未能及時支持，大量近期投資的住宅資產可能面臨泡沫破裂的風險，而三四線城市以及縣城抵抗風險的能力較弱，存在很大的隱患；此外，目前市場中的購房需求端依然旺盛，而開發投資端開始出現疲軟，如近期多個大中城市土地流拍，反映出開發企業資金壓力和投資預期的變化。
可見，房地產市場問題構成了複雜的系統，之所以一直難以解決，正是因為其牽涉著整體宏觀經濟、地方經濟利益以及個體居民家庭利益等諸多利益關係。在當前關鍵性的歷史時期，必須以大決心大力度加以解決。
堅持因城施策，促進供求平衡
目前住房供求關係存在突出的“結構性失衡”問題，大中城市及其核心地段普遍存在供不應求的現象，而三四線城市以及縣城則普遍供大於求，近期在“去庫存”政策、棚戶區改造以及房地產投資外溢等因素的綜合影響下，部分三四線城市以及縣城的需求有所增加，但同時也帶來更高的潛在風險。總之，不同城市房地產市場的供求關係狀況面臨著完全不同的問題，必須因城因地有針對性地加以應對和處理。
要促進供求平衡，顯然分別要從需求側和供給側著力。目前的調控政策，多是針對“需求側”，如供不應求的城市通過限購限貸等政策減少需求，供過於求的城市則通過去庫存等方式增加需求。但針對需求端的調控干預始終是短期政策，更為關鍵並可能產生長期影響的，是推進“供給側”的改革。
在土地供給方面，需要建立根據當地實際住房需求情況調節住宅用地供應的機制，如通過庫存週期的變化指導住宅用地的供應是目前正在探索推行的做法，但由於政府難以掌握房地產開發企業存量用地的開發建設進度，這個機制存在很大難度，未來需要逐步建立房地產項目的全週期監測，方可制定促進供求平衡的舉措。
在住房供給方面，中央已提出“多主體供給、多渠道保障、租購併舉”的住房制度改革方向，這就意味著住房供給不僅要注重數量，更要注重結構，注重住房類型的多樣化，期待未來將會有共有產權住房等更多的可負擔住房類型向市場投放，解決更多層次居民的居住需求。
在公共服務供給方面，同樣需要改革跟進，需要有更多的基本公共服務均等化的措施，以解決如“學區房”等帶來的供需極度緊張的問題。
合理引導預期
在“穩字當頭”的主基調下，房地產市場需要穩定發展的預期。近期在國際國內經濟環境的壓力下，央行貨幣政策靈活性提高，新的流動性注入，可能會引發新一輪房價上漲的市場預期。因此，必須強調給房地產市場去投機化，嚴防資金違規進入房地產領域，防止貨幣繼續推高房價，避免發生全局性的金融風險。
在引導預期方面，預計將有以下幾個主要的方式：
首先是嚴把輿論關，權威媒體應發揮航標燈作用，在紛繁蕪雜的輿論風向中及時糾偏，讓社會預期迴歸理性，同時要嚴厲打擊利用移動互聯網等新興傳媒蓄意歪曲事實、炒作熱點、誤導預期的行為，減少人們的非理性決策。
其次，各地政府依然要嚴格執行房地產調控政策，保持調控力度不放鬆，與中央精神保持高度一致。因此未來以因城施策、逢熱必壓為導向，調控範圍可能會進一步擴大，同時，房價仍有繼續上漲勢頭的城市將會出臺加碼和補丁政策，進一步穩定市場預期。
整治市場秩序
良好的市場秩序是合理引導市場預期的必要條件之一。然而，部分房企或中介機構存在捂盤惜售、未批先售、虛假宣傳、哄抬房價、誘導購房者規避調控政策等不良行為，擾亂市場秩序，破壞市場穩定，對房價上漲起到了推波助瀾的作用。
對此，6月底，住建部等七部委聯合啟動了治理房地產市場亂象專項行動，7月底，住建部公佈了20家違法違規房企和中介機構的“黑名單”。在這次行動中，對重點打擊對象進行了明文規定，即投機炒房、房地產“黑中介”、違法違規房地產開發企業和虛假房地產廣告等四個方面，目標十分明確，也表明中央對各地房地產市場秩序問題有非常清晰的認識。預計下半年，中央及各地市整治市場秩序的行動還會繼續加強，整治範圍將覆蓋房企、代理商、中介、個人、供應商等房地產交易行為。
市場秩序的整頓是需要常抓不懈的工作，絕不能搞成“運動式”“一陣風”整治。在持續整治的同時，更重要的是建立起完善的誠信系統，使違規行為承擔起沉重的信用成本，雙管齊下，相信能逐步推動我國的房地產市場真正走向成熟與健康。
堅決遏制房價上漲
從“遏制房價過快上漲”到“遏制房價上漲”，去掉了“過快”，意味著中央對風險認識的升級。過去僅關注房地產領域內部的風險，即“房價過熱”現象，而當前則是站在整體宏觀經濟的角度，對各大經濟領域統籌考慮做出的決定，即一方面保持貨幣合理充裕的流動性，另一方面則嚴格把控貨幣的流向，讓金融更多地支持實體經濟，而不鼓勵房地產市場承接釋放的流動性，從而控制住整體的金融風險。在這樣的背景下，“堅決遏制房價上漲”，就是要堅決壓制住住房作為金融資產的升值預期，堅決推動住房去金融化。
自十九大確立“房住不炒”的住房發展目標以來，多個部門已出臺相應房地產市場調控政策，包括住建、房管部門的限購、限籤、限售及限制企業購房等政策，銀行的房貸利率上浮和限貸政策，個別城市稅務部門的房地產交易相關稅種稅率上調政策等。多個部門一系列政策均以控制購房需求為出發點，多維度分層次地增加對居民購房的限制，堅決控制炒房需求，合理引導改善性購房需求，有效支持剛性需求和保障性需求。從國家統計局的數據來看，我國的新建商品房、商品住房銷售面積、銷售額在2016年10月後呈現增長率持續下滑，趨向平穩發展的態勢，可見現有政策措施對購買新建住房的需求進行了有效的控制。
但從遏制房價上漲的角度來看，現有政策尚未能對房地產銷售價格進行有效控制。根據國家統計局70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據，2018年6月，70個大中城市新建商品住宅銷售價格，除了4個城市價格下跌，3個城市價格持平外，其餘63個城市價格均有所上漲。二手房價銷售價格情況基本相似。其中一線城市價格控制效果較好，二線城市上漲勢頭較強。
因此，目前針對需求側的房地產調控政策對房價上漲的遏制效果相對有限。而在2018年上半年，住建部已出臺相關文件，從供給側的角度對房地產市場進行調控，包括加快制定實施住房發展規劃、有針對性地增加住房和用地有效供給。在需求減少，供應提升的情況下，房地產市場的需求壓力有望得到緩解，推動商品住房價格平穩發展。
不過，儘管此次中央決心和力度都前所未有，但未來各地的調控成效仍可能有所差異，尤其是一些對土地財政和房地產經濟依賴較大、地方債務水平較高的城市，在當前背景下，面臨遏制房價和債務履約的雙重壓力，這對地方政府執政能力提出了較大挑戰。
加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制
所謂“長效機制”，即在較長的時期對房地產市場發展進行規範、管控、指導的政策機制，有別於當前為應對週期變化形勢而推出的短期宏觀調控政策。
未來國家有可能三個方面建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制：一是繼續推動住房市場供給側結構性改革，有序增加住宅用地供應，推動多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房供應體系，通過完善租賃住房市場、加強政策性、保障性住房的供應，對現有商品住房購房需求進行分流；二是完善房地產市場調控政策體系，促進相關的金融、財稅、人才引進、行政手段的方向性一致，合力遏制房價上漲，推動房地產市場平穩健康發展；三是加快建立住房基礎數據平臺和住房檢測信息平臺，運用大數據手段對房地產市場進行實時監測，確保房地產調控政策的時效性和針對性。
其中，第一個方面已經在各地加快推進，尤其在推動住房租賃機構化方面，國有企業、房地產企業、金融機構、互聯網企業等多種社會力量都已積極介入，同時各種規範性制度也在逐步建立，相信不久的未來將可望迎來繁榮；第二個方面涉及系統性的改革，尤其是社會高度關心的房地產稅，雖然已列入立法規劃程序，但在短期內推出的可能性依然不大，而部門之間行政資源的整合則仍然需要更深入的改革；第三個方面在當前大數據技術不斷髮展的背景下，已經有了很好的技術基礎，接下來主要得看各地各相關部門的配合力度。
【記者】馮善書
【實習生】吳綺維
【校對】曹柏英
【作者】 馮善書
【來源】 南方報業傳媒集團南方+客戶端 南方經濟智庫
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