【前言】
廣州中原研究發展部監測，今年十一假期廣州一手住宅開盤或加推延續五一假期的淡靜。雖開盤加推樓盤個數較今年五一假期增加，但推貨量收緊了2成，維持在2090套的低位。對比去年同期，今年十一假期活躍度明顯下降，整體推貨量同比下跌65%。
而廣州東部仍是今年十一假期的熱點推貨區域，增城、黃埔兩區總推貨量佔全市的6成以上。番禺、越秀、從化三區缺席樓市黃金週，白雲、天河、花都三區也僅得一個樓盤開盤加推。具體調研與分析詳見正文。
一.十一廣州一手樓市總結
根據廣州中原研究發展部監測，2017年十一假期前後（9.28-10.3）：
廣州11區總共有19個樓盤開盤加推，樓盤數比今年五一假期（15盤）有增，比去年十一假期（29盤）減少34%。
總推貨量2090套，比今年五一假期（2673套）減少22%，比去年十一假期（5979套）大跌65%；總成交貨量872套；總成交量比今年五一假期大跌51%，比去年十一假期大跌78%。平均去化率42%；去化率比今年五一假期和去年十一假期均跌了24個百分點。
1）從供應區域看，增城黃埔佔比64%，番禺越秀從化三區缺席
根據廣州中原研究發展部監測，2017年十一假期（9.28-10.3），增城仍是市場推盤主力區域。全市開盤加推19個盤，有6個在增城，佔比32%；該區共有586套住宅推出，佔全市的28%。實地薔薇國際、融創御園、保利i立方等樓盤均有百餘套住宅推出。1）從供應區域看，增城黃埔佔比64%，番禺越秀從化三區缺席
但推貨量最多的屬黃埔區，共有748套住宅推出，佔全市的36%。黃埔區今年十一假期推貨量約為今年五一假期的兩倍，主要是因為峰湖御境推出了兩棟全新洋房，合計432套住宅，這也是今年十一假期推貨量最大的樓盤。
以上兩個廣州東部區域推貨量佔了全市的64%。而去年十一假期大熱的番禺區則意外零開盤，和越秀、從化區缺席十一樓市黃金週；白雲、天河、花都三區也僅得一個樓盤開盤加推。這主要是因為，近兩年廣州宅地出讓集中在增城黃埔，今年十一假期這兩區的住宅新貨順勢集中推出。
2）從推盤時間看，提前漏夜開盤，樓市黃金週也放假
今年十一假期總共推的19個盤中，42%的盤集中在10月1號當天開盤加推，國慶中後期開盤加推的項目寥寥無幾，超過半數的盤在9.28-9.30號期間漏夜開盤加推。
而且漏夜開盤加推的市場熱度較國慶當天的高。據廣州中原研究發展部監測發現，今年十一假期夜晚開盤加推的項目中，有6成樓盤去化率超多50%；國慶當天開盤加推的項目中，僅有1/3的樓盤去化率超多50%。
對此現象，廣州中原研究發展部解釋：
一是因為今年中秋國慶節假日重疊，不少人選擇在8天的國慶黃金週假期出遊或返鄉，對於部分買家或造成影響，開發商提前推貨有利於減少黃金週出遊對買家的影響。
二是因為擔心“930”政策風口再生變數。去年國慶假期期間，熱點城市相繼發佈樓市調控措施以穩定樓市。今年930前亦已有多個城市率先落地樓市調控措施，由此不少開發商擔心今年國慶節市場再生變數，從而集中“搶跑”。
3）從產品看，換房成本提高，大面積戶型增加
受3月調控政策影響，換房成本提高，加上二胎放開政策的影響，越來越多的購房者追求一步到位。今年十一假期，一手住宅市場延續了今年五一和去年十一的推貨特點，以3、4房戶型為主力。
但是，今年十一假期主推戶型的面積較以往偏大，尤其是外圍區域。以3房為例，以往五一、十一假期主推的3房面積會集中在85-95平，今年十一假期主推的3房面積則集中在100-130平之間，如花都區的時代康橋、增城區的融創御園、綠湖國際城、金時花園等，都是隻有大3房可以選擇。
另外，4房戶型的比例也較以往五一、十一假期明顯增加。如黃埔區的越秀保利愛特城、實地薔薇國際，兩個項目前期開盤加推均以2、3房戶型為主，今年十一假期主推101-108平和114-117平的4房。
4）從成交情況看，花都白雲南沙個盤熱，荔灣因高首付去化率墊底
根據廣州中原研究發展部監測，今年十一樓市的總體成交能力一般，平均去化率僅42%，遠遠遜色與今年五一、去年十一。
區域成交力較強的為花都、白雲、南沙等只有一二個樓盤開盤推新的區域，區域去化率均在7成以上。其中，花都區時代康橋推出140套住宅，去化率超9成。南沙區碧桂園雲麓半山、保利星海小鎮兩個剛需樓盤也有7-8成的去化。白雲區實際開盤加推的只有保利華潤紫雲，該樓盤舉行保利25週年紀念活動活動，買房贈送25年物業管理費，加之多間中介全城聯動，使得其成為國慶當天市中心最熱的樓盤之一，去化率約為8成。
而今年十一假期供應主力區增城、黃埔，區域去化率僅為33%、26%。導致兩區成交淡靜的原因主要有兩個：一是區域推貨量相對較大；二是今年主推戶型面積偏大，總價高，若如開發商要求一定的“起步首付”，對買家的資金實力要求高。
另外，荔灣區因首付要求比例較高，去化率墊底，僅為16%。要求高首付的還有海珠區，據廣州中原研究發展部調研，區域廣紙片區目前在售樓盤首付比例一般要求在5-7成，置業門檻明顯提高。
雖然置業門檻提高，樓盤去化不及以往，但廣州中原研究發展部調研發現，大部分開發商十一假期也並未表現出急於出貨的狀態，銷售對客戶的熱情度也普遍降低，尤其是中心區域樓盤。
對此，有樓盤銷售解釋，第一是現時中心區樓盤新批預售貨量基本控制在50套的水平，後續供貨的速度比較緩慢，大部分樓盤下一期推貨會集中在年底；第二是高首付比例要求，將一部分購買力低的買家拒之門外，現時看房買房的一般都是購買力足夠的實力買家，此部分客戶置業意願強烈，成交週期也相對較短，因此開發商的態度自然比以往強硬不少。
一.重點關注板塊調研：成交熱度遜色過往，但實力買家進場多
【增城：朱村教育城】
國慶期間，增城區樓市熱點主要集中在朱村教育城板塊，荔城、石灘等板塊僅個盤少量供應。相對去年十一朱村、荔城、石灘、新塘的“百花齊放”，區域市場熱度有所下降。
據廣州中原研究發展部調研，今年十一增城區樓盤優惠活動不多，所推的主力戶型以大3房和4房為主，置業門檻較往年大幅提高，但國慶當天現場簽約的實力買家也不少。
一是因為增城向來以天河區的外地剛需客群為主，而今年3月政策規定外地戶籍增城從化限購一套，使得不少剛需買家直接放棄小戶型住宅的上車選擇，追求一步到位，以降低貸款記錄對日後信貸的影響。
二是因為地鐵21號線預計明年年底開通。有了地鐵6號線二期和地鐵13號線的樓市發展導向，很大一部分買家正是看中地鐵開通帶來的附加值，選擇入市。如朱村教育城的廣州中航城、融創御園、廣鋁荔富湖畔等項目，個別樓盤前期蓄客超200個。
【黃埔：中新知識城】
據廣州中原研究發展部調研，黃埔區今年十一假期開發商推盤相對低調，外部廣告牌明顯減少，有些樓盤的活動力度也不高，但無論是集中開盤的樓盤，還是順銷的樓盤，國慶當天樓盤銷售中心的人氣還是不錯。
出現此種現象，廣州中原研究發展部認為：一是黃埔區大部分樓盤採用電商看房團帶客、各類大小中介聯動帶客，帶客限制條件較松，渠道較廣。二是黃埔區市場需求依然旺盛。
十一假期期間，老黃埔、科學城板塊均無新貨入市；長嶺居板塊可售貨量較以往大幅減少，板塊熱點樓盤萬科山景城將於10月整個項目清盤，越秀保利愛特城將於四季度整個北區清盤。今年十一黃埔區的熱點板塊，反而是供應量尚算充足的中新知識城板塊。該板塊現時售價接近長嶺居板塊，首付要求基本是百萬起步，但市場需求依然不少。
【白雲：新市、同和】
根據廣州中原研究發展部監控，白雲區去年十一，因區域供應持續低位，缺席黃金週；今年五一，受兩輪政策影響，新批貨量較少，只有嶺南新世界的新組團新世界·雲逸亮相，推出50套住宅，但最終無開盤。今年十一白雲區樓市活躍度稍有回升，共有一個項目開盤加推、兩個項目新品入市蓄客。
其中，保利華潤紫雲國慶推出全新樓棟50套特價優惠，98-103平復式四房產品比前期的平層產品尾貨的性價比更高，加之大小中介的聯動帶客，成交順暢。
區域另一複式產品項目佳兆業·天墅也備受關注。該項目地塊為佳兆業2013年5月以18.6億元拿下白雲同寶路8號、10號地塊，規劃建設為7棟高層洋房和16棟別墅，整體容積率僅為2.2。佳兆業·天墅於國慶當天開放全新97-98平復式四房樣板間，高層可望白雲山和南湖。銷售表示，項目在國慶前已有數十個意向客戶，客戶表示如果售價合適機會入手，預計國慶假期後正式開盤推售。
【荔灣：廣鋼新城】
荔灣區廣鋼新城三個加推樓盤均在國慶前漏夜搶跑，但開盤表現與5月以來基本一樣，銷售熱度和關注度比去年和今年年初明顯降低。這主要是區域樓盤首付比例要求較高所致。
廣州中原研究發展部調研發現，不少買家反映，目前廣鋼新城一般項目的“起步首付”在200-300萬之間，這一價位能選擇天河珠江新城、天河北等優質二手板塊的項目，致使部分意向買家流失轉移至二手。另一方面，廣鋼新城以經濟實力較強、改善型買家為主，有樓盤銷售表示，國慶期間板塊樓盤無太多優惠活動，很大一部分意向實力買家已選擇在國慶前置業，今年國慶節這一特殊節點更多的是項目推介、宣傳。
【佛山】假期出遊致佛山多盤延遲加推，但個盤成交理想
今年佛山樓市黃金週同樣放假，推售節奏與廣州類似，大多數樓盤提前開盤加推，或延遲至假期後正式開盤。
據廣州中原研究發展部監測，佛山原計劃有23個樓盤在十一假期開盤加推，但受假期出遊影響，約7成樓盤延遲開盤，實際開盤的只有8個，且開盤加推的樓盤多集中在三水、禪城、南海、順德等廣佛交界片區。
雖今年十一假期佛山開盤加推個數少，但仍有個別樓盤成交理想。十一假期，佛山共推出1306套住宅，整體去化率接近7成。例如，順德倫教碧桂園、三水冠軍城、鴻安御花園等樓盤，個盤推貨量均在200套以上，首日去化率也都在8成以上。
二.後市預判：調控政策基調維持，剛需置業且行且珍惜
今年十一假期，廣州一手市場供應大減，推貨節奏受國慶出遊影響，成交表現遜色。對於後市走向，據廣州中原研究發展部調研：
絕大多數開發商認為，現時中心區樓盤新批預售供應緩慢，在政策平穩期，一般會相隔兩三個月拿一次預售證，且每次貨量維持在50套的水平，庫存銷售壓力不大，對後市仍然看好。外圍區樓盤到訪的意向實力買家足，開發商的態度強硬，優惠力度較以往降低了不少。
從購房者角度，雖現時大部分樓盤首付要求比例提高，且首套房貸利率上漲，但在房貸與房價的權衡下，只要資金實力支撐，大多買家的購房意願仍然堅定。對於資金實力不足的剛需買家，則大多被首付門檻拒之門外，持續觀望。
廣州中原研究發展部認為，今年3月調控政策效果顯著，國家統計局70城房價數據顯示，自330政策後，廣州一手住宅連續5個月收緊，8月環比漲幅跌至負值，為-0.7%。今年四季度再出類似大招的政策的可能性不大，但不排除一些小型規定、各類打補丁措施的繼續出現，如國慶節前廣州專門針對消費貸的發文。
另外，房貸利率方面，據融360數據顯示，2017年8月，全國首套房貸平均利率創5.12%的高位。其中一線城市除上海為基準利率外，北京、深圳、廣州的首套房平均貸款利率均突破5%。其中，廣州2016年至2017年3月，首套房平均貸款利率維持在4.2%的低位水平，4-8月則呈逐月上調的趨勢，8月首套房平均貸款利率達5.13%，預測後期還會繼續提升，建議剛需買家置業且行且珍惜。
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