《南寧晚報》粟園圓 發自海南 ｜ 8月1日，由觀點地產新媒體主辦的2018年房地產博鰲論壇在海南舉行。在論壇開幕的前一天，中央政治局會議對中國經濟形勢作出了新的判斷和部署，對房地產市場的政策定位前所未有的表述為：下決心解決好房地產市場問題，堅決遏制房價上漲。
從“房住不炒”到“房價不漲”的政策高壓，在論壇開始之前，來自全國各地的房企代表以期找到答案。未來地中國房地產會出現怎樣的走勢？南寧晚報作為廣西區域支持媒體單位，在海南為您發來本次論壇的激烈觀點碰撞。
焦點1：市場預判
看漲看跌各有觀點 陳淮說“千萬別低估”
房價走勢成了本屆博鰲房地產論壇上最熱門的話題，不少人預判，房價將穩中有降，並且不同城市將出現房價分化。
中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮提醒，千萬不要低估2018年及以後一段時間我們可能面對的艱難。可以確定無疑的是，未來3年還是10年，中國房地產仍然是全世界發展規模最大，發現最快的市場。這個前景不會因為中美貿易戰或其他問題而發生改變。
寶能集團高級副總裁、寶能地產總裁、寶能城市發展建設集團總裁餘英認為，一線城市的中心區需求量大，能頂住，其它城市價格可能真的要往下走了，所以他判斷今年年底到明年開會之前，可能有些地區分化很嚴重，有些地區就要救市了，當然北上廣深還行，能頂住。他建議三、四線城市有土地儲備的房企趕緊出貨，落袋為安。至於賣給誰？他說，賣給“不信邪”的人。
“過去十幾年預測房價下跌的都被打臉了，但是我還是要勇敢一點，對明年房價我還是看微跌的。”京東金融副總裁、首席經濟學家沈建光如是說。
招商局蛇口工業區控股股份有限公司黨委副書記、董事、常務副總經理 劉偉表示，中央的信號已經很清楚明確，越來越嚴格。我的判斷是明年城市、區位不同，一定出現差異化。
金科地產集團股份有限公司聯席總裁方明富則是眾多預判者中的樂觀派，他預測目前房價已控到底部，明年的房價是穩中略升，幅度為5%到10%，有些局部高壓的城市，可能有下跌的個案，但不是常態。
陽光控股執行董事、陽光城集團執行副總裁、全球合夥人吳建斌認為，一些一線城市的個別樓盤實際上是過去兩年拿的地，“遏制房價上漲”必然出現虧損。中國的市場太大，幾千個城市之間是不平均的，我相信有的城市價格還會保持上漲，二線城市的省會可能會上漲。
旭輝集團創始人、旭輝控股董事兼主席林中則認為，“未來三年房價走勢平穩。從目前來看，中央是希望應對外部環境變化，稍微保持適度寬鬆的貨幣政策，但是又擔心會更進一步刺激房地產價格的上漲，所以要求對沖，才出現了“遏制房價上漲”。明年的房價我認為應該是平穩的，大部分的城市在2018年、2019、2020年房價都會比較平穩。”
林中對於未來地產趨勢的看法歸結為：土地市場迴歸理性，開發增長迴歸質量，房企迴歸穩健，產品迴歸生活，行業未來回歸製造業。
焦點2：開發模式
規模和速度的較量或成過去
輕鬆賺錢時代終結
“千億規模”、“高週轉”無疑是今年中國房地產的高頻詞。今年僅半年時間，“碧萬恆”規模便已超三千億。在地產進入新的形勢下，未來房地產的發展還會在追求數量和速度上的高速運轉嗎？
恆隆集團董事長陳啟宗在博鰲房地產論壇上發表題為“反思地產，輕鬆賺錢時代的終結”的演講時表示，過去的40年是中國房地產的最佳機遇，房地產商之間的比拼集中在“量”的規模上。
“現在部分房地產企業動不動就是5000多億、3000多億，還完全是在量的領域裡的考量。我不否認在房地產發展早期，規模量是極度重要的，但是隨著時間的推移，規模量還是那麼重要嗎？”陳啟宗說。
陳啟宗認為，當你有規模量的時候，速度也就變成一個大問題，你的速度不夠，你是絕對比不過別人。在過往，為了量和速度上的比拼，很多房地產商在拿地和拿錢方面出現了很多“特別”的方式，行業也因此出現了很多“瘋子”。
但是“瘋子”的結果怎麼樣？陳啟宗說，香港過去的幾十年裡，房地產行業那些追求規模量和速度的“瘋子”，基本沒有一個能存活下來的。
陳啟宗認為，隨著行業前十的市佔率不斷提高，行業在量和速度方面的較量或將成為過去，如果現在還保持這種心態，將難以制勝，改變迫在眉睫。
事實上，眾多房企關於未來的發展也在尋找新的賽道。更多企業在加入長租公寓、產業地產的行列，陽光城在今年也開啟了長租公寓的步伐。
以萬科為例，已不僅僅關注城市，還包括鄉村振興，城中村改造。除了搭建硬件，還提供服務，包括長租公寓、商業、產研辦、物流倉儲、教育、養老、冰雪度假、智慧停車等的。
萬科集團副總裁、董事會秘書朱旭表示，萬科搭建的美好社會場景基本形成了一個雛形，但在未來很長一段時間，住宅業務仍是萬科的核心業務，也是萬科收入和利潤的主要來源。
朱旭總結道，通過這樣的戰略升級和迭代，萬科一方面可以滿足人民美好生活的需求，另一方面可以激發城鄉的活力，最終也實現萬科企業的可持續穩健發展。
大佬觀點
朱中一：不必擔心市場中國房地產還有10年發展空間
朱中一
中國房地產業協會原副會長
民政部養老服務業專家委員會委員
展望未來，我國的房地產業起碼還有十年左右的發展期。主要原因是城鎮化還在持續推進，新市民的剛性需求和原居民改善性需求會持續釋放。另外，城市的更新改造、新經濟業態的發展和人民日益增長的對美好生活的需求，也需要房地產業在產業園區地產、物流配速中心、文旅地產、老年住區等方面進行拓展，提供相應的配套和服務。總之，未來十幾年，房地產發展的空間仍然很大。至於2030年以後，既有小區和存量房的改造、二手房的交易、加上必要的新建項目，累計數量肯定不小，所以不必為市場的前景擔心。
巴曙松：大規模增量時代告一段落 房開商需轉型
巴曙松
香港交易所董事總經理、首席中國經濟學家
中國銀行業協會首席經濟學家
無論是從總人口、增長率、出生率還是就業率佔比的指標來看，確實伴隨著中國快速的城鎮化所推動的大規模的增量房地產建設的時代正在告一段落。增量時代的需求在逐步放緩。房地產對經濟的帶動，從原來的開發投資階段，開始就越來越多地轉到了圍繞房屋構建的相關的產業，這也是為什麼那麼多開發商開始改名字，把“置業”“地產”去掉，原來他覺得自己主要的利潤來自於蓋新房子，現在可能慢慢的試圖沿著這個產業鏈去延伸他的佈局。但是房地產的需求還在，只不過它的需求變成了提升居住的品質。
賈康：先建立相對寬鬆的房產稅框架
賈康
華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家
房地產稅勢在必行但是困難重重，房地產稅推進的關鍵是怎樣讓大家能走向共和，通過立法來凝聚基本共識，形成最大的公約束。稅收法定軌道上形成社會可接受的制度框架就要體現在通過房地產稅法，當然必須把房地產其他相關的稅務做相應改革。在稅法通過以後，對地方充分授權，瞭解不同情況，不要一刀切，如果真的能執行，首先要在北上廣深，讓經濟手段減少副作用的發生調控。其中關鍵問題在於免稅部分怎麼處理，可以考慮在立法過程裡想一想，能不能不再按照人均多少平米，而是按照單親家庭第一套房免稅，雙親家庭前兩套房免稅，可以避開很多的糾結，相對寬鬆的使框架建立起來以後，怎麼動態優化。
陳淮：房價不漲是給開發商的一個政策性警告
陳淮
中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟系主任
此後一段時間，為應對國際競爭新格局，恐怕在貨幣政策和財政政策，特別是貨幣政策中有一定程度的結構性調整是不可避免的，為了防止貨幣過度流入房地產業，決策層先給開發商一個政策性警告，房價不漲。在未來一個短中期過程中，房價不漲也未必是壞事。房價不漲是可以通過行政手段，至少在表面形式上一定程度達到或者出現，這可能也是必要和不可避免的，因為大家買到就是賺到的預期，給市場的擾亂程度很大。
李軍：未來半年甚至一年會是地產比較動盪的時期
李軍
綠城管理集團董事長、總經理
不是731會議之後市場才會轉變，今年上半年已經感覺到市場的變化，現在整個經濟形勢下行的狀態已經可以非常清晰地感受到。市場的轉變帶來預期變化，如高週轉帶來一些難以預料的情況出現，接下來一段時間有可能會是中國房地產行業裡客戶投訴最多發的時候。這不是一個企業的問題，是整個行業的生存環境發生了變化。但房地產這個行業不會垮掉的，最後能生存下來的，一定是有核心競爭力的企業。
歐陽捷：未來五年房地產市場“大穩小亂”
歐陽捷
新城控股高級副總裁歐陽捷
房地產市場應該是三大格局，第一是都市圈核心城市，第二是非都市圈中小城市，第三是非都市圈的中小城鎮。未來是大穩小亂的一年，未來五年樓市健康發展，不會有大亂的格局，但是小亂，因為調控分化，每個城市都不一樣，所以是小亂，但不會影響房地產大局。當下，房企資金來源不充分，資金增速在逐漸下降，投資增速不降反升，但也是在調度向下，因為一二線城市的投資週期拉長，三四線城市賣得好追加了投資，但這種情況是不持續的。
林龍安：房地產要去投資和去投機迴歸民生功能
林龍安
全國人大代表、禹洲集團董事局主席、太平紳士
“遏制房價上漲”是史上最嚴政策，它給了房地產行業一個定性：房地產發展要去投資和去投機，迴歸民生功能。所以我對未來的判斷是，在一二線城市應該還是會比較平穩，當然也不排除人口、產業的轉型跟不上，或者說人口的流出，隨著新的以租為主的戰略佈局的拉開，可能會存在著停滯的問題，這也是一個信號。
全程直播回放→掃描二維碼←觀看2018博鰲房地產論壇現場回顧“地產歸途 時間與未來”8月2日 上午場
恢宏篇：改革四十年與房地產
8月2日 下午①場
主題：更好的未來·新商業前沿·資本韜略
8月2日 下午②場
主題：模式的勝利·科技的智慧·向產業轉型
（視頻源：觀點地產網）
《南寧晚報》、騰訊匯贏廣西房產、南寧買房參考特派記者在2018博鰲房地產論壇現場帶回第一手資訊與詳細報道，敬請持續關注三大媒體平臺。
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