老嶽曾有一篇講地產拓展人的文章“論地產拓展狗的N重身份”，第一重身份：項目雙方接洽階段，扮演默默無聞記筆記，謹言慎行，甚至裝老成的董事長助理、行政助理身份。第二重身份：市場調研階段，扮演基層營銷策劃人員、專業踩盤員身份。第三重身份：項目經濟測算階段，扮演財務/成本/工程等人員身份。第四重身份：在盡職調查階段，扮演忙前忙後超卑微且事無鉅細操碎心的後勤人員和行政人員。第五重身份：在報告材料撰寫階段，通宵達旦碼字、畫圖，寫PPT，扮演 ppt 狗。第六重身份：在合同商務洽談階段，扮演法務人員身份。第七重身份：在項目立項上報階段，扮演項目經理、上級單位下屬身份。第八重身份：項目正式運營階段，無身份。
老嶽確實是個人才，對把地產拓展人員的身份描述的惟妙惟肖，好有畫面感，並針對每一種身份也都把應該具有的知識儲備給予了說明，一看就是行家裡手。
老嶽所說的內容純屬吐槽，苦中作樂只為搞笑，但是卻對二手收併購項目整個流程都講到了，基本很全的。
但是目前在西安土地市場，該收的項目基本都差不多了，剩下的都是些老大難的項目，誰都搞不動，除非ZF背書，否則不可行。融創中登北十里鋪就是一個例子，不要問我為什麼，什麼原因，我在這裡不便多說，反正項目目前已經暫停，融創要撤出。這樣的例子還有很多，什麼香頌國際城、高紅城改、大興未央幾個城改項目、雄獅環山路……。
土地君（微信訂閱號：西安土地）在這裡多說幾句，目前西安土地市場獲取土地資源的方式有這麼幾種：
第一種：公開市場招拍掛：有人說土地不都是通過招拍掛方式獲取的嗎？其實我這裡說的公開市場招拍掛是若干家競買單位硬拍，就是錢多型，也可以說人傻錢多唄。從融創東二環地王開始，西安硬拍的案例就太多了，去年碧桂園三宗地，今年就更多，灃西萬科、紫薇，臨潼的藍光，涇河的金輝、經發，長安的金茂……
第二種：收併購：全國性品牌房企，當然包括宇宙第一房企碧桂園進入西安市場後，略顯水土不服。中海、金地、萬科這些房企進入西安相對較早，萬科一直是西安房地產市場的領頭雁，得益於收併購的瘋狂，中海、金地等通過曲江一二級聯動開發獲取了不少土地資源，但明顯後勁不足。宇宙第一房企碧桂園當年進入西安，三年沒有拿到一塊地，最後還是通過收併購獲取了經開和大明宮的兩個小地塊，單盤銷售王鳳凰城也是通過收併購取得的。相比先前進入的企業，融創、旭輝可謂走了捷徑，同樣是收併購，這兩家是團購，融創2015年進入西安，可謂是踩點踩得最好的企業了，不得不佩服孫老闆對西安市場週期的判斷，融創在西安通過對天朗6個項目的打包收購合作快速站穩腳跟，2017年旭輝雖然選擇進入西安的時點相對較晚，但與榮華3個項目的打包收購合作也使得順利進入西安市場……收併購成了品牌房企進入西安並拓展市場的殺手鐧。
哦，對了第二種還有其衍生的產物，城棚改、企業改制委託掛牌，但這種方式在西安市場不太靈了。
第三種：司法拍賣：有一些有土地資產的企業因為債務的原因，法院裁決，其土地作為抵押物進行司法拍賣，這也是獲取土地資源的一種有效途徑和方式，但是這種操作比較繁瑣，也不是很透明，企業參與都比較謹慎，但在西安市場還是有很多案例的。2017年6月，位於西安市雁塔區公園南路一塊麵積為51587.63平方米土地及其地上建築物進行司法拍賣，該宗土地使用權起拍價為3.37億元，在經過近25小時、21次延時、60輪的競價後，最終以6.97億元的價格成交，超出評估價3.6億元，溢價率達到了106.5%。甚至萬科都通過司法拍賣的形式取得西安市昆明路8號【證號為：西蓮國用（2008出）568號，面積：80466.6㎡（摺合120.6999畝）】國有土地使用權及其地上建築物，起拍價1.1億元，最終成交價5.965億元，摺合494萬元/畝，工業用地啊……。
第四種：產業拿地，這種今年在西安土地市場還是比較流行的，在全國市場也適用，就是講故事，產業+模式：分為幾類：第一類主題樂園配住宅，典型代表恆大童世界；第二類商業配住宅，典型代表新城、萬達、蘇寧；第三類，配套配住宅，典型代表綠地、華潤；第四類，工業配住宅，典型代表吉利（中南）；第五類，大健康，典型代表恆大；第六類，特色小鎮，典型代表天朗、榮華……
說到這，大家看看老嶽說的幾重身份還管用不，土地君（微信訂閱號：西安土地）覺得給老嶽補充一下，老嶽只是重點說了一下第二類收併購。
第一種：公開市場招拍掛，這裡要補充的是這幾種身份：間諜身份，在網上報價時，有競爭對手給你斷網、斷電怎麼辦，這個時候就要選好秘密報價點，並且準備備用電腦（記住要安裝好各種插件）；如果是現場競拍，這個時候就要準備好所有的資料，如果到了現場沒帶身份證，對不起，別進入了，之前所有的努力就要白費了；如果再去競拍的路上被人跟蹤，那麼這時就得具備反偵察能力，這時候身份就是偵查員身份；現場舉牌和網上報價也是技術活，這時候就是IT農民工了；準備各種手續資料，這個時候就是資料員身份了。
第三種：司法拍賣，這個是最難的，最繁瑣的，但是操作的時間是最短的，同時面臨著項目和價格不能鎖定、稅務承擔問題、後期進地問題，而法院又不是土地部門，既不會辦理土地手續，也不會承擔任何責任。這個就必須得是法務專家、財務專家、金融專家多重身份了。
第四種：產業拿地，這個其實難度最大，但是效果最好，有人說不就憑三寸不爛之舌使勁的忽悠嘛，有啥難的，其實不是的，這個模式前期要做很多的鋪墊，為什麼，這裡我就不多說了，說多了就容易被和諧，大家往上翻著看，對標產業+模式那幾種典型代表企業就明白了，大家一定要看，而且要琢磨才能領會。
地產拓展狗真的是全能戰士嗎……其實不是，如果真要是具備上面描述的那樣，每個身份都是專家級別的，那麼地產拓展狗要成精了。其實拿地，最終只是老闆的一句話！
說實話，地產拓展狗雖不能上面的技能樣樣精通，但是在地產行業內，地產拓展狗的綜合能力確實最厲害，單兵作戰能力也是最強的。
從目前的西安土地市場情況來看，地產拓展狗好日子其實已經不多了，未來還需要這麼多地產拓展狗嗎，啥都懂點，但啥都不是很精通，很是為地產拓展狗們的前途擔憂啊……
土地君（微信訂閱號：西安土地）在這裡給大家跪安了，且行且珍惜！
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