這是AI君的第192篇原創文章，覺得有用可以轉發到購房群，捎給更多迷茫的購房人。
2018年6月12日，新加坡凱德集團位於中國西區的首個購物中心——凱德廣場•御錦城在西安舉行商業品牌發佈會。發佈會當天，凱德與長江銀興國際影城、卜蜂蓮花、VESTON健身簽訂區域戰略合作協議。
2018年6月27日，西安市物價局公佈了總第45批商品房備案價，其中備案項目中包含滻河東岸住宅項目2-R5地塊即為御錦城。
一個月接連曝光2次，想不引人矚目都難。本期，AI君就帶領大家一起來探盤——滻河東岸2千畝大盤御錦城。
硬貨先行：528套高層將推
御錦城位於東三環以西，西臨高速以南，滻河東路以東，預計7月新推九期智慧樹的9#，10#樓兩棟高層，總共528套房源。其中9#樓即為房管局備案的28#樓，10#樓即為29#樓。項目整體均價為11376元/平（總第45批備案價）。這兩棟樓總高均為33層，2個單元，2T4戶。其中9#樓面積區間為84平、94平、109平、127平，均價為10512元/平。10#樓為樓王，面積區間為94平、109平、127平，均價為12240元/平。預計2020年8月底交房。項目該批房源暫未獲證。
項目簡介：2千畝大盤 15期開發
御錦城位於滻河東岸（東三環與長樂東路交匯處西北角），即地鐵1號線滻河站北側。項目總佔地2040畝，分15期開發，本次新推為九期9#、10#樓，九期總佔地154畝，其中1#-5#已售罄，其餘後期推出，推出時間待定。另外一期—七期均已交房，八期部分樓棟已售罄，後期還有6期房源未推出，所以感興趣的網友可以慢慢看。
項目內規劃有3所幼兒園、2所小學、1所中學，5萬方的中央公園。整體容積率2.29，綠化率42% 。其中九期綠化率為40%，容積率3.1，公攤21%左右，車位配比為1:1.06，九期物業為錦江物業（不同期物業不同），錦江物業擁有一級物業資質，物業費為1.5元/平方米·月 。
品牌介紹
接下來我們再來說下御錦城的開發商，御錦城的開發商是盛恆（西安） 、盛兆（西安）房地產開發有限公司，這家公司可是大有來頭，是兩個地產大佬合作拿地開發的。一個是亞洲知名企業凱德集團，一個是香港地產巨鱷恆基兆業地產有限公司，兩家大房企合作組建的一家地產外資企業。
凱德集團於1994年進入中國，凱德集團在西安共累計開發7個項目，包含1個住宅——御錦城，1個綜合體——凱德廣場•新地城、1個購物中心——凱德廣場•御錦城、4個服務公寓——西安馨樂庭城中服務公寓、西安馨樂庭興慶宮服務公寓、西安盛捷新地城服務公寓、西安中建馨樂庭高新服務公寓。恆基兆業地產有限公司於1981年在香港上市，2010年進入西安後的第一個項目為恆基碧翠錦華。
戶型分析
84平兩室兩廳一衛
優點：
①各個空間戶型方正，方便室內傢俱佈置；
②整個空間全明通透，採光良好；
③整個戶型空間佈局合理，做到了乾溼分離、動靜分離，方便後期生活；
④客廳、主臥朝南，有利於採光和通風，居住起來舒適、方便；
⑤餐客一體，餐廚一體，L型廚房設計，方便使用；
缺點：
①廚房及餐廳採光不大好
94平三室兩廳一衛
優點：
①整個空間全明通透，採光良好；
②客廳、主臥，次臥三室朝南，有利於採光和通風，居住起來舒適、方便；
③餐客一體，佈局合理；
④ L型廚房設計，方便使用；
缺點：
①廚房距離餐廳有段距離，不是很方便；
②三室共用一個衛生間，上班時間會有點尷尬 。
109平三室兩廳兩衛
優點：
①南北通透，整個空間全明通透，採光良好；
②客廳主臥朝南，居住舒適度較高；
③主臥獨立衛浴及衣帽間設置， 舒適大氣；
④餐客一體，餐廚一體，L型廚房設計，方便使用；
缺點：
①沒有做到動靜分離；
②次臥去次衛需要經過客廳，不是很方便；
126平四室兩廳兩衛
優點：
①南北通透，整個空間全明通透，採光良好；
②客廳主臥朝南，居住舒適度較高；
③主臥獨立衛浴及衣帽間設置， 舒適大氣；
④餐客一體，餐廚一體，L型廚房設計，方便使用；
⑤獨立玄關設計；
缺點：
①次臥去次衛需要經過客廳，不是很方便；
價格分析：比區域低比周邊高
根據克而瑞最新6月房價數據顯示，滻灞區6月均價為12055元/平。御錦城新房價位低於整個滻灞區域均價。但是從距離項目3公里處的已結束意向登記的龍湖香醍璟宸毛坯高層均價為10364元/平（88套房源，997人意向登記，普通中籤率僅6.19%），同樣距離項目4公里處的中國鐵建花語城精裝均價也僅10648元/平（562套房源，2466人意向登記，普通中籤率為16.32%）。綜合對比下來，御錦城價位相對適中。
項目配套
教育配套：是學區不是學位！
在此要特別強調下：御錦城是學區，不是學位！
項目小學學區是一年一劃分， 根據2018年灞橋區學區劃分情況顯示，御錦城小區今年劃分的學區是官廳小學。距離項目約1.6公里。
除此之外，項目內部規劃有3所幼兒園，其中2所已經投入使用，還有1所幼兒園在建中。2所小學，其中1所已開學，1所中學。已經開學的新加坡艾毅幼兒園及陝西師範大學御錦城小學位於九期北側。
小學學費為每學期4500元，據悉，在建中的小學及規劃中的中學暫定名稱為“西安市御錦城小學”及“西安市御錦城中學”，兩所學校均為公辦。其中小學佔地18.33畝，開設24個教學班，計劃2019年9月1日開學。中學佔地33.63畝，開設18個初中教學班，計劃2020年9月日開學。
AI君與置業顧問核實，小學確實為公辦，中學性質待定 。
交通配套：地鐵+社區巴士+公交
地鐵線路： 項目緊鄰地鐵一號線滻河站；可換乘地鐵3號線、地鐵2號線。
公交線路：有3條公交線路橫穿小區內部，分別是256路，406路及滻灞3號線，地鐵站旁邊也有11路，15路，105路等10餘輛公交車。
行車線路：項目東側緊鄰東三環（間隔40米的綠化帶），北邊是連霍高速（相距約4公里）；
其他線路：地鐵口與小區內部均有公共自行車停放點，小區內部還有免費的社區巴士（半小時一趟）。
社區巴士
公共自行車
商業配套：壹街+凱德廣場
項目自帶商業街——御錦城·壹街，已投入使用，餐館、商店、銀行、超市應有盡有。除此之外在項目的南側有一個正在建設的大型商業——凱德廣場，建面12萬方，目前已招商完畢，
預計2020年第二季度投入使用。就在地鐵1號線滻河站地鐵口旁邊，坐滻灞3號線可直達。
商業街圖片
凱德廣場
另外距離項目約3公里處的龍湖香醍國際社區規劃有大型商業——龍湖天街。龍湖天街是龍湖集團持有的主要商業地產品牌，定位為面向中等收入新興家庭的區域型購物中心，為集購物、餐飲、休閒、娛樂等多業態的一站式商業綜合體。
距離項目最近的醫院為西安灞橋區東城醫院（約1.9公里），滻灞大型醫院不多，但僅有的一家大型醫院卻很知名，就是唐都醫院（三甲醫院）。御錦城距離唐都醫院約3.2公里，距離西京醫院（三甲醫院）也僅有6.5公里的距離。
其餘配套：滻河+中央公園
項目自身帶有5萬方的中央公園（緊鄰9期西側），另外緊鄰滻河，雖說滻河河水依然渾濁，但植被茂密，對周圍的環境來講總歸是有好處的。
社區內部公園
項目優勢：配套全 環境優
1、項目內部規劃有3所幼兒園，2所小學，1所中學，1個項目配備有6所學校，這在整個西安也是很少見的。雖說不是學位，但是學校招生原則為：業主的孩子可以擇優錄取。
2、項目交通便利，緊鄰地鐵一號線滻河站， 3站換乘地鐵3號線，7站換乘地鐵2號線。更有10餘趟公交直達西安各個區域 。
3、項目配套已趨於成熟，除了項目內部有一條商業街之外，還有12萬方的凱德廣場商業；
4、項目已有交房住戶，小區環境及綠化很好；
5、項目體量大，佔地2040畝，分15期開發，已開發9期，還有6期待開發 。（ps：AI君踩盤騎自行車繞項目售樓部到商業街大半圈下來用了15分鐘）
項目劣勢：噪音+煙囪
1、9#樓緊鄰東三環，會有些噪音汙染；
2、項目東側有幾個大煙囪，為灞橋熱電廠，根據陝西省鐵腕治霾打贏藍天保衛戰2018年工作要點通知中提到：2018年將加快建成陝北至關中第二條750千伏線路通道，對關中地區火電企業進行優化佈局，完成西安周邊的大唐灞橋熱電廠、大唐渭河電廠、陝能渭河電廠、西安西郊熱電廠、大唐戶縣第二發電廠改造任務。（省發展改革委牽頭，各市政府負責） 。關於這個改造任務，AI君也經過諮詢了專業人士瞭解到，這個改造就是國務院提出的汙染物超低排放改造，而灞橋熱電廠就在本次改造名單中。
之前也有傳聞說該熱電廠會搬遷，但是AI君搜索資料的時候沒有找到關於搬遷的具體信息，倒是搜到了以下一則來自人民網的一條信息。
3、項目分十五期開發，目前僅開發到九期，未開發區域將來的開發勢必會影響到已開發或交房區域周圍的環境 。
AI君有話說
御錦城真是太大了。。。所以AI君不得已啟動終極武器——自行車。然而從售樓部到9期，AI君晃晃悠悠過去竟用了15分鐘。。。步行起碼得走半個小時吧。
至此，AI君感受到了御錦城明晃晃的嫌棄——沒車，你能繞小區一週算我輸！
最後言歸正傳，御錦城周邊區域的項目中新房價位比它低的也就只有龍湖香醍璟宸跟中國鐵建花語城了，但是這兩個項目均已結束登記，根據本次登記數據來看，中籤率都不高。根據測評，AI君認為御錦城目前優勢大於劣勢，所以如果有意在城東置業的購房者不妨在項目登記階段優先考慮該項目，當然……可能中籤率也不高。
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