老岳曾有一篇讲地产拓展人的文章“论地产拓展狗的N重身份”，第一重身份：项目双方接洽阶段，扮演默默无闻记笔记，谨言慎行，甚至装老成的董事长助理、行政助理身份。第二重身份：市场调研阶段，扮演基层营销策划人员、专业踩盘员身份。第三重身份：项目经济测算阶段，扮演财务/成本/工程等人员身份。第四重身份：在尽职调查阶段，扮演忙前忙后超卑微且事无巨细操碎心的后勤人员和行政人员。第五重身份：在报告材料撰写阶段，通宵达旦码字、画图，写PPT，扮演 ppt 狗。第六重身份：在合同商务洽谈阶段，扮演法务人员身份。第七重身份：在项目立项上报阶段，扮演项目经理、上级单位下属身份。第八重身份：项目正式运营阶段，无身份。
老岳确实是个人才，对把地产拓展人员的身份描述的惟妙惟肖，好有画面感，并针对每一种身份也都把应该具有的知识储备给予了说明，一看就是行家里手。
老岳所说的内容纯属吐槽，苦中作乐只为搞笑，但是却对二手收并购项目整个流程都讲到了，基本很全的。
但是目前在西安土地市场，该收的项目基本都差不多了，剩下的都是些老大难的项目，谁都搞不动，除非ZF背书，否则不可行。融创中登北十里铺就是一个例子，不要问我为什么，什么原因，我在这里不便多说，反正项目目前已经暂停，融创要撤出。这样的例子还有很多，什么香颂国际城、高红城改、大兴未央几个城改项目、雄狮环山路……。
土地君（微信订阅号：西安土地）在这里多说几句，目前西安土地市场获取土地资源的方式有这么几种：
第一种：公开市场招拍挂：有人说土地不都是通过招拍挂方式获取的吗？其实我这里说的公开市场招拍挂是若干家竞买单位硬拍，就是钱多型，也可以说人傻钱多呗。从融创东二环地王开始，西安硬拍的案例就太多了，去年碧桂园三宗地，今年就更多，沣西万科、紫薇，临潼的蓝光，泾河的金辉、经发，长安的金茂……
第二种：收并购：全国性品牌房企，当然包括宇宙第一房企碧桂园进入西安市场后，略显水土不服。中海、金地、万科这些房企进入西安相对较早，万科一直是西安房地产市场的领头雁，得益于收并购的疯狂，中海、金地等通过曲江一二级联动开发获取了不少土地资源，但明显后劲不足。宇宙第一房企碧桂园当年进入西安，三年没有拿到一块地，最后还是通过收并购获取了经开和大明宫的两个小地块，单盘销售王凤凰城也是通过收并购取得的。相比先前进入的企业，融创、旭辉可谓走了捷径，同样是收并购，这两家是团购，融创2015年进入西安，可谓是踩点踩得最好的企业了，不得不佩服孙老板对西安市场周期的判断，融创在西安通过对天朗6个项目的打包收购合作快速站稳脚跟，2017年旭辉虽然选择进入西安的时点相对较晚，但与荣华3个项目的打包收购合作也使得顺利进入西安市场……收并购成了品牌房企进入西安并拓展市场的杀手锏。
哦，对了第二种还有其衍生的产物，城棚改、企业改制委托挂牌，但这种方式在西安市场不太灵了。
第三种：司法拍卖：有一些有土地资产的企业因为债务的原因，法院裁决，其土地作为抵押物进行司法拍卖，这也是获取土地资源的一种有效途径和方式，但是这种操作比较繁琐，也不是很透明，企业参与都比较谨慎，但在西安市场还是有很多案例的。2017年6月，位于西安市雁塔区公园南路一块面积为51587.63平方米土地及其地上建筑物进行司法拍卖，该宗土地使用权起拍价为3.37亿元，在经过近25小时、21次延时、60轮的竞价后，最终以6.97亿元的价格成交，超出评估价3.6亿元，溢价率达到了106.5%。甚至万科都通过司法拍卖的形式取得西安市昆明路8号【证号为：西莲国用（2008出）568号，面积：80466.6㎡（折合120.6999亩）】国有土地使用权及其地上建筑物，起拍价1.1亿元，最终成交价5.965亿元，折合494万元/亩，工业用地啊……。
第四种：产业拿地，这种今年在西安土地市场还是比较流行的，在全国市场也适用，就是讲故事，产业+模式：分为几类：第一类主题乐园配住宅，典型代表恒大童世界；第二类商业配住宅，典型代表新城、万达、苏宁；第三类，配套配住宅，典型代表绿地、华润；第四类，工业配住宅，典型代表吉利（中南）；第五类，大健康，典型代表恒大；第六类，特色小镇，典型代表天朗、荣华……
说到这，大家看看老岳说的几重身份还管用不，土地君（微信订阅号：西安土地）觉得给老岳补充一下，老岳只是重点说了一下第二类收并购。
第一种：公开市场招拍挂，这里要补充的是这几种身份：间谍身份，在网上报价时，有竞争对手给你断网、断电怎么办，这个时候就要选好秘密报价点，并且准备备用电脑（记住要安装好各种插件）；如果是现场竞拍，这个时候就要准备好所有的资料，如果到了现场没带身份证，对不起，别进入了，之前所有的努力就要白费了；如果再去竞拍的路上被人跟踪，那么这时就得具备反侦察能力，这时候身份就是侦查员身份；现场举牌和网上报价也是技术活，这时候就是IT农民工了；准备各种手续资料，这个时候就是资料员身份了。
第三种：司法拍卖，这个是最难的，最繁琐的，但是操作的时间是最短的，同时面临着项目和价格不能锁定、税务承担问题、后期进地问题，而法院又不是土地部门，既不会办理土地手续，也不会承担任何责任。这个就必须得是法务专家、财务专家、金融专家多重身份了。
第四种：产业拿地，这个其实难度最大，但是效果最好，有人说不就凭三寸不烂之舌使劲的忽悠嘛，有啥难的，其实不是的，这个模式前期要做很多的铺垫，为什么，这里我就不多说了，说多了就容易被和谐，大家往上翻着看，对标产业+模式那几种典型代表企业就明白了，大家一定要看，而且要琢磨才能领会。
地产拓展狗真的是全能战士吗……其实不是，如果真要是具备上面描述的那样，每个身份都是专家级别的，那么地产拓展狗要成精了。其实拿地，最终只是老板的一句话！
说实话，地产拓展狗虽不能上面的技能样样精通，但是在地产行业内，地产拓展狗的综合能力确实最厉害，单兵作战能力也是最强的。
从目前的西安土地市场情况来看，地产拓展狗好日子其实已经不多了，未来还需要这么多地产拓展狗吗，啥都懂点，但啥都不是很精通，很是为地产拓展狗们的前途担忧啊……
土地君（微信订阅号：西安土地）在这里给大家跪安了，且行且珍惜！
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